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[법률상담] 우선변제권 있는 임차인 보호

◇ 문 = 저는 작년 말 전세금 3천5백만원에 2년을 계약기간으로 아파트에 전세를 들게 되었습니다. 이사 당시 전세계약서에 확정일자도 받았고, 주민등록도 이전했습니다. 그런데 제가 이사를 온 후 그 집에 은행으로부터 저당권이 설정되었고, 이제 곧 경매가 있을 거라고 합니다. 저는 확정일자와 주민등록이전을 했기 때문에 법률상 보호된다고 하는데 제가 어떻게 보호된다는 것인지, 저는 어떤 조치를 취해야 하는 것인지 궁금합니다.

 

◇ 답 = 주택을 전세로 빌리는 경우 확정일자를 받고, 주민등록이전을 하고 그곳에 거주하면 법적으로 보호될수 있다는 것은 이제 상식이 되었습니다. 그런데 구체적으로 무엇을 어떻게 보호받는다는 것인지에 대해서는 인식이 부족한 것 같습니다.

 

귀하의 경우 주택임차인으로서 임대차보호법에 의해 대항력과 우선변제권을 취득한 것으로서 다음과 같이 보호될 수 있습니다.

 

첫째, 귀하는 주택임대차보호법에서 정한 대항력에 의해 저당권이 설정되었는가 또는 그 저당권자의 신청에 의해 경매가 개시되었는가에 관계없이 계약기간동안에는 그 아파트에 계속 거주할 수 있습니다. 경매가 개시되고 아파트가 경낙인에게 경낙되면 아파트의 소유자가 경낙인으로 바뀌겠지만 경낙인은 전소유자가 귀하에게 부담했던 채무를 그대로 승계하므로 귀하는 여전히 그 아파트에 거주할 수 있으며, 계약기간이 종료되면 새로운 주인에게 보증금을 반환해 줄 것을 청구할 수 있습니다.

 

둘째는 귀하는 우선변제권에 의해 저당권자의 신청으로 경매가 진행되면 배당에 참가하여 보증금을 받고 전세관계로부터 벗어 날 수도 있습니다. 법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 임차인의 유무 및 그 우선변제권행사를 확실하게 하기 위하여 집행관으로 하여금 우선변제권 있는 임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 우선변제권 있는 임차인들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려 주고 있는데 이러한 법원의 안내에 따라 또는 그와 같은 통지가 없다 하여도 이해관계인임을 입증해 줄 수 있는 임대차계약서, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 함으로써 경낙기일까지 배당참가를 할 수 있습니다. 배당참가에 의해 귀하는 경매대금에서 전세보증금을 우선적으로 변제받게 되는 것입니다. 통상 법원에 비치되어 있는 서식은 권리신고 겸 배당요구신청서이므로 그 서식을 작성하여 제출함으로써 권리신고와 배당요구를 동시에 하면 됩니다.

 

셋째는 전세기간이 경료되었음에도 집주인이 보증금을 반환해 주지 않으면 전세보증금반환의 소를 제기하고 승소하여 이를 채무명의로 해서 직접 강제집행을 신청하는 방법이 있습니다. 아파트에 저당권이 설정되어 있는가에 관계없이 경매신청을 할 수 있습니다.

 

/변호사 조계선

 

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