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실제로는 월세가 있는 임대차임에도 불구하고, 마치 전세인 것처럼 전세권 등기를 하는 사례가 종종 있다. 임차인의 보증금을 보전해 주자는 취지겠지만, 향후 밀린 월세와 제3자의 채권이 경합하는 경우 임대인에게 심각한 문제가 될 수 있다.

일반적으로 보증금은 월세체납 등 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하고 있다. 이는 제3자가 개입되는 경우도 다르지 않아, 임차인의 보증금에 제3자가 가압류를 했고 동시에 월세도 밀리고 있다면 임대인은 제3자와 무관하게 먼저 체납액을 보증금에서 공제하면 되는 것이다.

하지만 전세권 등기를 해줬다면 다른 결과가 나올 수 있다. 통상 전세는 월세 없는 계약을 의미하는데, 실제로는 월세가 포함된 계약을 마치 전세인 것처럼 등기했다면 이를 모르는 제3자에 대해서는 앞선 권리를 주장할 수 없다는 것이다. 즉 보증금을 두고 제3자의 가압류와 밀린 월세가 경합한다면 이전과 달리 체납월세를 먼저 공제할 수 없게 된다.

대법원 판례도 이러한 등기는 ‘통정한 허위의 의사표시’에 해당될 수 있고 월세사실을 몰랐던 선의의 제3자에 대해서는 체납월세공제 주장을 할 수 없다는 입장이다. 실제와 다른 등기행위가 임대인에게 심각한 문제를 불러올 수도 있음에 유의해야 한다.

옥계공인중개사