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“아파트 공급을 늘린다는 게 정부방침이라는 데 사업추진에 필수요건인 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출은 막아 놓으면서 앞뒤가 맞지 않습니다. 이 때문에 일은 미리 해놓은 상태에서 설계비 지급은 뒷전으로 밀려 심각한 경영난을 겪고 있습니다” 민간 아파트 건설공사의 설계를 주로 맡아 왔던 전주의 A건축사는 직원들에게 지난 추석명절 상여금은커녕 급여를 지급하기도 빠듯한 실정이다. 재건축, 재개발 같은 정비 사업은 물론 지역주택조합 등 민간건설공사의 설계를 5~6곳 도맡아 왔지만 미수금이 20억 원을 넘어서면서 심각한 경영난을 겪고 있다. 여기에 경기가 얼어붙고 금리가 빠르게 오르고 있는데다 전북지역의 경우 신규 사업에 대한 PF 대출을 받는 게 사실상 불가능해지면서 개발 사업 자금 조달이 어려움을 겪고 있다. 건축사사무소의 경우 용역을 수주한 사업장의 자금조달이 원활해야만 약속된 용역비를 받을 수 있는 만큼 최근 악재가 겹치면서 '돈맥경화'에 대한 긴장감이 커지고 있다. 통상 건축사사무소가 주택 개발 사업 등의 설계 용역을 수주하면 해당 사업을 주도하는 시행사 등과 용역비를 단계별로 받는 방식의 계약을 체결한다. 예를 들어 사업 승인이 날 경우 설계비의 일부분을 순차적으로 받는 식이지만 시행사나 시행주체인 조합 대부분의 자금력이 풍부하지 않아 PF 대출 등 금융권을 통해 사업에 쓰이는 비용을 조달하는 형편인데 자금공급이 막히면서 설계비는 가장 후순위로 밀리고 있다. 조합 사업의 경우 업무대행사가 바뀌거나 집행부가 교체될 경우 용역에서 밀리는 경우까지 발생하고 있다. 이 경우 그동안 수행했던 용역비를 받아내는 게 어려워 소송을 진행해야 하지만 지역사회에서 소송을 통해 미수금을 받아냈다는 전례가 낙인으로 찍힐 가능성도 있어 쉽사리 소송을 진행하지도 못하고 가슴앓이만 하고 있다. 결국 건축사사무소가 대응할 수 있는 방법은 사업 진행 여부에 촉각을 곤두세우는 것 정도여서 가뜩이나 업체 수 난립과 원가부담 상승으로 고사위기를 맞고 있는 도내 설계업계의 어려움이 가중되고 있다. A건축사 사무소 대표는 “대출규제가 심화되면서 이미 설계 용역을 수주해 팀을 꾸리고 설계안을 짜는 등 비용을 투입해온 설계사무소만 애가 타는 구조가 되고 있다”며 “민간사업 용역을 하지 않을 수도 없고 난감한 상황이다”고 하소연했다.
고공행진을 하고 있는 전북 아파트 가격이 올 하반기 이후 하락할 것이라는 전문가들의 의견이 나오고 있는 가운데 전북 아파트 경매 낙찰가율이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 서울과 수도권 등의 아파트 가격이 전반적으로 하락하고 있는 상황에서도 나홀로 상승세를 이어갔던 전북 아파트 가격 하락의 전조현상이 아니냐는 관측이 나온다. 12일 법원경매 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2022년 8월 경매동향보고서’에 따르면 전북(79.7%) 아파트 낙찰가율이 전월(99.1%) 보다 19.4%p 떨어져 전국에서 가장 큰 폭으로 하락해 아파트 매매 가격이 고공행진을 하고 있는 상황과 대조를 보였다. 부동산원이 집계한 전국 아파트 가격은 올해 들어 대출규제와 금리인상으로 서울과 수도권, 세종시 등의 하락세가 두드러지면서 -0.81%p가 하락했지만 전북 아파트 가격은 3.07%p가 올라 전국에서 가장 큰 폭의 상승세를 기록했다. 하지만 전북지역의 아파트 가격도 지난 달 말 보합세를 보이다 이달 첫 주 –0.02%p를 기록하면서 올 들어 처음으로 하락세로 전환됐다. 앞서 전북지역 부동산 전문가들은 부동산 규제 여파가 서울과 수도권에 비해 한 분기 이상 늦게 반응하는 데다 공급물량이 부족해 현재까지는 전북지역의 아파트 가격이 상승세를 이어가고 있지만 올 하반기 이후 서서히 하락세로 전환될 것으로 예측해 왔다. 실제 올 해 초 만해도 전용면적 84㎡ 기준 7억 원까지 올랐던 전주 효천지구와 혁신도시, 에코시티의 신규 아파트 가격이 5억 5000만원까지 떨어진 상태에서 매물이 나오고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있는 것으로 나타나 올 하반기 이후 전북지역 아파트 가격 하락 예측에 대한 신빙성이 커지고 있다. 노동식 전 공인중개사 협회 전북지부장은 "아파트 가격이 지나치게 오르는 것도 문제지만 떨어지는 것도 재산가치 하락에 따른 깡통전세 등 부작용이 크다"며 "금리인하 등 정부차원의 대책이 마련돼야 한다"고 강조했다. 한편 전국 아파트 경매 진행건수는 1,469건으로 이 중 610건이 낙찰됐다. 낙찰률은 41.5%로 전월(43.3%)에 비해 1.8%p 하락했다. 낙찰가율은 전월(90.6%) 대비 4.7%p 하락한 85.9%를 기록했는데, 이는 2019년 9월(84.8%) 이후 약 3년 만에 가장 낮은 수치다. 평균 응찰자 수는 5.6명으로 지난 4월 8.0명 이후 4개월 연속 감소세를 보이고 있다.
건설협회 전북도회(회장 윤방섭)는 7일 전주 금암동 한 음식점에서 회원사 100여명이 참석한 가운데 우범기 전주시장을 초청해 “제1권역(전주, 완주) 건설산업 활성화를 위한 간담회”를 열었다. 간담회는 발주기관 및 지역회원사들과의 소통 강화를 위한 것으로 도내 종합건설업계 동향 설명과 기업 애로사항 및 지역건설산업의 발전방안에 대한 의견을 다양하게 주고 받았다. 특히, 지역 종합건설업체 경영환경 제고, 전주 시민의 편익 확보를 위한 soc 예산 확보, 철저한 설계도서 검토, 관내업체 보호·육성을 위한 계약제도 운영 등으로 지역건설산업이 활력을 되찾을 수 있도록 관심이 필요하다는 의견이 많았다. 우범기 전주시장은“건설업계가 어려운 상황에서도 지역경제 활성화를 위해 앞장서고 있다”며“부실공사 차단과 건설사의 경영난 완화에 도움을 줄 수 있도록 다각적인 노력을 기울이겠다. 지역건설과 지역경제가 활성화 되도록 다같이 노력하자”고 당부했다. 윤방섭 회장은 “건설경기 침체와 수익성 악화 등으로 지역건설업계가 큰 어려움을 겪고 있어 지역회원사들의 고충을 듣기 위한 자리를 마련했다”며 “앞으로도 정기적인 간담회를 통해 애로사항 및 의견을 수렴하여 각 지자체와 적극 협력해 지역경제 활성화를 위해 노력할 것”이라고 말했다.
인건비 상승과 건자재 가격 폭등으로 경영난을 겪고 있는 전북지역 건설업계가 실적공사비 제도 때문에 어려움이 더욱 가중되면서 폐지가 시급하다는 지적이 나온다. 4일 도내 건설업계에 따르면 실적공사비란 건설공사를 계약할 때 예정가격을 공사의 특성을 감안해 조정한 뒤 입찰을 통해 계약된 시장가격을 그대로 적용하는 방법인데 단가가 낙찰률에 따라 계단식으로 떨어지는 구조적 모순 때문에 2015년부터는 추정가격 100억 원 이상인 건설공사에 대해 표준시장 단가로 적정공사비 책정하는 방법으로 대체됐다. 하지만 지역건설업체들이 주로 수행하고 있는 100억 원 미만공사는 발주자마다 시장가격에 크게 못 미치는 실적단가를 적용하면서, 시공적자 누적으로 인한 경영난이 심각한 상황이라는 업계의 공통된 주장이다. 발주처가 예정가격 산정의 편의성과 예산 절감을 이유로 소규모 건설공사까지 실적공사비를 적용해 적자시공을 유발하고 있다는 것이다. 이는 실적공사비가 업계의 낙찰률을 기준으로 해마다 단계적으로 떨어질 수밖에 없는 구조를 가졌기 때문이다. 공공공사의 경우 현행 실적공사비제도 하에선 공사를 수주해도 적자시공을 피할 수 없어 이로 인한 경영난과 더불어 협력사 및 근로자 관리에 이르기까지 총체적 부실이 우려되고 있다. 실적공사비 적용비율이 높은 공사에 참여했다가 큰 손실을 보는 지역 건설사가 늘고 있는 이유다. 하도급 분야를 담당하는 전문건설사들도 상황은 마찬가지다. 대부분의 실적단가는 시장가격에 크게 못 미쳐 원도급사와는 물론, 기술자들과의 마찰이 끊이지 않고 있다. 전주지역 건설사 관계자는 "실적공사비제로 수주한 공사마다 적게는 수백만원, 많게는 수천만원의 적자를 보고 있다"며 "가뜩이나 자재가격이 폭등하고 인건비와 기름 값 등 물가가 크게 오른 상태에서 실적공사비 때문에 어려움이 더욱 가중되고 있다“고 밝혔다.
LH 전북본부가 미사용 LPG부지를 활용해 주민공동시설로 활용하기 위한 증개축공사에 돌입했다. LH 전북지역본부(본부장 안창진)는 지난 1일 남원금동2 미사용 LPG저장소 부지에서 남원시 최경식 시장 등이 참석한 가운데 주민공동시설 증개축공사 착공식을 개최했다. 주민공동시설 증개축공사 사업은 도시가스로 전환 후 방치된 LPG 저장소를 철거하고, 경비원과 청소원들의 휴게소 및 입주민들의 주민복리시설로 활용해 효율적인 단지관리와 입주민 만족도 향상을 위한 사업이다. 이번 사업은 연면적 306㎡에 건축면적 156㎡ 규모의 2층 구조로 증개축될 예정이며 1층은 휴게실 및 회의실, 2층은 주민공동시설로 구성되도록 오는 12월 준공 예정이다. 안창진 전북지역본부장은“미사용 LPG부지 활용 사업을 통해 입주민의 삶의 질 향상과 만족도 제고는 물론, 침체되어 있는 단지 내에 활력이 넘치는 마을 공동체가 형성될 수 있도록 만들겠다”고 밝혔다.
코로나19 여파와 외지 대형 건설업체들의 시장잠식에도 전북지역 건설업체들의 수주실적이 증가했다. 30일 통계청이 발표한 ‘2021년 건설업조사 결과(잠정) 공사실적 부문’ 자료에 따르면 지난해 도내 건설업체들의 공사 액은 9조5210억 원으로 전년 9조3510억 원보다 1.8%P 늘어났다. 전남(-7.2%)과 제주(-12.5%)가 전년보다 수주액이 큰 폭으로 감소한 것을 감안하면 전북지역 건설업체들이 선방했다는 평가가 나온다. 수주액 증가는 전북지역 업체들이 외지에서 공사를 수주를 많이 했기 때문으로 분석된다. 전북지역 종합 건설사들이 지난 해 수주한 3조3800억 원 가운데 48%인 1조6190억 원을 전북이 아닌 타 지역에서 수주한 것으로 나타났다. 전문 업체들도 지난 해 수주액 6조1410억 원 가운데 40%인 2조 4560원을 타지에서 공사를 따냈다. 하지만 건설업체수는 갈수록 증가하면서 업체 수 난립에 따른 수주난이 우려되고 있다. 전북지역 건설업체는 지난 2019년 4,645개사에서 2020년 4,888개로 늘었으며 지난해는 5.5% 늘어난 5,157개로 집계됐다. 건설협회 전북도회 윤방섭 회장은“지속되는 코로나19 사태와 세계적 물가상승에 따른 자재 수급난 등 어려운 건설 환경 속에서 타 지역의 민간 건설시장의 진출 등의 자구책 마련 결과로 지난 해 수주실적이 증가했다”며 “올해는 코로나19 여파와 더불어 중대재해법 시행등 건설수주 환경이 녹녹치 않은 한해가 될 것이다. 발주관서의 다각적이고 합리적인 지역 건설사의 육성 지원정책이 절실하다”고 강조했다.
전북지역에서 추진되는 재개발 재건축 같은 정비 사업에서 정비사업 전문관리업체(정비업체)도 외지업체가 대부분 차지하고 있는 것으로 나타났다. 외지 대형 건설업체가 정비사업의 시공권을 독차지하면서 수조 원 규모의 지역자금이 유출되고 있는 상황이어서 지역 업체 참여확대를 위한 방안이 마련돼야 한다는 지적이 나온다. 29일 전북도에 따르면 정비업체란 전문지식이 부족한 조합의 업무대행을 전담하는 업체로 도시 및 주거환경 정비 법에 정하는 대통령령이 정하는 자본 · 기술인력 등의 기준을 갖춰 시 · 도지사에게 등록한 사업자를 말하며 도내에는 5개 업체가 등록돼 있다. 하지만 도내 대부분의 정비사업 대행을 외지 업체가 도맡고 있는 것으로 나타나 조합에서 추진하는 용역사업도 외지업체에게 돌아갈 공산이 커지고 있다. 정비업체가 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원을 맡고 있기 때문에 이들과 연관이 있는 업체가 용역을 수주하는 데 유리하게 작용할 수 있기 때문이다. 전주지역을 예를 들어 14곳의 재개발사업과 10여 곳의 재건축 사업이 추진되고 있지만 전북업체가 정비업체로 선정된 경우는 효자 재개발 조합과 기자 촌 재개발 조합, 삼천 쌍용 재건축 조합 단 3곳에 불과한 것으로 나타났다. 이는 전북지역 업체들이 대부분 외지업체들에 비해 영세하기 때문이며 사업초기단계부터 조합 사업에 깊숙이 개입해야 하는 사업의 특성상 지역 업체가 끼어들기 어렵기 때문이다. 특히 전주지역에서 추진되고 있는 가로 정비사업과 소규모 재건축 사업의 경우 일부 무등록 정비업체가 사업을 대행하고 있는 것으로 알려져 문제점으로 지목되고 있다. 정비사업전문관리업을 등록하지 않고 정비사업 업무를 대행할 경우 도시정비법에 따라 2년 이하의 징역이나 2000만 원이하의 벌금형을 받도록 규정하고 있으며 최근 국토부에서 무등록업체에 대한 단속을 실시하기도 했지만 소규모 정비사업의 경우 아직 단속의 손길이 미치지 않으면서 무등록 업체가 활개를 치고 있다는 게 정비업계의 설명이다. 전주지역 정비사업 관계자는 “정비사업 시공권을 외지업체가 독차지하고 있는 상황에서 정비업체까지 대부분 외지업체가 독차지하고 있어 지역경제에 악영향을 미치고 있으며 소규모 정비사업의 경우 무등록 업체가 업무를 대행하는 경우도 많아 문제점으로 지적되고 있다”고 밝혔다.
조정대상 지역 지정이후 신규 아파트 공급이 끊겼던 전주지역에 신규 아파트 공급이 잇따르면서 공급 가뭄이 해소될지 관심이다. 28일 아파트 분양업계에 따르면 전북지역 중견건설회사인 세움 종합건설은 전주IC초입에 반월3차 세움 펠리피아 아파트를 분양 한다. 전주 반월동은 이미 반월1, 2차아파트의 분양과 입주완료가 됐고 이번에 반월3차 세움 펠리피아 아파트가 들어서게 되면 전주 반월동에 세움 펠리피아 브랜드타운이 형성된다. 전주시 덕진구 반월동에 지하2층, 지상 27층 규모의 아파트를 시공 분양하며 분양규모는 76㎡ 84세대, 84㎡ 97세대 총 181세대이지만 이미 입주된 반월2차 세움 펠리피아 아파트 505세대와 인접해 있어 대규모 아파트의 기반시설 효과를 누릴 수 있는 장점도 있다. 세움 종합 건설은 세움 펠리피아 브랜드로 개발사업과 관급공사 위주의 분양과 시공을 하고 있는 중견건설회사로 2022년 계룡엄사 823세대와 익산 팔봉에 574세대 분양과 시공을 앞두고 현재 착공 준비 중이다. 여기에 전주 송천동 에코시티에 48층 규모의 공동주택 268가구와 오피스텔 126실 규모의 한양 수자인 주상복합 아파트가 전주시 분양가 심사를 앞두고 있다. 전주지역 시행 전문업체인 휴디엔씨는 지난 해 12월 한양 수자인과 도급계약을 맺고 올봄 이전 분양에 나설 계획이었지만 그동안 자재가격이 큰 폭으로 오르면서 분양시기를 조절해 왔다. 송천동 주상복합 부지는 전주 오거리 옛 옥토주차장과 맞교환한 곳이며 전주지역 건설사가 소유하다 지난해 전주지역 시행업체와 350억 원에 매매가 이뤄졌다. 3.3㎡당 1177만원이다. 그동안 에코시티에 조성돼 왔던 아파트 부지보다 2배 가까이 높은 가격에 부지를 매입한데다 금융비용상승과 함께 물가인상 등으로 분양가가 얼마에 책정될지도 관심사다. 세움 종합건설 영업본부 김은식 이사는 “건축자재폭등과 표준건축비 인상 등으로 상승하는 분양가를 최소화하기 위해 고비용의 모델하우스를 건축하지 않고, 3DVR을 이용한 사이버 분양 홍보 관으로 운영하는 등 시공비를 최대한 아껴 적정분양가로 공급하기 위해 노력했다”고 밝혔다.
전북지역 아파트 가격의 거품이 서서히 빠질 것으로 보이면서 막차 탄 실수요자만 피해가 예상되고 있다. 고금리에 대출규제로 신규 아파트를 중심으로 매물은 넘치고 있지만 거래는 이뤄지지 않으면서 투기세력으로부터 막대한 웃돈을 주고 대출을 받아 집을 장만한 가계에 대한 파탄 우려가 나온다. 25일 부동산 전문 포털사이트 아실에 따르면 이날 기준 전북지역의 아파트 매매물량은 9900건으로 보름 전 보다 5% 늘었고 지난 1월 7234건에 비하면 17%나 증가했다. 한국은행의 사상 첫 4회 연속 기준금리 인상을 단행으로 대출금리가 가파르게 상승하면서 전북지역에 아파트 매물이 넘쳐나고 있는 상황. 하지만 과도한 대출규제로 집을 사기도 힘들어지면서 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 전주 에코시티와 효천지구 같은 신규 아파트 단지에서 호가보다 1억 원 이상 낮은 가격에 매물이 나오고 있지만 실제 거래는 거의 찾아보기 힘들다는 게 부동산 중개업계의 설명이다. 특히 부동산 전문가들로부터 공급이 늘어나는 올 연말이후 아파트 가격이 더욱 하락할 것이라는 예상이 나오면서 투기세력으로부터 수천만 원에서 많게는 수억 원씩 웃돈을 주고 집을 장만한 경우 재산가치 하락에 따른 여러 가지 부작용이 우려되고 있다. 우선 연말까지 주택담보 대출금리가 7%까지 오를 것이라는 전망이 우세한 상황이어서 매달 은행에 납부해야 하는 이자와 상환금액이 눈덩이처럼 불어나고 아파트 가격이 하락하면서 담보가치가 내려가 당초 받았던 대출금의 일정부분을 상환해야 하는 상황도 예상되고 있어 자칫 살던 집이 경매에 넘어가는 경우가 늘어날 전망이다. 결국 왜곡된 부동산 가격 형성으로 실수요자들만 막대한 피해를 보게 될 것으로 예상되면서 정부나 지자체의 부동산 정책에 대한 비난이 커지고 있다. 전주지역의 아파트 가격이 오를 만큼 오른 꼭지 점에서 조정대상지역으로 선정돼 공급물량 부족에 따른 기존 아파트 가격 상승과 풍선효과로 인근 지역 아파트까지 상승했고 공급이 부족한 상황에서 부동산 규제가 계속 유지되면서 거래가 더욱 제한되고 있기 때문이다. 전주대학교 부동산 학과 엄수원 교수는 “현재는 고금리와 대출 규제 때문에 부동산 투기를 논할 단계가 아닌데 조정대상지역이 그대로 유지되면서 정책이 시장상황에 맞지 않다”며 “공급이 늘어나는 올 하반기 이후부터 아파트 가격이 하락할 것”으로 예상했다.
새만금에 자족기능을 갖춘 스마트 도시를 건설하기 위한 첫 단추인 스마트 수변도시 1단계 조성사업의 입찰방법이 확정되면서 전북지역 건설업체가 얼마나 참여할지 주목을 끌고 있다. 그동안 대형공사에 적용돼 왔던 기술형 입찰에 지역업체 들의 참여가 저조했던 점을 감안, 전북 업체들도 기술형 입찰에 하루속히 적응력을 키워야 한다는 지적이 나온다. 국토교통부는 최근 대형공사 입찰방법을 심의하고 2687억 원 규모 스마트 수변도시 1단계 조성사업 입찰방법을 기술형 입찰인 실시설계 기술제안 방식으로 확정했다. 실시설계 기술제안 입찰은 지나친 가격경쟁을 유발하는 최저가낙찰제도의 저가투찰 문제와 일괄·대안입찰이 안고 있는 설계경쟁에 따른 비용증가 문제 등을 개선하기 위해 도입됐으며 입찰자가 공사비 절감방안 공기단축 방안 공사관리 방안을 제안해 작성된 기본설계를 기초로 낙찰자가 실시설계와 시공을 수행하는 입찰방식이다. 문제는 이 같은 기술형 입찰의 경우 응찰자가 기본 설계안을 발주처에서 제시해야하기 때문에 낙찰여부와 상관없이 초기 설계비용이 소모된다는 점이다. 대형업체와 컨소시엄을 구성해 입찰에 참가하기 위해서는 중소건설업체들도 참여지분에 따라 설계비용을 부담해야 하는 구조다. 과거에도 기술 형 입찰에 지분을 갖고 응찰했던 전북지역 업체들이 적게는 수천만 원에서 최고 수억 원에 이르는 초기설계비용을 부담해야하고 자칫 설계비용을 날릴 수도 있기 때문에 지역건설업체들의 진입장벽이 돼왔다. 이 때문에 그동안 기술 형 입찰이 도입된 대형 공사 입찰에 전북지역 건설업체들의 참여가 저조했던 것으로 나타났다. 전북지역 건설업계 관계자는 “그동안 기술 형 입찰에 전북지역 업체들의 대응력이 부족해 대형공사에 참여하는 업체가 극소수에 그치고 있다”며 “그동안 적격심사에 익숙해져 있던 전북 업체들도 기술 형 입찰에 하루속히 적응력을 키워야 한다”고 강조했다. '새만금 스마트 수변도시' 조성사업은 새만금 복합개발용지에 면적 6.6㎢ ,인구 2만5000명 규모의 자족기능을 갖춘 스마트도시를 조성하기 위한 사업으로 2024년까지 총사업비 1조 3476억 원을 투입해 용지 매립과 부지 조성을 완료할 계획이다.
종합심사낙찰제가 적용된 320여 억 원 규모의 전라선 전주역사 증축 공사’가 대전에 기반을 둔 계룡건설산업의 수주가 유력해졌다. 국가철도공단은 최근 이 사업 개찰을 집행하고 낙찰자 선정을 위한 종합심사를 시작했다. 개찰 결과, 총 2개 업체가 입찰에 참여한 가운데 업계에서는 무효입찰이 없다는 조건을 두고 계룡건설의 수주를 내다봤다. 계룡건설은 예정 가격 대비 98.550%인 317억5778만7263원에 투찰했다.
대학생 김 모(23)씨는 지난 7월 전주시 완산구 효자동에 위치한 전용면적 29㎡ 규모의 원룸을 보증금 100만원 월세 5만원에 임대 계약했다. 다른 곳보다 월세가 저렴하다는 이점 때문에 자세한 상황을 파악하지 않고 서둘러 계약했지만 매월 관리비 25만원을 내야한다는 말에 뒤통수를 맞은 기분이 들었다. 직장에 다니는 사회초년생 이모(29)씨도 역시 전주 완산구 효자동의 원룸을 보증금 200만원에 월 7만원에 계약했지만 관리비로 매월 25만원을 내고 있다. 배보다 배꼽이 더 큰 원룸 관리비에 다가구 주택 세입자들의 불만이 커지고 있다. 아파트를 임대할 형편이 되지 않아 상대적으로 저렴한 다가구 주택에 입주했지만 아파트 관리비의 몇 배에 달하는 관리비용 때문에 가뜩이나 어려운 형편에 부담이 커지고 있다. 전북지역 상당수 다가구 주택이 세입자를 모집하면서 미끼 식으로 저렴한 월세를 내세우고 월임대료의 몇 배에 달하는 관리비를 받고 있어 세입자들을 현혹하고 있다. 더 큰 문제는 관리비는 과세표준에 해당되지 않아 탈세의 원인이 되고 있다는 점이다. 실제 부동산 포털에 임대로 나온 원룸 상당수가 월세로 10만원 미만을 표기하고 관리비로 20~30만원씩 받고 있는 것으로 나타났다. 하지만 원룸관리비는 관련 규정이 없어 제재를 할 수 없는데다 관리비가 주택마다 다르고, 어디에 쓰이는지도 알 수도 없어 세입자들만 속앓이를 하고 있다. 공동주택의 경우는 주택법 45조와 주택법 시행령에 따라 관리비 내역을 정하고 있다. 관리비는 공용사용분(인건비·청소비·공동전기료 등)과 개별사용분(전기료·수도료 등)으로 이뤄지며 평균 관리비는 3.3㎡당 3000원~3500원 수준이다. 그러나 공동주택과 달리 다가구·다세대 주택은 정해진 규정이 없어 건물마다 다르며 일부 원룸 등은 임대업 등록을 하지 않은 채 소규모로 운영하는 경우가 많아 현실적으로 관리비 규정을 만들기도 어렵다. 노동식 공인중개사협회 전북지부장은 “원룸 관리비는 해당 주택 소유자 임의대로 책정하고 있으며 과세표준에 해당되지 않기 때문에 탈세의 원인이 되고 있다”며“현재로서는 제재할만한 마땅한 규정이 없기 때문에 세입자가 계약할 때 미리 집주인에게 관련 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다”고 말했다.
올 상반기 전북지역 아파트 가격이 전국에서 가장 많이 상승한 것으로 나타났다. 지난 7월 가격 변동률도 전국에서 가장 높아 아파트 가격 안정을 위한 대책이 시급하다는 지적이 나온다. 18일 한국감정원이 집계한 7월 전국주택가격동향조사 결과에 따르면 전국 월간 주택종합 매매가격은 -0.08%로 전월대비(-0.01%) 하락폭이 확대됐다. 부동산 세제 완화 발표에도 불구하고 금리인상에 대한 우려로 서울(-0.09%)은 강북지역 하락폭이 확대되며 지난달 보합에서 하락 전환됐고 경기(-0.16%)는 수도권 남부 주택가격 상승폭이 높았던 지역 위주로, 인천(-0.26%)은 신규 입주물량 영향 등으로 관망세가 길어지며 하락폭이 확대되고 있다. 특히 아파트 매매가격지수 변동률은 지난 2월 이후 하락세로 전환되며 올 상반기 동안 매달 하락폭이 확대 됐으며 7월 말 기준 누계 변동률이 -0.36을 기록했다. 반면 전북은 올해 들어 매달 변동률이 상승하며 누계 변동률이 2.90을 기록해 전국에서 가장 높은 상승세를 이어가고 있다 지난 7월 말 기준 변동률도 0.40으로 강원도와 함께 전국에서 가장 높은 변동률을 보였다. 아파트 전세가격 상승률도 심상치 않은 것으로 나타났다. 올 상반기 동안 2.36의 변동률을 보이면서 8개도 지방의 평균치인 0.09를 크게 웃돌며 전국에서 가장 높은 상승세를 기록하고 있다. 다른 지역의 경우 지난 해 전세 값이 크게 상승하면서 전국 평균 5.88의 변동률을 기록했지만 지난 2월부터 지속적으로 하향 안정세를 보이고 있는 반면 전북지역의 경우만 나 홀로 상승세를 유지하며 서민들의 주거안정을 위협하고 있다. 전문가들은 그동안 저 평가 받아왔던 소형 구축 아파트가 인기를 끌면서 전체적인 가격 상승을 주도하고 있으며 이미 꼭지 점에 도달해 있기 때문에 하반기 이후 하락세로 전환을 전망하고 있다. 또 서민주거 안정을 위해 신규 아파트 분양가를 억제하려는 정책에 앞서 국민임대 아파트 공급을 늘려야 한다고 조언했다. 노동식 공인중개사 협회 전북지부장은 “한때 6~7억 원까지 올랐던 신규 아파트 가격이 5억 원대 까지 떨어져 매물이 나오고 있지만 거래가 되지 않고 있다”며 “그동안 수도권 지역은 구축 아파트 가격도 크게 올랐지만 전북은 오르지 않아 1억 원 미만 소형 구축 아파트를 전국에 있는 법인들이 앞 다퉈 사들이면서 전체적인 상승세를 주도하고 있다”고 분석했다. 그러면서 “이미 구축아파트 가격도 꼭지 점에 도달해 있기 때문에 올 연말 이전 아파트 가격이 하향세로 전환될 것이다”고 내다봤다.
전북 지역 건설업체들이 국가발전의 원동력인 건설산업 최일선에서 직접시공의 주체로 경제개발에 기여한 공로를 인정받아 건설의 날을 맞아 수상의 영예을 얻었다. 건설협회 전북도회에 따르면 18일 서울 논현동 건설회관에서 거행된 ‘2022년 건설의 날 기념식’에서 전북도회 (유)일우종합건설 윤선학 대표가 국무총리표창을, 그린종합건설㈜ 김재호 대표와 (유)서림종합건설 안장환 대표가 국토교통부 장관상을 각각 수상했다. 일우종합건설 윤선학 대표는 1982년부터 40년간 평소 투철한 사명감과 기업가 정신으로 건설업계에 종사하며 사회 나눔 사업에 적극 동참해 기업의 사회적 책임을 다하는 건설인으로 상생과 동반성장의 표준기업으로 성장시킨 공로를 인정받았다. 전문건설에서는 (유)도곡건설, 김동수 대표가 전문건설업계와 국가 경제발전에 기여한 공을 인정받아 ‘국토교통부 장관 표창’을 수상했다. 김동수 대표는 1984년부터 38여년간 건설업에 종사해 왔으며, 교통정체와 사고 위험을 해소하기 위해 견실 시공을 통해 국가 발전에 기여하고,지역 경제발전과 건설산업 활성화에 이바지한 공로를 높게 평가받았다. 기계설비산업 분야에서는 (주)정도 이상일 대표가 금탑산업훈장을 수훈했다. 이상일 대표는 1984년 회사를 설립, 38년간 기계설비 분야의 설계 및 시공, TAB 및 유지관리까지 토탈 서비스를 제공하며 기계설비산업 발전을 이끌고 있다. 특히 대한기계설비건설협회 제9대 회장 재임시절 ‘기계설비의날 제정’, ‘기계설비법 초석’ 마련 등 기계설비산업의 한 단계 도약을 이뤘다는 평가를 받고 있다. 정부는 해마다 건설의 날에 대한민국 건설산업발전에 공헌한 건설인들에게 자부심과 긍지를 가질 수 있도록 다양한 분야에 유공자를 선정, 포상하고 있다.
일정 규모 이상 건축물에 유지관리자 선임이 의무화됐지만 현장에서는 제대로 지켜지지 않아 유명무실 우려가 커지고 있다. 개정된 기계설비법에 대한 홍보가 제대로 이뤄지지 않은데다 인건비 부담이 크기 때문이다. 전라북도와 14개 시·군에서 기계설비의 착공 전 확인과 사용 전 검사 업무인력이 부족한 것도 문제점으로 지적되고 있다. 17일 기계설비협회 전북도회에 따르면 기계설비법 시행령에 따라 2020년 4월 18일 이후 설계계약을 체결한 용도별 건축물 중 연면적 1만㎡ 이상인 건축물과 에너지를 대량으로 소비하는 건축물(아파트, 연립주택, 냉동·냉장 등 특수설비가 설치된 건축물 등)은 착공 전에 전체설계서와 기계설비에 해당하는 설계도서를 시·군·구청에 제출해 기술기준이 적합한지 확인을 받아야 한다. 사용 전 검사로 기계설비공사를 끝냈을 때에도 시·군·구청장의 사용 전 검사를 받고 기계설비를 사용해야 한다. 하지만 현재 전라북도와 14개 시·군은 기계설비의 착공 전 확인과 사용전 검사 업무를 담당하는 부서는 국토의 지침에 의해 마련해놓고 있지만 실질적으로 그 업무를 담당하고 그 업무를 수행할 수 있는 인력이 없어 기계설비의 착공 전 확인과 사용 전 검사 업무에 민원인들이 많은 불편을 겪고 있다. 국민 안전과 기계설비 고장으로 인한 비용 절감 효과를 위해 의무화된 기계설비유지관리자 선임도 현장에서 적용되는데 어려움을 겪고 있어 연착륙방안 마련이 요구되고 있다. 기계설비법은 건축물에 설치되는 냉난방ㆍ온수ㆍ환기ㆍ배수 등 기계설비의 관리 강화를 위해 제정된 법이다. 지난해 2월부터는 기계설비유지관리자 선임을 담은 개정안이 시행되며, 일정 규모 이상 건축물에 대해 유지관리자 선임이 단계적으로 의무화되고 있다. 규모별 유지관리자 선임기간은 3만㎡ 이상 건축물은 작년 4월 20일까지, 1만5000㎡ 이상 3만㎡ 미만 건축물은 올해 4월 17일까지였다. 연면적 1만㎡ 이상 1만5000㎡ 미만 건축물은 내년 4월 17일까지 유지관리자를 선임해야 한다. 정해진 기한 내 유지관리자를 미선임할 경우, 500만원 이하의 과태료 부과 대상이 된다. 그러나 소규모 현장에서는 인건비를 감당할 여력이 되지 않아 유지관리자 선임에 어려움을 겪고 있으며 혼란이 커지고 있다. 기계설비법에 대한 홍보 강화와 함께 전담인력 배치를 위한 예산 편성 시급하다는 지적이 나온다. 기계설비협회 전북도회 손성덕 회장은 "기계설비법은 각종 질병과 전염병으로부터 국민을 지키고, 기계설비의 품질확보와 유지관리로 국가에너지 소비를 10%(연간 2조 5000억원)가량 절약할 수 있고, 기계설비의 설계, 시공, 유지관리 분야에서 기계설비 전문인력배치와 전문기업 창업 등으로 약 5만여 명의 새로운 일자리 창출될 수 있는 국민을 위한 행복법이다"며 "연착륙될 수 있는 방안이 마련돼야 한다"고 강조했다.
대한기계설비건설협회 전북도회 손성덕 회장과 국방시설본부 전라제주시설단 김종민 단장(부이사관)은 최근 국방시설본부 전라제주시설단 화상회의실에서 전라북도 기계설비건설 발전을 위한 간담회를 가졌다. 이날 손성덕 회장은 군부대 건설산업 발전과 시설단 소속 직원 복지증진을 위해 500만원의 부대 발전기금을 기탁했다. 간담회에는 대한기계설비건설협회 전라북도회에서는 손성덕 회장을 비롯한 함상진 부회장, 유제영 본회이사, 김성수 본회대의원이, 국방시설본부 전라제주시설단에서는 김종민 단장 , 장지호 중령(계획운영과장), 서용수 설계과장 등이 참석했다. 협회는 건설에서 “기계설비란” 내용과 지난 2018년 4월 17일공포 제정된 “기계설비법” 동영상을 상영해 기계설비부분의 중요성을 다시 한번 상기시켜주는 시간을 마련했다. 손성덕 회장은 기계설비법이 제정·공포되고 하위법령인 시행령과 시행규칙이 제정·공포됨에 따라 기계설비산업을 육성 발전시킬 수 있고 국가와 국민에게 봉사할수 있는 기회가 주어졌다"며 "기계설비법은 각종 질병과 전염병으로부터 국민을 지키고, 기계설비 국가에너지 소비를 10%(연간 2조 5000억원)가량 줄이는 국민을 위한 행복법이다"고 강조했다. 국방시설본부 전라제주시설단 김종민 단장은 “전라제주시설단과 업무협약을 맺은 지 어느덧 3년이 되었다“면서 군 시설물을 더 가치 있고, 효율성이 높은 미래지향적으로 건설할 수 있도록 많은 도움을 바란다"고 말했다.
정부가 공급부족으로 집값이 폭등 했던 실패를 범하지 말아야한다며 대규모 신규 아파트 건설계획을 밝혔지만 현장에서는 정책과 현실이 맞지 않다는 지적이 나온다. 1억 원이 넘는 대출을 규제하는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되고 있는데다 사업자에 대한 PF대출도 받기가 사실상 불가능해지면서 주택공급사업 추진이 더욱 어려워졌기 때문이다. 원희룡 국토교통부 장관은 16일 정부서울청사에서 향후 5년간 연 평균 54만 가구, 총 270만 가구(인허가 기준)의 주택을 공급하는 ‘국민주거 안정 실현방안’을 발표했다. 지역별로 보면 서울에 50만 가구, 수도권(서울 제외)에 108만 가구, 비수도권에 112만 가구 등을 배정했다. 하지만 이 같은 정책이 실현되기에는 제약이 많아 주택공급이 오히려 위축될 것이라는 우려가 나오고 있다. 이미 지난 7월부터 총 대출액이 2억 원을 초과할 때 개인별 DSR을 40%(은행 기준)로 제한했던 DSR 2단계를 3단계로 강화해 1억 원 이상일 때 40%범위의 DSR이 적용되면서 대출을 받아 집을 사기 더욱 어렵게 돼 주택공급이 악재로 작용하고 있다. 여기에 이달부터 금감원이 건설경기 침체를 감안해 부실우려를 고려하자는 취지에서 금지 방침을 내리면서 전북지역에서 PF(project Financing)대출을 받는 게 사실상 불가능해졌다. PF대출은 돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법이며 부동산개발을 전제로 한 일체의 토지매입 자금 등을 대출해주기 때문에 아파트 개발 사업에 필수요건으로 꼽히고 있다. 하지만 PF대출이 막히면서 사업을 추진하기가 더욱 어려워져 신규 아파트 공급에 막대한 차질을 주고 있다는 게 시행업계의 설명이다. 전주지역 A시행사 대표는 “아파트 건설사업을 추진하기 위해서는 PF대출이 필수요건인데 시중은행에서 사실상 받기가 불가능해지면서 주택공급사업에 제동이 걸리고 있는데다 대출요건도 강화되면서 집을 사고 싶어도 못사는 구조가 됐다”며 “말로는 주택공급을 늘리고 있다고 하지만 정책과 현실에 괴리가 크다”고 지적했다.
부동산 거래 침체 속에서도 군산지역 아파트 분양가는 3.3㎡당 1000만원을 처음으로 넘어섰다. 11일 군산시 조촌동 제2정수장 부지에 들어서는 경남아너스빌(총 873세대) 공고 결과 분양가는 1109만원(옵션 제외)을 공고했다. 이는 순수 분양가를 책정한 것이며 확장비를 포함하면 84㎡ A타입 11층 이상이 4억원이 넘어설 것으로 보인다. 지역 부동산 업계에서는 84㎡을 이른바 ‘국평’(국민 평형)이라고 하는데 향후 군산지역에서 분양이 예정된 단지들 모두 4억원을 훌쩍 넘길 것으로 관측된다. 이와 같은 분양가 상승 요인은 최근 원자재 값 상승 여파로 건축비가 크게 인상되고 군산지역의 경우 아파트 건설이 가능한 민간 택지의 토지 비용도 일정 부분 상승해 분양가가 오르는 것으로 분석되고 있다. 특히 지방 분양시장의 경우 수요자들이 공공 택지보다 민간 택지를 선호하는 경향을 보이고 있기도 하다. 군산시 관계자는 “군산지역 내에서 아파트를 건설하는 사업장 마다 여건이 다르겠지만 앞으로도 분양가 상승 추세는 지속될 것으로 전망하고 있다”고 밝혔다.
1억 원이 넘는 대출을 규제하는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되면서 가뜩이나 부족한 전북지역 주택공급에 또 다른 악재로 작용하고 있다. 11일 전북지역 금융권에 따르면 DSR은 연소득 대비 연간 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하며 그동안은 규제지역에서 6억 원 초과 주택을 구매하거나 신용대출이 1억 원을 초과할 때, 또 총 대출액이 2억 원을 초과할 때 개인별 DSR을 40%(은행 기준)로 제한했다. 은행에 연간 갚아야 할 원금과 이자가 대출자(차주) 연소득의 40%를 넘지 말아야 한다는 뜻이다. 예를 들어 연봉 5000만원이라면 연간 은행에 갚아야 할 돈이 연봉의 40%인 2000만원을 초과하면 안 된다. 대출액은 주담대·신용대출·카드론 등 모든 대출을 포함하며 전세 대출은 예외다. DSR 3단계는 이 기준을 1억 원으로 낮춰 대출 총액이 1억 원을 초과할 때 DSR 40% 규제를 적용하는 것이다. 이미 지난 달 1일부터 전북지역에서도 1금융권인 전북은행을 비롯한 제2금융권까지 시행되면서 전북지역 신규 아파트 공급에 대출금리 상승과 부동산 규제를 잇는 새로운 악재로 작용하고 있다. 전주지역의 경우 가뜩이나 조정대상지역이 유지되고 있는데다 자잿값 인상에 따른 여파로 신규 아파트 공급이 수개월 이상 미뤄지거나 아예 포기하는 사태가 속출하고 있는 상황에서 DSR 3단계 시행으로 사업추진이 더욱 어려워지고 있다. DSR 3단계가 시행되면서 5대 시중은행을 비롯한 전북은행에서도 매월 부담해야 하는 원리금 상환액이 줄어들어 대출 한도가 늘어나는 효과를 위해 40년 만기 주택담보대출이 속속 출시되고, 제2금융권도 이에 합류하고 있다. 하지만 길어진 대출기간 동안 총이자상환 금액도 증가하기 때문에 적절한 대응책이 되지는 못하고 있다는 지적이 나온다. 도내 아파트 시행업계 관계자는 "가뜩이나 대출금리 상승과 자잿값 폭등으로 아파트 공급을 연기해 왔는데 대출규제가 더욱 심해지면 집을 사고 싶어도 못사는 경우가 발생해 분양에 실패할 수도 있기 때문에 사업을 추진해야 할지 또 다시 연기해야 할지 고민이 크다"며 "사업추진이 늦어지는 만큼 금융비용을 비롯한 경비부담만 늘어나 결국 아파트 분양가 상승의 단초가 될 전망이다"고 밝혔다.
한국은행의 빅 스텝 행보로 주택담보 대출 금리가 크게 오르면서 전국 아파트 가격 하락세가 지속되고 있다. 특히 서울지역의 아파트 가격이 지난 5월 말 이후 10주 연속 하락세를 지속하고 있는 반면 전북지역은 나 홀로 상승세가 지속되면서 그 배경에 의문이 커지고 있다. 수도권 부동산 시장에 영향을 미치는 악재가 전북에 발생하기 까지는 시차가 있는데다 전북의 경우 그동안 아파트 공급이 크게 부족했기 때문이라는 분석이 나온다. 9일 한국부동산 원이 집계한 아파트 가격 동향에 따르면 금리인상으로 관망세가 장기화되면서 과거 가격 상승폭이 높았던 수도권 지역을 중심으로 하락폭이 확대되고 있는 것으로 나타났다. 반면 전북지역의 경우 8월 첫 주들어 0.06%P가 올랐으며 지난 한달 동안 0.22%p가 상승했고 올해 들어 누계상승률도 3.0%가 올라 전국에서 가장 높은 상승세를 이어가고 있다. 이는 전북의 경우 부동산 상승이나 침체에 따른 파급효과가 수도권보다 통상 1분기(3~4개월) 이상 시차를 두고 발생하기 때문이라는 부동산 전문가들의 시각이다. 여기에 조정대상지역으로 지정된 전주를 중심으로 신규 아파트 공급이 수요에 비해 크게 부족했던 점도 주요 원인으로 꼽히고 있다. 지난 2020년 12월 전주시가 조정대상지역으로 지정되면서 풍선효과로 인근 완주군과 익산, 군산시 지역에 아파트 공급이 크게 늘었지만 주택보증공사가 추산하고 있는 신규 아파트 적정 공급량인 8000여 세대에 크게 미치지 못하면서 전주를 중심으로 공급부족 현상이 지속되고 있다. 하지만 지난 6월 국토부 주거안정 심의에서 전주시가 조정대상 지역 해지지역에서 제외 된데다 물가상승과 건설자재 가격 폭등으로 앞으로도 주택공급이 늘어나기는 힘들 전망이다. 주택 공급업계는 주택보증공사의 현실성 없는 고분양가 심사제도 개선에도 회의적인 시각이다. 전주시가 조정대상지역으로 유지되면서 공공택지를 제외한 민간 택지에 들어서는 아파트는 주택보증공사로부터 고분양가 심사를 받아야 보증서를 끊을 수 있다. 최근 주택도시보증공사가 주택공급 활성화를 고분양가 심사제도 개선책을 내놓으면서 규제완화에 대한 기대가 컸지만 미세조정에 불과해 실망감을 감추지 못하고 있다. 최근 금융비용과 기름 값이 크게 올랐고 건설자재 가격이 최고 30%까지 치솟았지만 고작 1%의 분양가 상승효과에 그칠 것으로 예상되고 있기 때문이다. 여기에 올 연말이전 주택담보 대출 금리가 8%까지 오를 것으로 전망되면서 주택공급에 큰 타격이 예상된다. 노동식 부동산 중개인 협회 전북 지부장은 “금리가 크게 오르고 있고 대출규제로 강화되면서 영끌대출로 집을 장만한 경우 유지하기 어렵게 돼 집을 내놓고 있지만 사려는 실수요자의 경우도 대출규제 때문에 사지 못하는 경우가 많다”며 “하반기 이후 전북 아파트 분양시장도 침체기를 겪을 것”으로 전망했다.
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[전주시 용도용적제 이대로 좋은가 (하) 대안] 시대적 환경변화에 맞지 않는 정책...삭제해야
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