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최근 전주시에 분양승인을 요청한 전주 감나무 골 재개발 조합이 일반 분양분에 대한 분양가를 3.3㎡당 1649만 1000원에 신청하면서 전주지역 아파트 가격이 또 다시 요동치는 게 아니냐는 우려가 나온다.

분양승인 과정에서 조정이 이뤄지겠지만 분양가를 강제할 수 있는 분양가 심의대상지역이 아니기 때문에 확정 분양가가 적어도 1500만 원은 넘는 게 아니냐는 전망이 나오면서다.

다만 심리적 부담감 때문에 분양가 조정 과정에서 1500만 원은 넘기지 않고 1400만 원대에 협의될 가능성도 크다.

하지만 이 경우도 전용면적 84㎡ 기준으로 분양가만 5억 원에 근접하고 여기에 후불제로 치러지는 중도금 이자와 발코니 확장비, 옵션 등과 등기비용, 세금까지 포함하면 실입주금은 6억 원에 육박한다는 계산이 나온다.

이 같은 분양가격은 2225가구 신규 아파트 건립과 분양을 앞두고 있는 전주 기자촌 재개발 구역과 또 다른 민간사업에도 영향을 미쳐 전체적인 전주지역 신규 아파트 분양가 상승을 촉발할 것으로 예상된다.

미분양시 조합원에 분담금 폭탄

고금리와 경기 침체여파로 도내 아파트 가격이 하락하고 있는 상황에서 이 같은 고분양가는 대규모 미분양 사태를 불러올 수 있기 때문에 시행사인 조합 측과 시공사에게는 큰 모험이다.

자칫 20년 가까운 세월동안 신규 아파트 입주를 기대하면서 부담을 감수했던 조합원들에게 추가 분담금 폭탄을 안겨 줄 수도 있기 때문이다.

조합 측, “미분양 우려는 기우”

하지만 조합 측은 전주시가 조정대상지역으로 지정되면서 신규 아파트 공급이 최근 3년간 뜸해지면서 새 아파트에 대한 수요가 증가한데다 해당지역은 전주시의 중심지역으로 전주 이마트와 전주 롯데 백화점을 비롯해 사통팔달의 도로상황 등 최적의 주거환경요건을 갖췄기 때문에 미분양 사태 우려는 기우에 불과하다고 항변하고 있다.

여기에 도시 및 주거환경 정비법에 따라 정비기본 방침 수립부터 청산까지 총 20여 차례의 차례의 행정절차를 거쳐야 하는 재개발 사업의 구조상 그동안 투입됐던 기초 설계비와 조합 운영비, 금융비용에 최근 큰 폭으로 오른 자재비와 인건비 등을 감안하면 적정가격이라는 주장을 펼치고 있다.

기나긴 행정절차와 물가상승이 원인

전주 감나무 골 조합이 여러가지 리스크를 감수하고도 고 분양가를 고집하게 된 이유는 우선 기나긴 행정절차가 원인으로 꼽힌다.

해당지역은 지난 2006년 전주시로부터 재개발 예비 정비구역으로 지정된 이후 18년이 지나서야 본격적인 착공에 돌입했다.

그동안 투입됐던 비용이 적지 않았던 것으로 알려지고 있다.

우선 행정 절차마다 투입되는 기초 설계비용만 수억 원 씩 소요된다.

재개발 사업의 기반이 되는 도시 및 주거정비 사업법에는 조합원의 비용이 추가되는 안건은 조합원 총회를 거치도록 규정하고 있는데 이 비용만 한차례 당  최소 1억 원이 소요되는 등 지나치게 길고 까다로운 법 절차가 정비사업을 통해 공급하는 신규 아파트의 분양가 상승을 부추겼던 주요 원인으로 꼽히고 있다. 

재개발사업에 적용되는 도시 및 주거환경정비법을 현실에 맞게 간소화해야 한다는 목소리가 나오는 이유다.

여기에 고물가와 고금리 기조가 지속되면서 전반적인 경기침체와 기존 아파트 가격 하락에도 불구하고 신규 아파트 분양가는 오를 수밖에 없는 기현상을 발생시키고 있다는 게 정비사업 전문가들의 공통된 지적이다.