토지를 효율적 이용이 가능한 대지 등으로 조성하는 것은 토지의 수용에 의한 방법이 가장 손쉬우나, 일단의 토지를 일시에 조성하는 것은 많은 시간과 비용이 요구되므로 토지의 구획·정리와 공공시설을 동시에 확보하는 방안의 하나로 토지구획정리 사업이 생기게 되어 지금의 도시개발사업으로 발전되었고, 현행의 도시개발법상 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지방식에 의하여 시행하고자 하는 경우에는 환지계획을 작성하게 된다.
이러한 환지계획이란 사업시행지구내의 토지에 관한 환지처분을 행하기 위한 계획으로서, 시행자(지정권자 제외)가 이를 정하고자 할 때에는 인가를 받아야 한다.
환지계획은 사업계획에 의해 정해진 공공시설의 배치에 맞추어 개개의 대지를 어떻게 재배치 할 것인가를 정하는 청시진임과 동시에 환지처분에 의해 발생하는 관계권리자 상호간의 불균형을 시정하기 위한 청산금의 징수·교부계획을 말한다.
환지계획은 도시개발법상 실시계획 인가 후 실시하도록 되어있으나 기술적으로는 개발계획 즉 사업계획 수립시 환지계획을 고려한 토지이용계획이 전제되어야 한다.
그렇게 함으로써 사업초기에 개략적인 사업성의 여부 즉, 토지 등 권리자 등의 관심사인 감보율 등을 예측할 수 있으므로 지주들의 참여도와 이해도를 높일 수 있다.
또한 종전 토지에 대한 소유권의 위치적 존재는 그 의미를 상실하게 되는 것으로 백지화한 토지를 종전 공부상에 토지를 대신하여 정리 후의 새로운 토지로 교부하는데 어느 곳에 어떻게 토지를 교부할 것인가를 산정하는 것이 중요하다.
/유제록(토공전북지사 총괄부장)
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