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[소규모 정비사업 이대로 좋은가] (중)문제점

이상과 현실 간 괴리 심각...연착륙 방안 마련돼야

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과도한 행정규제와 시공사 선정문제로 소규모 정비사업에 대한 이상과 현실간 괴리가 크다는 지적이 나오고 있다.사진은 풍림아이원 모델하우스 모습.

정비업계는 전주지역만큼 개발사업에 대한 규제가 많아 사업을 추진하는 데 어려운 곳이 없다고 입을 모으고 있다.

과도한 행정규제와 시공사 선정 문제로 앞서 거론됐던 행정절차 간소화와 분담금 감면 등 소규모 정비사업에 대한 각종 혜택이 실제 적용되지 못할 공산이 크다.

우선 전국 지자체 어디에도 없는 40미터 이상 건축물에 대한 사전 높이심의와 용적률 제한이 꼽히고 있다.

전주시는 지난 2018년 조례개정을 통해 건축물에 대한 사전 높이심의와 일반 상업지역의 용적률을 500% 미만으로 제한하고 있어 사유재산 침해와 횡포수준의 행정행위라는 비난을 받고 있다.

높이심의 경우 말로만 높이심의일 뿐 사실상 도시계획 심의에 필요한 모든 사항을 검토하면서 개발사업자에 막대한 부담을 주고 있다.

특히 주상복합 건물에 대한 상가비율을 10%에서 20%로 상향하는 도시계획 조례의 경우 소규모 정비사업 추진에 가장 큰 걸림돌이 되고 있다.

상가가 많아야 유리한 서울지역을 제외한 다른 대부분의 지역은 상가비율을 10%로 규정하고 있는데 전주지역만 상가비율을 20%로 상향하면서 상업지역으로 지정돼 있는 일부 소규모 정비사업구역의 경우 가장 리스크로 작용할 전망이다. 

이 때문에 가뜩이나 어려운 시공사 선정이 더욱 힘들어지고 있다.

소규모 정비사업의 경우 사업면적이 1만㎡미만이기 때문에 대부분 300세대 미만의 공동주택 신축을 추진하고 있어 유명 브랜드를 가진 시공사를 선정하는 게 사실상 불가능하고 양질의 시공사 선정에 어려움을 격고 있다.

대형업체들이 500세대 미만 아파트는 수주를 꺼리고 있기 때문에 비교적 자금력이 떨어지는 업체를 선정할 수밖에 없는데 영세한 건설사가 조합운영비와 기초 설계 등에 필요한 용역비용을 대여하는 게 원활하지 못할 것으로 예상되면서 사업추진에 제동이 걸릴 공산이 크다.

자칫 사업추진이 중단될 경우도 발생할 가능성이 있으며 이 경우 조합원들이 그동안 발생한 비용을 모두 부담해야 하는 위험부담도 크다.

실제 전주지역에서 2~3곳의 사업추진이 사실상 중단되거나 중단될 위기에 처해 있는 것으로 알려졌다.

전주시가 신규 아파트 분양가를 3.3㎡당 1000만원미만으로 사실상 강제하고 있는 것도 소규모 정비사업의 난제로 꼽히고 있다.

조합원 분양분에 대한 분양가는 1000만원 미만으로 책정하는 게 당연하지만 일반 분양분에 대한 분양가는 최소한 1200~1300만 원 정도는 돼야 사업추진이 가능한 상황이라는 게 정비업계의 분석이다.

소규모 정비사업의 경우 분양가 상한제 심의대상이 아니지만 조합설립인가부터 건축심의 등 아파트 분양을 위한 모든 행정절차에 대한 인허가 권한을 가진 전주시의 입장을 거역하는데 사실상 불가능한 상황이어서 정비업계의 바람이 실현되기는 어려울 전망이다.

소규모 정비사업이 기존 도로망을 그대로 유지하는 게 원칙이어서 대부분의 조합들이 기부채납을 고려하지 않고 사업계획을 세우고 있는 것도 향후 전주시와 갈등의 단초가 될 우려가 커지고 있다.

기반시설이 부족해 난개발이 진행될 가능성도 우려되고 있는데다 인허가 권한을 가진 전주시가 이 문제에 대해 회의적인 입장을 가지고 있기 때문이다.

사업조합이 볼 때는 300세대 미만 소규모 개발사업 이지만 인접 지역에 잇따라 사업이 추진되고 있기 때문에 전체적으로 볼 때 기존 정비사업 규모가 다를 게 없어 기반시설이 갖춰지지 않은 상태에서 부분적으로 사업이 완성됐을 때 조합원이나 입주민들의 큰 불편이 예상된다는 게 전주시 입장이다.

정비업계 관계자는 “정부의 활성화 방침에 따라 소규모 정비사업에 대한 지원과 혜택이 많지만 실제 적용되는데는 한계가 있어 사업이 성공하는 데는 어려움이 예상된다”며 “소규모 정비사업에 대한 연착륙 방안이 마련돼야 한다”고 강조했다.<계속>

 

 

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