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전주 도심 곳곳에서 진행 중인 재개발·재건축 정비사업이 잇따라 멈춰 서고 있다.

노후 주거지를 개선하고 도시 기능을 되살리겠다던 약속은 10년 넘게 제자리걸음이다.

조합 내 갈등과 시공사 선정 논란, 비례율 문제 등으로 사업이 장기화되면서 주민 간 불신은 깊어지고, 정비사업은 도시 발전의 동력이 아니라 갈등의 상징이 되고 있다.

전북일보는 전주지역 정비사업 현황을 토대로, 사업 지연의 구조적 원인과 제도적 한계, 그리고 대안의 방향을 3회에 걸쳐 짚어본다.

전주 도심의 재개발·재건축 정비사업이 표류하고 있다. 노후 주거지를 새로 고치겠다는 목표로 시작된 사업은 20년 가까이 지지부진한 채 절반 이상이 첫 삽조차 뜨지 못했다.

전주시가 지난 8월 기준으로 집계한 자료에 따르면, 시내 26개 정비구역 가운데 실제 시행 단계에 들어간 곳은 13곳(재개발 7, 재건축 6)에 불과하다. 나머지 13곳은 추진위원회 구성이나 조합 설립 이전 단계에 머물러 있거나, 계획만 세워진 상태다.

재개발 사업 11개 구역 중 공정이 가장 앞선 곳은 감나무골(공정률 55%)과 기자촌(5.9%)등을 꼽을 수 있지만 나머지 대부분 이주·철거 중이거나 관리처분계획을 수립 중이다. 동부시장, 성황당, 백동로 등은 구역 지정도 받지 못한 ‘신규 정비예정구역’ 단계다.

재건축 사업도 사정은 다르지 않다. 효자주공, 오성대우, 삼천주공3 등 일부 단지만이 관리처분인가를 앞두고 있으나, 송천·인후·우신·광진 목화 등 다수 구역은 안전진단이나 정비계획 입안조차 이뤄지지 않았다.

사업 지연의 가장 큰 원인은 조합 내 갈등과 사업성 저하다. 건축비와 금리가 급등한 상황에서 비례율(조합원 분담금 대비 재산권 회복 비율)이 낮게 산정되자 조합원 간 불신이 커지고, 시공사 선정 과정에서 이권 다툼이 반복된다. 일부 구역에서는 시공사 교체를 둘러싼 소송이 수년째 이어지며 행정절차가 사실상 마비된 상태다.

여기에 전주시의 행정지원도 한계가 뚜렷하다. 현재 시가 관리하는 정비사업 전담 인력은 4명 수준으로, 26개 구역의 복잡한 민원을 모두 감당하기 어렵다. 공공관리자 제도가 도입됐지만, 실질적인 현장 개입보다는 서류 검토 수준에 머물러 실효성이 떨어진다는 지적도 나온다.

부동산 경기 침체와 지역 경기 부진 역시 발목을 잡는다. 2020년 이후 전국적으로 재건축 규제가 완화됐지만, 전주는 수도권과 달리 분양수요가 제한적이다. 

이에 따라 정비사업이 오히려 ‘도심 낙후’의 원인으로 작용하는 역설도 나타난다. 한때 정비사업 추진을 이유로 신축이 제한된 구역은 수년째 방치되며 빈집과 슬럼화가 가속화되고 있다. 

전문가들은 전주시가 도시 재생의 공공적 틀을 강화해야 한다고 입을 모으고 있다.<계속>