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매년 가을이 되면 들판의 곡식들이 그 옷을 갈아입는다. 바람소리에 황금빛 벼들이 비비면서 찰랑거리고 꽉 찬 알맹이를 보며 농부는 바쁜 웃음을 진다. 또 온 산들이 붉은 자태를 뽐내면서 사람들은 그 모습이 사라지기전에 두 눈에 담을 양 재촉하듯 산에 오른다.

부동산을 주로 다루는 감정평가사들도 가을이 되면 1년 중 가장 바쁜 날을 보낸다. 바로 표준지공시지가 때문이다. 법률상으로 표준지 공시지가란 국토교통부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 적정가격을 말하며 그 조사 등은 국토교통부장관이 감정평가사에게 의뢰를 하여 진행한다. 표준지는 대표성이 있다고 판단되는 토지로 전국에 약 50만 필지가 포진해있다. 또한 각 표준지를 전국의 1000여명의 평가사들이 하나하나 방문하여 조사하고 평가하며 그 시작되는 시기가 바로 가을. 단풍이 시작되는 계절이다. 공시지가는 비단 현장조사에서 끝나는 것이 아니라 표준지의 법률적 사항의 검토, 대상 토지의 시세수준의 파악 등의 과정 및 가격균형협의를 통하여 이듬해 2월에 공시된다.

공시지가업무를 하면서 참 다양한 목소리를 듣게 된다. 그 중 대표적인 것이 바로 가격에 대한 문의 혹은 항의이다. 즉 가격이 낮으니 올려 달라 혹은 가격이 너무 높으니 내려 달라가 그것이다. 세부 내용을 듣다보면 수긍이 가기도 한 부분도 분명 있다. 그러나 공시지가의 특성을 알고 보면 이에 대한 문의가 다소 누그러지지 않을까 한다.

표준지 공시지가는 가격이라는 표현을 쓰고 있어서 시세 혹은 시가로 오인할 수 있지만 엄밀히 말하면 시가와 개념상 차이가 있다. 왜냐하면 공시지가 활용의 특수성 때문이다. 표준지공시지가는 개별공시지가의 산정, 토지의 수용 또는 사용에 따른 보상업무, 국공유지 취득 및 처분, 감정평가의 기초 등에 활용하기 위하여 산정되는 것이다. 즉 시장상황을 반영하고는 있지만 정책적 목적이 가미된 가격이라는 뜻이며, 때에 따라 시가와 괴리가 있을 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 표준지공시지가가 거래의 지표의 역할을 하나, 거래금액은 개인의 자유로운 의사의 합치에 의하여 진행이 되는 것이지 공시지가 수준에 따라 결정할 일도 아니다. 또한 공시지가의 수준에 따라 보상금액이 달라지는 것도 아니기에 거래나 보상금을 위하여 공시지가를 높여 달라는 것은 설득력이 낮아 보인다.

공시지가가 상승으로 인하여 재산세 등 각종 세금 부담을 호소하는 경우도 있다. 물론 매년 부과되는 토지분의 재산세에 영향이 있는 것은 사실이다. 그러나 세부담 상한제가 시행되는 등 가파른 세금 상승을 완화하는 장치들이 있다. 공시지가 상승으로 인하여 건강보험료도 증액될 수 있다. 그러나 건강보험료는 재산별 구간을 두어 부과되기 때문에 공시지가가 상승하여도 동일구간에 있다면 보험료 증액이 발생하지 않을 수도 있다. 또한 공시지가가 시세와 상당한 괴리가 있는 경우에는 어느 정도 현실화가 필요하기에 상승 할 필요성이 있다.

가을의 색깔은 나무마다 또 곡식마다 다르다. 그러나 자연 속에서 각각의 색깔은 조화를 이룬다. 공시지가는 이해관계인이 복잡하여 그 목소리가 다양하다. 그럼에도 불구하고 공시지가를 조사·평가하는 입장에서는 큰 틀에서 균형과 조화를 이루고자 부단히 노력하고 있다. 마치 자연을 닮아가기 위한 노력처럼 말이다.

/김윤수 한국감정평가사협회 전북지회장