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주택 담보로 사망때까지 연금 수령

고령층의 노후대비 대안으로 불리는 역모기지론이 한국주택금융공사의 역모기지(주택연금보증) 상품으로 지난 주 첫선을 보였다. 과연 역모기지론의 특징은 무엇이며 어떻게 이용할 수 있는지 알아보자

 

 

◇ 역모기지론이란?

 

모기지론이란 부동산, 특히 주택을 담보로 맡기고 목돈을 빌려 해당 주택을 산 뒤, 그 돈을 나눠서 갚아나가는 대출이다. 역모기지론도 주택을 담보로 집을 빌린다는 점은 모기지론과 같지만 빌린 돈을 연금을 받듯이 나누어 받고 나중에 집을 내준다는 점에서 주택 소유권의 최종 귀착지가 모기지론과는 반대이다.

 

 

◇ 기존 역모기지론과의 차이는?

 

그간 시중은행을 중심으로 역모기지론을 취급하여 왔지만 만기가 15년 정도로 짧아서 집을 맡기고 돈을 받아썼는데 살아있는 동안 만기가 되어 집을 내줘야 하는 불안 때문에 이용하는 사람이 매우 적었던 게 사실이다. 이 때문에 정부가 공적보증을 통해 사망할 때까지 노후연금을 받듯이 돈을 계속 받을 수 있는 ‘공적보증 역모기지론’이 도입되었다.

 

시중은행의 역모기지론은 대출만기시 은행에서 대출금 상환을 요구하며 미상환시에 강제퇴거의 위험이 있지만 한국주택금융공사의 역모기지론의 경우 공적보증을 통해 종신지급, 종신거주, 보다 많은 월지급금, 주택가격으로 한정되는 채무액 등의 특징을 가지고 있다.

 

 

◇ 역모기지론의 대상자는?

 

역모기지론은 연령과 주택형태 등을 기준으로 대상자를 엄격하게 제한한다.우선 부부가 모두 만 65세 이상 고령자의 경우에 한해 역모기지론을 받을 수 있다. 또한, 6억원 이하의 주택을 가진 1세대 1주택자에게만 해당된다.

 

아파트나 단독주택, 다세대주택 등 6억원 이하 주택에 1년 이상 실거주해야 모기지론을 받을 수 있다. 세를 놓은 주택으로는 역모기지론을 받을 수 없지만 신청자가 1층에 거주하면서 2층만 세를 놓은 경우에는 받을 수 있다. 주택 이외에 상가나 오피스텔은 역모기지론 대상에서 제외된다. 뿐만 아니라 금융기관에서 이미 담보대출을 받고 있거나 대출이 없더라도 담보권이 설정되어 있으면 주택연금을 받을 수 없다.

 

 

◇ 언제까지, 얼마나 받을 수 있는가?

 

주택금융공사의 역모기지론은 종신까지 지급된다. 이용자는 몇 년을 살든 사망할 때까지는 계속 돈을 받을 수 있다. 본인이 먼저 사망해도 배우자가 살아있으면 배우자가 계속 돈을 받는다. 물론 평균 수명을 살지 못하고 부부가 모두 일찍 사망하면 집값에 비해 덜 받은 돈은 상속자에게 돌아간다. 일종의 보험제도를 도입함으로써 사망시기의 불투명성으로 인한 역모기지론 기피 요인을 해소한 셈이다.

 

시중은행이 기존에 판매 중이었던 역모기지론은 미리 정해진 연령까지 월지급금이 나올 뿐 종신까지는 지급되지 않지만 사망시점까지 미리 정해진 월지급금을 받을 수 있다는 점이 기존 상품과의 차이점이라고 할 수 있다.

 

월지급금은 주택금융공사에서 주택가격 변동과 기준금리 및 연령 등을 감안해 산정한다. 65세의 노인이 3억원의 주택으로 역모기지론을 신청할 경우 85만원을 받게 되며, 6억원인 주택에 대해서는 월 171만원이 지급된다. 연령이 높을수록 월지급금은 많아진다. 역모기지론을 받은 상태에서는 목돈이 필요해도 중복해서 다른 담보대출을 받을 수는 없다.

 

 

◇ 대출금 수령방식은?

 

대출금 수령방식의 경우 매월 동일한 일정금액을 종신까지 지급받는 균등분할지급방식(종신지급방식)으로 대출금 수령이 가능하며, 대출한도의 30% 이내에서 한도설정시 동금액 만큼 의료비, 관혼상제비, 교육비, 주택수선유지비 등으로 일시 인출이 가능하다.

 

 

◇ 대출관련 비용은?

 

대출관련 비용의 경우 이자, 주택가격의 2%의 초기보증료, 보증잔액의 연 0.5%의 연보증료, 감정평가비용 등이 있다. 또한 기준시가 3억원 이하, 25.7평 이하, 연소득 1,200만원 이하인 경우 재산세 25% 감면, 대출이자 비용에 대해 200만원 한도의 소득공제, 근저당설정시 등록세 면제(설정액의 0.2%), 국민주택채권의 매입의무 면제(설정액의 0.1%)의 다양한 세제 혜택이 있다.

 

 

◇ 이자비용은?

 

역모기지론도 일종의 대출이기 때문에 신청자가 이자를 부담해야 한다. 이자는 월 지급금에서 차감되는 것이 아니라 한꺼번에 지급하는데 대출 잔액에 대해 부과되기 때문에 시간이 지날수록 이자비용이 높아지게 마련이다.

 

 

역모기지론의 이자는 3개월물 CD금리에 1.1%대의 가산금리를 더해 결정(11일 기준 : CD금리 5.06% + 1.1% = 6.16%수준)되는데 대출잔액에 대해 이자가 부과되기 때문에 시간이 지날수록 부담이 커지지만 주택을 담보로 목돈을 대출받는 것보다는 총량을 기준으로 볼 때 비용이 작다는 이점이 있다.

 

 

◇ 이용절차

 

7월부터 시행된 공사보증 역모기지론은 역모기지론을 취급하는 은행이나 일부 보험사에서 대출을 신청하고 보증신청의 경우 한국주택금융공사 본사나 지사에서 상담하면 된다. 이후 실태조사, 감정평가, 이용자 요건 확인 등의 보증심사 및 공사에서 저당권을 설정하면 대출이 실행된다.

 

역모기지론을 실시하고 있는 금융기관은 국민, 하나, 신한, 우리, 농협, 기업은행 등 6개 시중은행과 삼성생명, 흥국생명 2개 보험사에서 취급 중이며 아직 실시하고 있지 않은 은행들도 주택금융공사와의 협약을 통해 실시를 준비하고 있으므로 추후 대출이 가능할 것으로 보인다.

 

보증서 발급부터 가입까지는 보름에서 한달 정도의 시간이 걸릴 것으로 주택금융공사 측에서는 예상하고 있다.

 

 

◇ 역모기지론 받다가 집값 오르면?

 

역모기지론을 받는 기간 중에 집값이 상승한다고 해서 월 지급금이 높아지는 것은 아니다. 반대로 집값이 떨어진다고 해서 월 지급금이 깎이는 것은 물론 아니다. 다만 집값이 큰 폭으로 올라 차익을 실현하기를 원한다면 집을 팔고 대출금을 상환하는 것이 한 가지 방법이 될 수 있다. 역모기지론을 신청한다고 해서 소유권이 금융기관으로 이전되는 것은 아니다. 따라서, 신청 후 거주지 이전을 원하거나 집값 상승분만큼 차익을 실현하고 싶을 때에는 매각할 수 있다.

 

 

◇ 정서적 반감도 넘어야 할 벽

 

역모기지론은 금융자산에서 발생하는 수입이나 근로소득으로 생계를 이어가기 힘든 고령자를 위해 만든 제도이다. 하지만 주택에 대한 전통적인 관념과 상충하는 측면이 있어 실수요자의 호응을 얻기 힘들다는 주장이 많다. 주택이 자녀에게 물려줄 유산이라는 인식이 아직도 강하기 때문이다.