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국토부와 전주시가 가격 상승·불안이 심화되는 전주 부동산 시장을 안정화하기 위해 제도적 규제라는 초강수를 뒀다. 전주시의 ‘경찰 합동 아파트 가격 급등 특별조사반’ 운영과 국토부의 부동산 조정대상지역 지정이 맞물려 전주 부동산시장 변화가 불가피할 전망이다. 천정부지로 올랐던 전주 아파트 가격이 잡힐지 관심이 쏠리고 있다.

 

△ 전주시, ‘부동산 조정대상’ 왜 묶였나

17일 국토부가 전주를 ‘부동산 조정대상지역’ 지정한 이유는 전날 전주시가 대대적으로 전주지역 아파트 투기거래 단속을 발표한 것과 같은 이유다.

최근 2년새 아파트 가격이 기형적으로 급등했고, 부동산 거래 규제를 둬 과열을 진정시켜야 한다고 봤다.

지난달 말 전주 아파트 평균 매매가격이 지난해 말보다 8.85% 증가하고 전세가격도 4.08% 올랐다. 특히 에코시티, 혁신도시, 만성지구, 효천지구 등 신도심은 평균 매매가격이 20%가량 올랐다.

앞서 전주시가 경찰, 국토부와 함께 전주 신도심에서 전매제한 위반 행위를 수사해 446명을 불구속 기소하는 등 부당거래 정황이 드러났고, 아파트 매매 과정에서도 불법거래 여부 조사가 필요한 거래 건수도 1390여 건인 것으로 조사됐다.

현상적인 부동산 과열뿐만 아니라 조정대상지역 지정 필요 기준도 충족했다. 전주에서 올 하반기 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 넘었고, 2개월간 청약경쟁률도 5대1을 넘었다.

 

△ 조정대상 되면 어떤 영향있나

전주가 조정대상지역으로 묶임에 따라 18일부터 전주 모든 지역에서 부동산 거래 절차가 까다로워지고, 아파트를 실거주가 아닌 투기 목적으로 거래할 때 혜택이 제한된다.

일단 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정하는 자산가치 비율이 낮아진다. 9억 이하 주택은 주택담보가치에 따른 대출금 비율(LTV)이 이전 70%에서 50%로 줄어든다. 예를 들면 9억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액이 이전 6.3억 원에서 4.5억 원으로 낮아진다. 9억 초과 주택은 30%만 인정된다.

2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출을 위한 주택담보대출이 금지된다. 1주택 세대는 기존주택 6개월내 처분·전입을 해야 가능하다.

아파트 거래 과정도 엄격해진다.

아파트 선분양 특수성을 반영해 아파트 건설기간 중도금대출발급이 가능한데, 이를 하려면 분양가격의 10%를 계약금을 납부해야 한다. 또 세대당 1건으로 제한된다. 무엇보다 주택 취득시 자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 기존 주택보유현황이나 현금증여 관계 등이다.

각종 세제도 강화된다. 분양권전매시 양도세율도 기존 6~42%였다면, 조정대상지역은 50%다. 1주택이상 보유한 시민은 신규 취·등록세도 기존 1~3%에서 8%까지 늘어난다. 양도세 중과대상에서 제외됐던 임대주택도 양도세는 물론 종부세까지 합산과세된다.