공영개발-구획정리방식의 차이

부동산 개발사업에서 토지개발 분야는 종합적인 개발사업이며 대단위 자본이 투자되는 공공개발과 비교적 소규모 자본이 소요되는 민간개발로 나누어 볼 수 있다.

공공부문의 개발은 구획정리사업방식(환지방식)과 공영개발방식으로 시행되며, 대규모 택지개발을 주목적으로 한다.

토지를 택지로 개발하는 것은 시장경제 원리에 의해 토지소유자가 스스로개발하는 것이 효율적이다.

그러나 한정된 국토를 계획적으로 개발하고 국민의 기본생활권 중 하나인 주택문제를 해결하기 위해서는 정부의 개입이 불가피하다.

택지의 개발은 1980년대 이전까지 토지구획정리 사업이 주를 이루었다.

그러나 구획정리사업에 따른 환지방식은 기존의 토지소유자에게 과도한 개발이익을 남기게 되고 개발 후의 토지가 이용되지 않고 가격이 상승할 때가지 방치된다는 폐해가 지적되었다.

이러한 문제점을 해결하기 위하여 공공사업 시행자가 전면적으로 개발사업지구를 전부 매수하고 개발하여 분양하는 이른바 공영개발사업이 도입되었다.

이러한 토지개발의 양식인 공영개발방식과 기존의 토지구획정리사업방식에 대해 알아보자 토지구획정리사업은 사업지구내의 토지소유자와 가옥소유자가 조합을 결성하여 사업시행자가 되거나 지방자치단체, 한국토지공사 등 공공부문이 사업시행자가 된다. 사업시행자는 공사를 시행할 건설업체를 선정한 후 공사가 끝나면 개발된 토지를 공사대금으로 지급하며 이를 체비지라고 한다.

공사가 완료된 후 기존 토지소유자는 개발된 토지를 도로, 공원 등 공공시설과 체비지를 기존의 토지소유 면적 비율로 부담하고 자신이 가지고 있었던 토지의 위치에 개발된 토지를 받게 된다.

이를 환지라 한다. 공영개발방식은 한국토지공사, 주택공사 지방자치단체 등 사업시행자가 공적 주체로서 사업지구 내의 토지를 전면매수 또는 수용을하고 개발된 토지를 분양이나 입찰을 통하여 민간에 매각하는 방식이다.