[긴급진단] 익산 아파트 고분양가·과잉공급 논란 잠재울 해법은?
최근 익산지역에서 아파트 고분양가과잉공급 논란이 일고 있다.
익산시가 호남권 최초로 시도하고 있는 도시공원민간특례사업을 통해 분양된 숲세권 아파트에 수요가 사상 최대치의 경쟁률을 기록할 정도로 몰리고 향후 공급 예정인 아파트에 대한 관심도 커지면서 일각에서 분양가와 공급 과잉에 대한 우려가 나오고 있는 상황이다.
이 같은 논란을 잠재울 해법으로 익산시는 아파트 총량관리제를 도입해 수급을 조정하고 무분별한 신규 아파트 공급 제한을 강화한다는 방침이다.
아울러 기존 노후주택 위주 재건축을 유도함으로써 도심 공동화를 예방하고 신규 공급의 경우 분양가 심사위원회 통해 적정한 분양가를 유도한다는 계획이다. 최근 분양을 마친 수도산공원 제일풍경채의 경우 평당 평균 분양가 1028만원, 마동공원 GS자이의 경우 1166만원(부가세 제외)을 각각 기록했다.
오랜 기간 공급 자체가 저조한데다 그나마 공급된 아파트가 민간택지 위주로 이뤄졌다는 점이 고분양가의 주된 원인으로 지목된다.
민간택지의 경우 기존 건물을 철거하고 아파트를 신축하면서 기존 건물 매입과 철거, 간선도로 등 기반시설 조성비용이 추가 소요돼 공공택지보다 분양가가 높을 수밖에 없는 구조이기 때문이다.
여기에 신규 아파트나 1군 브랜드 아파트를 원하는 수요에 따라 분양 예정인 아파트에 관심이 쏠린 것도 일정 부분 영향을 미친 요인으로 꼽힌다.
실제 지난 10년(2011~2020)간 익산시가 자체 판단한 아파트 적정 공급량은 1만8000세대 이상인데 반해 공급(준공)은 6505세대에 그쳤다.
저렴한 주택 공급이 가능한 공공 택지 개발도 지난 2005년부터 2010년까지 진행된 배산지구를 끝으로 멈췄다.
이런 사이 인근 전주는 만성과 혁신, 에코시티, 효천지구가 발 빠르게 개발됐고, 군산은 디오션시티와 신역세권 택지가 조성되면서 아파트 공급이 신속히 이뤄졌다. 택지 개발의 시기를 놓친 시는 지난 2017년부터 도시공원민간특례사업과 평화지구, 부송4지구 등 신규 아파트 공급을 진행 중이다.
최근 분양된 수도산공원 제일풍경채 1566세대와 마동공원 GS자이 1431세대를 비롯해 민간특례사업을 통해 모인공원 중흥S클래스 968세대, 팔봉1지구 서희스타힐스 2330세대 등이 예정돼 있고, 소라공원 1357세대, 평화지구 1382세대, 부송4지구 1529세대, 재건축 3개소 1200여세대, 송학촉진지구 866세대, 중앙동 포스코 741세대 등 민간아파트 약 2만2000세대가 오는 2026년까지 공급될 예정이다.
이 같은 아파트 공급 급증의 배경은 배산지구 택지 개발 이후 소규모 공급만 산발적으로 이뤄지면서 지역민 주거 수요에 부응하지 못했다는 점, 인구 감소세와는 달리 1인 가구가 늘고 있다는 점, 지역 시민사회단체 설문조사에서 인구유출 원인으로 주택이 일자리에 이어 2위를 차지했다는 점 등이다. 이 같은 상황에서 시는 아파트 총량관리제를 도입해 수급 조절에 나선다.
기존 주택 철거 현황과 전북 평균 주택보급률, 수요공급량 분석 등을 통해 2026년까지 2만9000세대를 총량으로 설정하고 공급을 조절하겠다는 방침으로, 일률적인 공급 억제보다는 난개발을 지양하고 노후주택 위주 재건축 등을 통해 공동화 현상을 방지하는 방안을 계획하고 있다.
시에 따르면 현재 익산지역 주택보급률은 104%로 전북 평균 110%보다 낮은 상황으로, 오는 2026년까지 2만9000세대가 공급되면 주택보급률이 107%로 상향될 것으로 예상된다.
아울러 시는 신규 아파트 공급에 있어 분양가 상한제에 준하는 사전검토를 통해 가격을 결정하고 별도로 구성된 분양가 심사위원회를 통해 적정한 분양가를 유도하는 한편, 올해 도시주거환경정비 기본계획 수립 용역을 통해 연도별 공급과잉부족 여부를 판단하고 전 지역을 대상으로 노후 공동주택과 주택 밀집지에 대한 단계별 재건축재개발 등 정비계획을 수립한다는 계획이다.
