제도 강화 앞두고 조합 추진 잇따라…‘투명성’이 핵심 변수

전주지역 신규 아파트 분양가가 5억~6억 원대로 올라서면서, 실수요자들이 선택할 수 있는 공급 방식이 점점 좁아지고 있다. 공급 지연과 전세·월세 부담이 겹치며 주거비 체감이 커진 가운데, 전주 금암동에서 추진 중인 지역주택조합(지주택) 사업이 다시 주목받는 이유도 이와 무관하지 않다. 다만 국토교통부가 지주택 제도 전반을 손보겠다고 밝히면서, 사업 추진이 갖는 장점과 함께 구조적 위험 요인도 동시에 부각되고 있다.

30일 도내 부동산 업계에 따르면 전주 부동산 시장은 최근 몇 년간 새 아파트 공급이 크게 늘지 않았고, 분양가는 지속적으로 상승해 왔다. 공급 부족과 가격 상승이라는 이중의 흐름 속에서 실수요자들의 부담이 커지자, 일반 분양 대비 초기 분담금이 낮은 지주택 방식이 다시 대안으로 거론되고 있다.

이런 상황에서 국토부가 발표한 지주택 제도 개선안은 시장의 흐름을 다시 흔들고 있다. 개선안의 핵심은 토지 확보 기준을 ‘사용 권원 50%’에서 ‘매매계약서 기준 90% 이상 확보(계약금 지급 증빙 포함)’로 크게 높인 것이다. 여기에 지구단위계획 변경을 사전에 의무화하고, 사업 수지분석표 공개를 강화하는 등 조합의 사업 구조 전반을 보다 투명하게 만드는 내용이 포함됐다.

정부는 사업 중단과 조합 분쟁을 줄이기 위한 조치라고 설명하지만, 초기 자금 투입이 크게 늘어날 수밖에 없는 구조여서 향후 사업비 부담과 분양가 상승으로 이어질 가능성도 적지 않다.

전주 금암동 조합처럼 제도 변경 이전에 추진 기반을 어느 정도 갖춘 사업장은 이러한 비용 증가에서 상대적으로 자유롭다는 평가가 나온다. 다만 중장기적으로는 지주택의 가격 경쟁력이 약해질 수 있다는 전망도 뚜렷하다. 일반 분양과의 가격 차이를 줄였던 ‘지주택의 메리트’가 사라질 수 있다는 우려다.

지주택에 대한 시장 내 불신이 여전히 큰 상황에서, 금암동 조합이 강조하는 대목은 ‘사업 과정의 투명성’이다. 조합 측은 홍보물·현수막·온라인 게시물 등을 제작할 때마다 전주시청 관련 부서와 사전 협의를 진행하고 있다고 설명했다. 최근 전주시가 실시한 실태조사에서도 별다른 지적 사항 없이 조사가 마무리되며, 행정 절차 준수 여부에 대한 최소한의 신뢰는 확보한 것으로 보인다.

그럼에도 지주택 사업이 가진 구조적 리스크는 여전히 유효하다. 토지 확보율, 금융 조달 방식, 조합 운영 안정성 등 사업 추진 과정마다 변수가 많아, 향후 일정이 불확실해질 가능성을 배제하기 어렵다. 특히 조합원 모집과 토지 매입이 뒤섞인 사업 구조 특성상, 개별 사업장의 공개 수준과 의사결정 투명성이 사업 성패를 좌우한다는 점은 변함이 없다.

전주 부동산 시장은 자재비와 인건비 상승, 공급 지연, 금융환경 변화 등이 복합적으로 얽히며 불확실성이 커지고 있다. 도심 내 입지와 초기 부담을 낮춘 지주택 방식에 실수요자들의 관심이 쏠리는 이유도 여기에 있다. 그러나 지주택을 선택할 경우, 각 사업장의 추진 현황과 행정 절차, 재정 구조 등을 꼼꼼히 확인해야 한다는 지적은 여전히 힘을 얻는다.

지역 전문가들은 “전주처럼 신규 공급이 제한적인 지역에서는 지주택이 하나의 대안이 될 수 있지만, 제도 강화 이후에는 가격 경쟁력 자체가 줄어들 가능성이 높다”며 “지자체의 철저한 관리·감독과 조합의 투명성 확보가 시장 안정의 핵심 원칙이 돼야 한다”고 말했다.

이종호 기자

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