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길이 없는 맹지에 전원주택과 같은 건물을 신축하려면 진입로 확보가 관건이다. 이때 실무에서는 인접토지 소유자로부터 도로개설을 위한 토지사용승낙서를 받는 방법이 빈번히 시도되곤 한다. 물론 승낙자에게는 상당한 보상을 해야겠지만 내 토지의 가치가 훨씬 높아진다는 이유에서 승낙서 확보에 적극적이다.

하지만 토지사용승낙서는 원칙적으로 승낙자와 사용자 당사자 간에만 효력이 있다는 점에 유의할 필요가 있다.

예컨대 1년 뒤에 건축 및 도로를 개설할 목적으로 승낙서를 받아뒀는데, 그사이 승낙자가 해당 토지를 제3자에게 매각했다거나 사망했다면, 사용자는 제3의 소유자나 상속인에게 종전 승낙서의 효력을 주장할 수 없게 된다. 결국 건축허가를 받기 위해서는 새로운 소유자에게 다시 승낙서를 받아야 한다. 반대로 사용자가 바뀐 경우에도 종전 사용자 명의의 승낙서에 대해서는 새로운 사용자가 효력을 주장할 수 없게 된다.

그러나 이미 건축과 도로개설을 완료했다면 토지주가 바뀌어도 통행을 막을 수는 없다. 도로로 지정되면 새로운 소유자라도 임의 폐도 등의 조치를 할 수 없기 때문이다. 따라서 승낙서를 받았다면 즉시 인허가를 진행하고 도로개설을 완료해야 한다. 가능하다면 부지를 공유지분으로라도 매입하는 방법이 안전하다.

/ 옥계공인중개사 이상호