‘영끌’해서 집 사기, 문제점과 대안은 무엇일까?
△주제 다가서기 "즐거운 곳에서는 날 오라 하여도 내 쉴 곳은 작은 집 내 집 뿐이리 꽃 피고 새 우는 내 집 뿐이리~"
"저 푸른 초원 위에 그림 같은 집을 짓고 사랑하는 우리 임과 한백년 살고 싶어~" 집은 인간의 안전한 생존을 위해 가장 기본적인 공간으로, 인간은 행복이 깃들고 아름다운 집에 대한 간절한 소망을 노래해왔다. 표준국어대사전에서 집의 뜻을 찾아보면, 사람이나 동물이 추위, 더위, 비바람 따위를 막고 그 속에 들어 살기 위하여 지은 건물. 가정을 이루고 생활하는 집안이라고 나와 있다. 그러나 현대에는 집이 가족 구성원의 생존을 위한 기능 외에 자산의 증식을 위한 가장 필수적인 수단이 되고 있다. 아마도, 이제는 집의 뜻을 새롭게 정의해야할 것 같다.
코로나 바이러스의 장기화로 국내외 경제활동이 위축된 최근에 경제적 불안감이 가중되고, 부동산 투기 근절을 위한 정부의 부동산 규제책이 개정되었음에도 오히려 이럴 때일수록 시세차익을 기대할 수 있는 똘똘한 한 채를 갖기 위해 영끌(영혼까지 끌어모아 투자함) 투자까지 마다하지 않는 현 주택시장에서 시류에 흔들리지 않는 초연한 태도를 유지하는 것은 사실상 어려운 일이다. 상대적 박탈감과, 절대적 빈곤은 우리의 생존을 위협하는 치명적인 바이러스이기 때문이다.
그러나 과연, 영끌 하여 주택을 사는 것은 공공의 선을 위해 옳은 것일까? 영끌 주택 투자가 미래에 확실한 투자 이익을 가져다 줄 것이라는 것은 확고한 진실일까? 영끌을 감내하면서까지 구입한 주택은 미래에도 살 만한 주거환경일까? 주택의 경제적 가치를 떠나 내가 정말 꿈꾸는 집은 어떤 모습일까?
이번 토론활동에서는 2030 젊은 세대가 최근 전례없이 적극적으로 주택 구매에 나서고 있는 실태와 그것의 이유를 알아보고, 영끌을 감행하면서까지 주택을 매매하는 것의 위험성을 알아보겠다. 그리고 그것에 대한 찬성, 반대 의견을 정리하여 발표해보고, 우리나라의 미래 주거환경은 앞으로 어떻게 달라질 것인지 생각해보고 그것을 대비한 마음의 자세를 가다듬어보도록 하겠다. △ 주제 관련 읽기 자료
[읽기 자료 1]더 오를라 30대 영끌 집 샀다 (경남신문 2020-09-29일 08면)
[읽기 자료 2]영끌의 비애(悲哀) (경북도민일보 2020-09-23 15면)
[읽기 자료 3] 아파트 왕국, 과연 영원할까? (경북도민일보 2020-10-14 15면) △자신이 생각하는 좋은 집에 대해서 모둠의 친구들과 함께 이야기해보자. △기사 읽고 활동하기 <활동 1>
더 오를라 30대 영끌 집 샀다 창원에서 직장을 다니고 있는 이한솔(30)씨는 최근 기존에 살고 있는 아파트의 전세 계약을 갱신하지 않고 다른 아파트를 구매했다. 이씨의 이번 생에 첫 아파트 구매 결정에는 최근 집값 상승이 크게 작용했다. 집값은 계속 오르는데 전세로 살다가는 내집 마련이 더욱 어려워질 것 같다는 판단에서다.
이씨는 1년 전에도 주변에서 전세로 살기보다는 집을 사라는 권유가 있었지만 빚이 부담돼 사지 않았다며 하지만 지금 그 집의 시세를 알아보니 1년 사이 8000만원이 올라 있었다. 어차피 내가 살 집인데 지금이라도 사야겠다고 결정했다고 말했다.
이씨는 집갑의 50%를 대출받았고 맞벌이를 하고 있는 아내와 같이 모아놓은 자금 전액을 털어 계약했다. 요즘 부동산 시장에서 자주 쓰이는 용어인 영끌(영혼까지 끌어모은다)해서 집을 산 셈이다. (중략)
한국감정원의 매입자 연령대별 주택 매매거래현황을 보면 지난 8월 경남 주택매매거래 중 30대 매입 물량은 1050가구로 40대 매입량(1010가구)을 관련 통계가 작성된 2019년 1월 이후 처음으로 추월했다. 8월에 거래된 주택매매(4119가구)에서 4채 중 1채(25.5%)를 30대가 사들였다.(중략)
업계에서는 30대의 불안 심리가 주택 구매에 나선 이유라고 보고 있다. 하재갑 한국공인중개사협회 경남지부장은 최근 집값이 계속 오르며 실수요자들의 불안이 커지고 있다며 다수의 상담 사례를 살펴보면 30대들은 지금 집을 사지 않으면 나중에 더 비싼 값을 치를 수도 있다는 불안 심리를 더 크게 느끼고 있는 것 같다고 말했다.
이에 전문가는 조금 더 신중을 기해 주택을 구매하라고 조언한다.
정상철 창신대 부동산대학원장은 부동산학에서는 주택보급률이 120%에 이르면 투자 가치가 없는 것으로 본다. 지난 2018년 기준 경남의 주택 보급률은 110%이고 매년 증가하고 있다며 불안에 기인한 거래는 꼼꼼히 살펴보는 시각을 좁히기 때문에 위험할 가능성이 크다고 말했다.
그러면서 이제는 주택을 투자 대상으로 볼 것이 아니라 본연의 목적인 주거 개념으로 접근하는 구매가 정착돼야 부동산 시장의 선순환이 만들어질 수 있다고 덧붙였다.
-경남신문 2020년 9월 29일 08면 발췌 1-1.[개인활동] 경남 지역에서 30대 주택매입 물량이 대폭 증가하였다. 30대가 적극적으로 주택 구매에 나선 이유를 심리적 측면에서 생각해보자.
1-2.[모둠활동] 대출금 영끌을 감행하면서까지 주택을 매매하는 현상이 위험한 이유가 무엇일지 생각해보자. <활동 2>
영끌의 비애(悲哀)
요즘 텔레비전에서 집을 소재로 한 프로그램이 자주 방영되는 것을 볼 수 있다. 좁은 집을 싸게 구입하는 방법에서부터 잘 지은 친환경 집까지 다양하다. 예전에는 잘 볼 수 없던 현상인데, 그만큼 국민들의 집에 대한 관심이 커졌다는 방증이다.
한국인의 내 집 사랑은 특별나다. 고래(古來)로 집은 한국인의 가장 큰 자산이자 로망이었다. 그래서 한 평생 집을 장만하기 위해 악착같이 일을 하고 돈을 모은다. 대부분 국민들이 내 집 마련을 위해 청춘과 인생을 소비한다고 해도 과언이 아니다.
한때 내 집 갖기 붐이 시들해진 적도 있었다. 집 장만을 위해 인생의 대부분을 허비하는 일이 과연 바람직한가라는 자성론이 대두하면서, 우리도 서구와 같이 집 소유에 대한 애착을 버려야 한다는 무소유가 감염증처럼 유행했다. 하지만 근래 들어 경제가 어려워지고 생활이 팍팍해지면서 그래도 집 하나쯤은 붙잡고 있어야 마지막까지 버틸 수 있다는 절박감이 국민 정서를 지배하기 시작했다. (중략) 코로나 19라는 전대미문의 불청객으로 인해 경제가 산산조각이 나면서 믿을 건 오직 내 손 안에 든 것뿐이라는 인식이 확산하면서 너도나도 청약전선에 목을 매고 있다. 내일 일도 알 수 없는 최악 상황에서 그래도 움직이지 않는 자산인 내 집이 미래를 담보할 수 있는 유일한 희망이라는 인식 때문이다.
이런 현상은 코로나 세대라고 불릴 수 있는 20?30세대에서 더욱 두드러진다. 이들은 코로나 바이러스의 최대 피해자들이다. 졸업과 취업?결혼 등 청춘에게 주어진 자유와 특권이 오히려 청춘을 옭아매는 올가미가 되고 있다. 기업들이 채용문을 걷어 잠그면서 취업 문턱을 넘기가 하늘의 별따기가 됐으며, 그로 인해 청년백수들이 늘고 있다. 삼포세대(三抛世代)는 괜히 있는 말이 아니다. 또 운 좋게 취업을 하고 결혼에 골인했다 하더라도 다니던 회사가 언제 문을 닫아 길거리로 나앉을지도 모르는 판에 조금이라도 돈을 벌 때 안전자산에 투자해 목돈을 만들려는 투자집중화 현상이 뚜렷해지고 있다. 요즘 주식시장이 전례 없이 호황을 누리는 것도 이러한 코로나 19의 후광이라 할 수 있다. (중략)
최근 구인구직 매칭플랫폼인 사람인이 성인남녀 2591명을 대상으로 한 설문조사에 따르면 응답자의 1991명(51.4%)이 내 집 마련이 불가능하다고 대답했다. 가능하다고 한 응답자들도 내 집 마련에 평균 10년 이상 걸릴 것으로 내다봤다. 또 10명 중 9명이 내 집 마련이 갈수록 어려워지거나 불가능해지고 있다고 응답한 것으로 나타났다. 이 설문조사 결과는 대한민국 젊은이들의 내 집 마련에 대한 비관적인 인식을 잘 보여준다. 이는 바꿔 말하면 여건만 허락한다면 반드시 내 집을 갖고 싶다는 소망이기도 하다.
하지만 이들의 희망과는 반대로 현실은 비관적이다. 부모 잘 만난 덕에 첫 출발부터 내 집을 갖고 결혼생활을 시작하는 이들은 축복받은 사람들이다. 그러나 이들은 우리 사회에서 극소수에 불과하다. 가정경제가 갈수록 어려워지고 있는 상황에서 젊은 세대는 부모에게 손을 벌리기가 더욱 힘들어졌다. 운이 좋아 취업을 하고 돈을 모아 결혼까지 한다면 더 이상 바랄 게 없지만 대학을 나오고도 취업이 안 돼 부모에게 빌붙어 사는 청년 백수들은 코로나로 인해 갈 곳까지 없어 그야말로 사면초가다. 할 수만 있다면 영끌이 아니라 영팔(영혼을 팖)이라도 해서 취업을 하고 집을 사고 결혼을 해야 할 처지다. 그러니 20?30세대들의 내 집 갖기 열풍을 비난할 게 아니라 영끌을 안 하고도 소망을 이룰 수 있게 정책을 마련하는 것이 국가와 정부의 당연한 책무가 아닐까?
-경북도민일보 2020-09-23 15면 발췌 2-1.[모둠토론] 2030세대들이 대출을 받아 집을 장만하는 것에 대해 찬성과 반대 입장을 선택하고 그에 따라 찬성팀과 반대팀으로 새로운 모둠을 구성한 후, 타당한 근거를 들어 발표해보자. 2-2. 소득과 재산이 적은 젊은 세대들이 합리적 가격에서 집을 살 수 있도록 정부가 해줄 수 있는 일에 어떤 것들이 있을지 생각해보자. <활동 3> 아파트 왕국, 과연 영원할까? 프랑스에서 온 한 지리학자가 한국의 주거상황을 돌아보고는 아파트 공화국이라고 칭했다고 한다. 그만큼, 한국인의 아파트 선호는 그저 높은 정도를 넘어 완전하고 절대적인 수준이다. 신개발, 재개발을 불문하고 모든 개발의 목표는 결국 아파트 단지의 건설에 있다 해도 과언이 아니다. 정치권을 연일 시끄럽게 하던 부동산 이슈도 따지고 보면 아파트 가격을 어떻게 통제하느냐 하는 문제로 귀결될 뿐이다. 아파트 공화국이라는 표현도 참으로 절묘하지만, 아파트가 이 나라에서 차지하는 절대적인 비중을 생각하면 차라리 아파트 왕국이 더 타당한 표현이 아닐까 한다.
돌이켜보면, 한국인이 처음부터 아파트를 선호한 것은 아니었다. 한국인은 기본적으로는 땅에 발을 디디고 좌식으로 살아가는 민족이다. 세계 건축사에 유래 없을 정도로 단층 위주로 발전한 조선 시대의 건축이 이를 보여준다. 건국 후 1958년, 최초의 아파트인 종암아파트가 건설되었을 때에도 대중들은 집 위에 또 다른 집이 있는 이 기이한 양식에 거부감부터 보였던 것으로 전해진다. 미국 자본, 독일 기술로 만든 현대식 주거였지만, 국민들의 반응은 신통치 않았다. 1962년에는 최초의 단지형 아파트인 마포아파트가 건설되었지만, 여전히 주류 주거문화로 자리 잡지는 못했다.
하지만 1970년대에 이른바 강남개발이 시작되면서 이 모든 상황은 달라지기 시작한다. 오와 열을 맞추어 군대처럼 배치한, 지금 보면 투박해 보이기만 하는 아파트 단지들이었다. 하지만 단독주택에는 없는 편리함, 주거환경, 거기다가 전에 없던 투자가치까지 갖춘 이 상품의 매력에 대중들은 눈을 뜨기 시작한 것이다. 그 이후의 스토리야 우리가 익히 아는 바에 다름 아니다. 단층의 한옥과 초가집에 살던 민족이 불과 50년 만에 50층도 마다하지 않는 초고층 종족으로 변신해 버린 것이다. 주거에 대한 모든 문화와 역사가 뒤집혀 버리는 아파트 혁명이었다고나 할까.
2020년 현재, 아파트 왕국에서 더 이상의 혁명은 없어 보인다. 한국인들에게 아파트는 취향이 아닌 인생의 목표 그 자체가 되었다. 1970년이 아닌 2020년 현재에도 아파트 청약시장은 여전히 뜨거울 뿐 아니라, 심지어 연일 신기록을 세우고 있다는 뉴스가 이를 증명해준다. 하지만 반란이 없다고 해서 왕국이 영원한 것만은 아니다. 왕국이 강고할수록, 침입이 아닌 내부 붕괴로 스러져간다고 하지 않는가. 견고해 보이는 아파트 왕국에도 멀리 볼 때 우려가 없지는 않다. 우려는 크게 보아 두 가지이다.
첫 번째 우려는 재건축이 필수일 수밖에 없는 우리나라 아파트의 특성이다. 우리나라의 고층아파트는 의외로 오래 쓸 수 있는 주거는 아니다. 단독주택처럼 아쉬운 데로 고쳐가며 쓸 수 없다. 같은 아파트라고 하지만, 200년 넘게 쓰이는 파리 시내의 아파트와는 전혀 다른 양식이다. 한국의 아파트는 처음부터 2~30년이 지나면 완전히 허물고 새로이 짓는, 즉 재건축을 전제로 하여 발전되어 왔기 때문이다. 아파트의 장점인 투자가치라는 것도 따지고 보면 2~30년 뒤 다시 새집으로 돌아온다는 재건축의 마법이 있기에 가능한 것이다. 그러면 재건축은 앞으로도 계속 가능한 것일까?
바로 여기에 문제가 있다. 재건축이라는 마법에는 두 가지 재료가 필요하다. 첫째는 아파트의 가격의 지속적인 상승이고, 둘째는 용적률의 상향이다. 이 두 재료가 있어야 비로소 재건축의 마법이 발동될 수 있다. 하지만 이미 법정 용적률을 소수점까지 채우고 올라간 50층 아파트에 그런 재료들이 남아있을까? 앞으로 2~30년 뒤, 지금의 아파트들은 과연 재건축될 수 있을까?
두 번째 우려는 당연하게도 인구 감소와 빈집 증가 추세이다. 빈집 증가는 단독주택만의 문제가 아니다. 계속되는 빈집 증가는 언젠가는 아파트 단지로 침투할 수밖에 없다. 문제는, 단지형 아파트는 공실에 지극히 취약한 양식이란 점이다. 단지형 아파트는 모든 세대가 꽉 들어찰 것을 가정하고 건설한 시스템이다. 단독주택과는 달리, 공실이 조금만 발생해도 관리비 증가나 안전문제가 단지 전체로 파급된다. 30퍼센트 정도 공실이 생기면 단지 전체가 순식간에 슬럼으로 변해가는 문제는 이미 서구나 일본에서는 이미 나타난 현상이다. 인구감소추세가 역력한 지금, 우리나라의 아파트 단지라고 이런 문제에서 예외일 수 없다.
다양성이 없는 생태계가 자연재해 앞에 취약하듯, 고층 아파트단지로 통일된 한국의 주거 생태계도 미래 변화에 취약할 수 있다. 성장과 증가를 배경으로 탄생한 아파트 왕국이기에, 모든 조건이 변해갈 미래에 대한 우려는 더욱 클 수밖에. 현명한 왕국은 절정일 때 미리 미래의 위기를 대비하기 마련이다. 우리나라의 주거 정책도 아파트 그 이후의 미래를 점검하고 대비해야 할 시점이다.
-경북도민일보 2020-10-14 15면 발췌 3-1. 1970년대부터 지금까지 우리나라 사람들이 아파트를 선호해 온 이유는 무엇인가? △학생글
2030세대들이 대출을 받아 집을 장만하는 것에 대해 찬성과 반대 입장 말하기
(1)찬성 입장 전주고 2학년 이건 나는 2030세대의 영끌(영혼까지 끌어모으기) 부동산 투자에 대해서 찬성한다. 최근 2030세대의 영끌 부동산 투자는 점점 늘어나고 있다. 2020년 한국감정원 10월 조사 자료에 따르면 30대 서울 아파트 매매 비중은 37.3%에 달한다고 한다. 과연 그들은 왜 영끌을 감행하면서까지 부동산을 매매하는 것일까?
그들이 영끌 투자의 위험성도 모르는 것이 아니다. 최근 영상 플랫폼인 유튜브에 들어가봐도 영끌 투자에 관한 위험성을 알리는 영상들이 매우 많다. 그들은 어쩔 수 없이 영끌을 하는 경우가 대다수이다. 지난 5일에는 알바몬이 본인 명의의 집이 없는 20대 청년층 2,889명을 대상으로 내 집 마련 인식에 대한 설문조사를 실시하였다. 그 결과 20대 청년층 94.8%가 필요하다라고 답했다. 요즘과 같이 이자가 매우 낮은 이 시기에 2030세대의 청년들은 아무리 적금과 정기예금을 들어도 내집 마련의 꿈을 실현하기 어렵다. 또한 최근까지 서울 아파트 매매가는 계속 상승했다. 물을 주기만 하면 열매를 맺는 나무에 물을 주지 않는 농부는 없는 것처럼 그동안 서울의 아파트 상황은 마치 잭과 콩나무 같았다. 자본주의 사회에서 이처럼 돈을 벌 수 있는 수단이 생긴다면 누구인들 거부하기 힘들 것이다.
2030세대의 영끌 부동산 투자 세태를 통해 사실 청년들의 아픔을 엿볼 수 있다. 대학교에 입학하여 학자금 대출을 받아 졸업을 해도 20대에는 학자금 대출을 갚기 위해 알바를 전전긍긍한다. 30세 정도가 되자 취직을 하기 위해 면접 준비하고 그렇게 부단히 노력하다 겨우 취직이 되어, 연애를 하고 결혼을 하기 위해 살 내 집을 알아보려고 하니 자신이 가진 돈으로는 턱없이 부족하다. 그리하여 이곳저곳 닥치는 대로 대출을 받아 겨우 내 집 마련을 하는 2030세대의 모습은 오늘날 청년들의 가슴아픈 자화상이다.
2030세대 청년들의 영끌 부동산 투자 상황을 우려하고 비난하기보다는 집값 안정화를 위해 정부와 여러 기관들에서 시민의 상황을 고려하여 합리적인 정책을 펼쳐줘야 한다고 생각한다.
/김지훈(전주고 2학년)
(2)반대 입장 전주고 2학년 김지훈 10년 전부터 서울 주택시장의 거품이 있었다는 얘기는 오랫동안 있어왔다. 하지만 10년 동안 서울 집값은 하락하지 않고 오르기만 하였다. 수요는 부족했고 저성장 시대가 도래하면서 금리가 낮아져 한때 집을 사기 편해지기도 하였다. 그러나 최근에는 코로나 사태로 인해 경기부양책을 실시하면서 시중에 현금이 많아져 집값이 더욱 가파르게 상승하였다. 10년 전에 20대였던 세대는 최근 가파르게 오르는 것을 보니 초조했을 것이다. 앞으로 이대로 가다간 집을 평생 장만하지 못하는 게 아닌가 하고 말이다. 이로 인해 최근 소위 영혼까지 끌어들여서 집을 사는 현상이 유행처럼 번지고 있다. 가족에게 빌리거나 최대한으로 빚을 끌어모아서 집을 장만하는 것이다.
서울 집값은 떨어질 요인이 적다고 생각한다. 정부가 집값을 안정시키기 위해 세금을 과하게 부과하거나 더 많은 주택을 공급할 수 있다. 하지만 집값이 떨어지면 이전에 집을 샀던 구입자는 주택을 사기 위해 빌렸던 돈을 갚기 힘들어지고 이는 소비 위축으로 이어진다. 소비가 줄면 기업이 힘들어지고 경제가 쇠퇴한다. 이를 단적으로 보여주는 예가 일본의 읽어버린 20년이다. 일본은 부동산 가격 하락으로 20년 동안 소비가 줄어 기업이 어려움에 처했고 증시는 장기 하강하였다. 그 결과 20년 동안 경제 성장률은 0%였다. 즉 정부가 집값을 떨어뜨리는 데는 많은 위험 요인이 존재한다.
영끌하여 부동산 구입을 하게 된다면 수요가 늘게 되므로 집값은 더욱 상승하게 될 것이다. 만약 정부가 부동산 거래 규제 정책을 성공적으로 펼치더라도 집값은 쉽사리 내릴 수 없고 이는 젊은 세대들에게 큰 장애물이 될 것이다. 그럼에도 불구하고 무리해서 주택을 구입하는 것이 좋은 일만은 아니다. 주택이라는 것이 유동성이 낮아서 IMF같은 위기가 오면 가장 빨리 가격이 떨어지게 되는데, 이러한 위기는 대개 대부분이 알지 못하는 상황에서 일어난다. 위기를 대비해서 자산을 분산하는 것이 자산 배분의 기본 원칙이라고 생각한다. 올해 2분기 우리나라의 출산율은 0.84명으로, UN가입국 193개국 중 193위로 세계 꼴찌 정도이다. 앞으로 주택에 대한 수요는 줄어들 것이다. 이는 장기적으로 주택 가격 하락을 일으킬 수 있는 중요 요인 중 하나라고 생각한다. 그러므로 주택을 노후 자산으로 보기에는 리스크가 있다.
우리가 거의 제로 금리대의 살고 있기는 하지만 코로나가 끝나고 경기가 회복되면 금리는 오르게 될 것이라고 생각한다. 이는 지금 영끌 대출을 통해 집을 구입하면 앞으로 후폭풍이 강하게 밀려올 것임을 암시한다고 생각한다. 이러한 여러 가지 이유들로 영끌을 하는 것은 바람직하지 않다고 생각한다. /김지훈(전주고 2학년)
/제작=이혜영(전주고등학교 교사)
