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전주시 전세시장이 급격한 매물 감소와 가격 불안으로 ‘폭풍 전야’에 놓여 있다는 우려가 커지고 있다. 재개발·재건축 이주 수요와 공급 부족이 겹치면서 전세 매물이 빠르게 사라지고 있고, 시장 전반에 깡통전세·역전세 조짐까지 나타나 전세사기 위험이 높아졌다는 경고가 나온다.

24일 네이버 부동산 자료를 보면 전주시 완산·덕진 전역에서 전세 매물이 크게 줄어들었다. 삼천동1가는 8곳, 금암동과 효자동1가는 각각 1곳, 송천동1가는 4곳 수준이다. 중화산동1가·덕진동1가 등 일부 지역은 전세 매물이 ‘0건’으로 확인된다. 전세가 비교적 많이 남아 있는 지역도 10여 건 이상으로 보이지만, 대단지 일부를 제외하면 1~4건에 불과해 사실상 시장에 호가 매물이 ‘말랐다’는 평가가 나온다.

전세시장의 가장 큰 위험은 이런 매물 부족이 깡통전세·역전세 위험을 키우고 있다는 점이다. 깡통전세는 집값보다 임대인의 대출·근저당이 많아 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 상태를 말한다. 역전세는 매매가 대비 전세가가 과다하게 높아 하락기에 전세금 반환 위험이 커지는 구조다.

전주의 주택가격 흐름은 이런 위험 신호를 강화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 2025년 9월 전주시 매매가격지수는 101.82p로, 코로나19 시기(88.43p) 대비 크게 올랐다. 전세가격지수 또한 92.69p에서 100.82p로 상승했으며, 월세가격지수도 94.25p에서 101.43p로 뛰어 전세·월세 모두 절대 수준이 높아진 상태다. 상승세는 이어지지만, 전세 시장의 거래 기반이 약해지면서 상대적 위험은 더 커지는 구조다.

실제 전주 지역 전세 매물 8곳(보증금 5000만~1억5000만 원)을 표본으로 등기부를 확인한 결과, 근저당이 없는 매물은 2곳뿐이었다. 나머지는 대부분 표준공시지가에 육박하는 근저당이 잡혀 있었다. 특히 빌라의 경우 경매로 매입한 뒤 과도한 근저당을 설정한 사례가 적지 않아 세입자 안전성이 떨어지는 것으로 나타났다.

전세사기 예방 전문가인 김태근 변호사(전 주택세입자법률지원센터 운영위원장)는 “전주 주택의 매매·전세·월세 지수 모두 코로나19 시기의 최고점을 돌파하거나 근접한 수준”이라며 “전세금은 사실상 임대인에게 제공하는 대출금이기 때문에 임대인의 신용과 담보 가치를 꼼꼼히 확인해야 한다”고 강조했다.

그러면서 “신탁주택은 반드시 신탁회사 또는 신탁회사의 동의를 받은 임대인과 계약해야 안전하고, 다가구·빌라의 후순위 전세는 보증금 반환 가능성이 매우 낮다”며 “특히 청년층이 전세시장에 진입할 때 위험이 커졌기 때문에 전세사기 방지 대책 마련이 시급하다”고 덧붙였다.

전주시 전세시장은 현재 가격과 수요가 모두 요동치는 상황이다. 

전문가들은 거래절벽과 매물 내실 악화, 근저당 위험이 겹친 ‘3중 구조적 위험’이 본격화되기 전에 지역 차원의 안전장치 마련이 필요하다고 입을 모은다.

김경수 기자