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국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 1981년 처음 제정된 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률로 주택임대차 보호법이 있고 이 주택임대차보호법에서는 임대인에 비해 경제적으로 약자인 임차인을 보호하기 위해 주택 소액임차인 최우선 변제금액을 규정하고 있다.

최우선 변제란 임차인이 거주 중인 주택이 경매나 공매로 매각되는 경우 낙찰가격의 1/2범위 내에서 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리이다.

다만, 최우선 변제를 받기 위해서는 1) 보증금액이 일정 금액 이하이어야 하며 2) 경매개시결정기입등기 전에 대항력을 갖추고 3) 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 한다.

여기에서 주의해야 할 점은 주택임대차 보호법이 1984년부터 현재까지 수 차례 개정을 하면서 년도 별로 보장되는 보증금의 한도와 최우선 변제금액이 다르게 적용되는데, 보증금 한도 및 최우선 변제금액의 기준은 자신이 전입 신고한 날짜가 아니라 담보물권 (근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정일이 기준이 된다는 것이다.

최우선 변제금액을 확인하는 방법은 대법원 인터넷등기소 홈페이지 접속 후 우측 상단 자료센터를 클릭하고 소액임차인의 범위 등 안내 클릭해 지도에서 해당 지역을 클릭하면 기준시점과 보증금의 범위, 보증금 중 일정액의 범위를 확인할 수 있다. 추가로 경매 최우선 배당뿐 아니라 경매 순위배당에도 참여하려면 임대차 계약서에 확정 일자를 받아 놓아야 한다.

(주)삼오투자법인 대표