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전주 도심 곳곳에서 추진 중인 재개발·재건축 사업이 조합 갈등과 시공사 분쟁으로 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다.

주민이 주도하는 정비사업이라는 본래 취지가 무색할 정도로, 이익 배분과 시공권을 둘러싼 내부 갈등이 상시화 되면서 ‘내 집을 새로 짓는 일’이 오히려 주민 간 불신의 출발점이 되고 있다.

전주 감나무 골 구역만 해도 현재는 일반분양 흥행 속에 공정률이 55%를 넘겼지만, 2006년 추진위 승인 이후 시공사 선정과 관리처분 계획을 둘러싼 갈등으로 십수년간 사업이 지연됐다. 조합장이 세 차례나 교체됐고, 법적 분쟁이 반복됐다. 이후 새 조합장이 선출되면서 지난해 일반분양 1순위 청약 경쟁률이 55.6대 1을 기록하며 사업은 안정세를 찾았지만, 같은 시기에 추진된 바구멀1구역에 비해 5년 이상 뒤처졌다.

효자주공 재건축구역 역시 지난 관리처분인가 과정에서 조합 내 분열이 심화됐다. 일부 조합원들은 비례율이 기대보다 낮게 나오자 불만을 쏟아냈다. 시공사 측은 건축비 상승과 공공기여 부담을 이유로 사업비 인상을 요구했고, 결국 법적 다툼으로 번지면서 준공이 2년 이상 늦어졌다. 이후에도 조합장·이사 해임 총회가 이어져, 쌍용재건축 등 같은 시기에 시작했던 다른 사업지보다 10년 이상 늦어지는 결과를 낳았다.

이처럼 곳곳에서 잡음이 이어지자 전주시는 민선 8기 들어 정비사업 정상화에 직접 나섰다. 시는 도시정비사업 전담부서를 신설하고, 조합 임원과 조합원을 대상으로 정기적인 교육을 실시하고 있다. 복잡한 인허가 절차를 하나로 묶는 ‘통합심의제’를 도입해 행정 절차를 대폭 간소화했고, 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 규정을 되도록 조합 이익에 유리한 방향으로 해석해 사업 추진에 힘을 보탰다. 

그간 20단계 이상 걸리던 행정 절차가 단축되면서 감나무골과 기자촌 사업처럼 장기간 표류했던 구역들이 정상 궤도에 오르고 있고 답보상태였던 다른 사업장도 빠른 진척을 보이고 있다.

하지만 제도적 한계는 여전하다. 현행 도정법은 조합의 회계 공개 의무를 규정하고 있으나, 이를 위반해도 실질적 처벌은 거의 없다. 

비례율 산정 방식도 갈등의 불씨다. 감정평가액이 기준이 되는 현 제도에서는 조합원 간 권리가액 차이가 커, 노후 건물이나 소형 평형 소유자는 추가 분담금을 내야 새 아파트를 분양받을 수 있다. 한 조합원은 “이익이 아니라 빚이 늘어나는 사업이 됐다”고 토로했다.

전문가들은 “정비사업의 본질은 돈이 아니라 신뢰”라고 입을 모은다.

정비사업이 본래의 취지대로 도시 재생의 촉매제가 되려면 주민과 조합, 행정이 신뢰를 회복하는 구조가 필요하다. 그러나 전주 도심의 현장은 아직도 ‘이익과 불신’의 경계 위에 서 있다.<계속>