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부동산매수인이 잔금을 지급하지 않을 경우 어떻게 해야 하나요?

 

 

문

 

저는 금년 4월 25일에 제가 소유하고 있는 아파트를 갑에게 8,000만원에 매도하기로 계약을 체결하였습니다. 위 계약에 따르면 갑은 매매대금 중 계약금 800만원은 계약당일에, 중도금 5,200만원은 한달 후인 5월 25일에, 잔금 2,000만원은 두 달 후인 6월 25일에 소유권이전등기에 필요한 서류와 상환하여 저에게 지급하기로 약정하였습니다. 그런데 갑은 위 매매대금 중 계약금과 중도금만 제때에 지급하고 잔금은 두 달이 거의 지난 현재까지도 지급하지 않고 있습니다. 이러한 경우 저는 어떻게 해야 되나요?

 

 

답

 

귀하로부터 아파트를 매수하고 잔금을 약정한 기일에 지급하지 아니한 갑의 행위는 금전채무의 불이행으로서 위법행위에 해당합니다. 이와 같이 금전채무자가 이행기에 채무를 이행하지 않는 경우에, 채권자는 금전채무의 강제이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제389조 제1항, 제544조, 제551조).

 

따라서 귀하는 먼저 아파트를 갑에게 매도하기로 한 계약을 유지할 것을 전제로 잔금지급의 강제이행을 청구할 것인가 아니면 아파트매매계약을 해제하고 갑에게 손해배상을 청구할 것인가의 여부를 결정하여야 할 것입니다.

 

만약 귀하께서 계약의 유지를 전제로 잔금지급의 강제이행을 청구하는 경우에는, 먼저 갑을 상대로 법원에 아파트매매잔대금 2,000만원의 이행을 청구하는 소를 제기하신 후 승소판결을 받아 강제집행을 신청하시면 됩니다.

 

이 경우는 2,000만원을 초과하지 않으므로 소액사건심판법 제2조 제1항 소정의 소액사건에 해당되어 일반소송절차에 비하여 간단한 절차에 의하여 권리를 실현하실 수 있습니다. 자세한 절차는 소액사건심판법 및 소액사건심판규칙을 참고하시기 바랍니다.

 

그리고 귀하께서 갑과의 계약을 유지하는 것을 원하지 않으신다면 갑의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하고 다른 사람에게 아파트를 파실 수 있습니다. 이 경우에 만약 귀하에게 손해가 발생하였다면 갑에게 배상을 청구하실 수도 있습니다.

 

그러나 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고 상당한 기간을 정하여 잔금채무를 이행하라는 내용의 최고를 하고 그 기간내에 갑이 이행하지 아니한 경우에만 계약을 해제하실 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다(민법 제544조). 다만 갑이 잔금을 지급하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요없습니다.

 

이러한 요건을 갖추어 계약이 해제된 경우에는 당사자에게 원상회복의무가 발생하므로, 귀하께서는 갑으로부터 받은 계약금과 중도금 6,000만원 중 손해배상금을 공제한 잔액을 갑에게 돌려주셔야 합니다.

 

/김대정(전북대 법학연구소)