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3.3㎡당 11만~22만원 적정…군산항 등 준설 매립토로 공급해야 원가 줄어

새만금 내부개발토지의 가격은 동북아경제중심지 전략의 성패를 좌우하는 요소이다. 특히 산업단지는 이웃 중국 경제특구 및 국내 산업단지와의 경쟁이 불가피하기 때문에 저렴한 공급 가격은 경쟁력 확보를 위한 핵심 과제이다.

 

▲ 조성원가 구성요소

 

조성원가는 크게 공급가격을 기준으로 용지비와 조성비, 직접 인건비 등의 직접비와 판매비, 일반 관리비, 자본 비용 등으로 구성된다.

 

총 사업비를 유상공급면적(가처분 면적)으로 나눈 금액이 조성원가가 되기 때문에 유상공급이 가능한 면적비율이 원가 결정의 주요 요인이 된다. 일반적으로 사업면적의 50∼70% 정도가 유상공급이 가능한 면적이다.

 

그러나 새만금 지역은 일반 육지와는 달리는 간척지라는 특성으로 인해 용지비 구성이 토지 매입비용이 아닌 면허권과 매립공사비를 포함한 매립비용으로 이뤄지고 있다.

 

▲ 경쟁력 있는 토지가격

 

새만금은 중국 특구지역과의 경쟁, 수도권과 인접성이 떨어지는 입지상황 등을 고려해 최소 3.3㎡당 11만원에서 22만원 이하 수준으로 결정돼야 경쟁력을 갖출 수 있는 것으로 분석되고 있다.

 

경쟁상대인 상해 푸동지구나 심천 경제특구 지역의 최소 거래가격은 10만 원에서 20만 원대 이다.

 

이에 따라 정부에서는 조성원가 절감을 위해 매립비용 최소화 및 기반시설 지원 강화·규제 완화 등을 통한 시간 및 금융비용 감축 등을 구상하고 있다.

 

매립토 확보 및 운송비용의 감축 등을 통해 매립비용을 최소화하는 한편 개발 인허가 등에 부가되는 교통·환경 등 관련 부담금 면제 및 감면을 통해 조성원가를 추가로 줄인다는 계획이다.

 

여기에 새만금 특별법상의 개발부담금 외에 폐기물처리시설 설치 납부금, 원인자 부담금, 학교용지부담금, 생태계 보전 협력금 면제와 사업성 제고를 위한 용적률 및 가처분 면적의 상향조정 등도 검토되고 있다.

 

▲ 매립토 확보 방안

 

경제적인 매립토 확보는 중요한 조성원가 절감방안이다. 현재 새만금 내부개발을 위해 필요한 매립토량은 최대 7억㎥로 추산되고 있다. 그러나 육지에서는 이를 확보하기가 힘들다. 반경 30km 이내에는 토취장이 없는데다, 30~50km 구간은 공사비용 증가와 각종 환경오염 발생 등으로 인해 현실성이 없다.

 

따라서 군산항 인근과 서해 앞바다가 대상으로 떠오르고 있다.

 

전체 매립토량 가운데 9000만㎥는 새만금 내부 준설토에서 확보할 예정이다. 그리고 나머지 6억1000만㎥는 군산항 인근과 서해 골재채취단지(EEZ) 등에서 확보한다는 게 정부의 계획이다.

 

금강 하구언과 군산항이 우선적으로 검토되고 있다. 이들 지역을 3m 준설할 경우에는 3.3억㎥, 6m 준설때는 6.2억㎥의 매립토를 확보할 수 있을 것으로 추정되고 있다.

 

문제는 준설토의 토질과 준설에 따른 생태계 파괴 등을 어떻게 해결할 것인가이다.

 

▲ 공유수면 양도·양수가격

 

공유수면 매립면허권을 갖고 있는 농식품부와의 협상이 필요한 사항으로, 가장 효과적인 조성원가 절감 방안으로 꼽힌다.

 

현재 새만금 지역 내에서 가장 먼저 공사가 시작된 새만금 산업지구에 대한 매립면허 양도·양수가격 산정 작업이 진행되고 있다. 감정평가기관을 통한 평균 양도·양수가격이 3.3㎡당 5∼6만원선으로 알려지고 있다. 5만원을 기준으로 하면 산업지구 분양가는 50만원에서 결정된다. 여기에 연약지반 처리에 따라 파일 보강 공사비 등이 포함되면 70만원을 넘어선다.

 

이 가격대로는 경쟁력을 갖출 수 없다. 따라서 정부가 이를 무상 양도 양수하거나, 각종 사회간접자본 구축비용을 가격 산출 기준에서 제외시키는 방안이 요구되고 있다. 더불어 토지 매립 및 기반시설 조성비 등의 국비지원이 절실하다.