이중계약·저당권 설정 여부 꼼꼼히…등기부등본상 소유주와 직접 거래를

주택보급률이 100%를 넘어섰지만 일반 서민들에게 내집 장만의 길은 여전히 멀기만 하다. 통계적으로 일반 직장인이 내집을 장만하는데는 평균 15년 정도가 걸린다. 그 기간동안 집값은 천정부지로 뛰기 때문에 뛰는 집값을 따라잡기 위해 기울인 노력은 이루 말할 수 없다.

이처럼 힘들게 몫돈을 마련했다고 해서 내집장만이 모두 끝난게 아니다. 주택계약이라는 과정이 남아있다. 이 과정에서 자칫 잘못했다가는 수십년동안 모은 돈을 잃어버릴 수도 있다.

따라서 집을 장만하려는 사람들은 사전에 계약과 관련된 사항을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.

일반적으로 주택을 구입할 때는 공인중개사를 거친다. 그렇지만 공인중개사들은 1차적으로는 본인이 직접 권리관계를 확인해 볼 것을 권유한다. 계약에서의 최종 책임은 본인이 지어야 하기 때문이다.

매매계약 체결에 앞서 가장 먼저 해야할 일은 이사가려는 집의 등기부등본을 떼어 보는 것이다. 등기부등본을 통해 계약을 체결하려는 당사자와 등기부상의 소유주가 동일인인지를 확인해야 한다.

특히 임대차인 경우는 가압류나 근저당 설정 등 자신의 권리가 제한받는지 여부를 확인해야 한다. 가급적이면 권리제한이 있는 경우는 말썽의 소지가 있을 수 있어 피하는게 낫다.

더불어 등기부등본에서 살펴봐야 할 항목은 등기부등본상에 기재된 채권 최고액이다. 이는 자신의 권리를 제한받는 부분으로, 채권최고액이 많을 경우 집주인에게 감액등기해 줄 것을 요구해야 한다.

채무의 상당부분를 갚았다는 집주인의 말만 믿다가는 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

이와함께 해당 행정기관을 방문해 토지대장과 가옥대장을 열람하는 일도 빠뜨릴 수 없는 대목이다. 토지대장에는 등재되어 있어도 가옥대장에는 등재가 안된 무허가건물일 가능성도 있다.

자신이 매입할 토지나 건물이 도로선과 접촉되어 있는지, 철거대상은 아닌지 등을 알아보는 작업도 필요하다. 이는 행정기관에서 도시계획확인원을 떼어 보면 알 수 있다.

이와같은 확인과정을 거친 후 매매계약서를 작성할 때는 반드시 등기부등본상의 주택소유자를 직접 만나야 한다. 불가피하게 주택 소유주의 가족이나 친척 등 대리인과 계약할 때는 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아두어야 문제가 생겼을 때 대항할 수 있다.

잔금지급때는 다시한번 이중계약이나 저당권이 설정되지 않았는지 등을 최종 확인해 볼 필요가 있으며, 잔금지급은 가급적 소유자 명의의 통장으로 거래할 것이 권장됐다.

잔급지급 후에는 즉시 소유권이전등기를 하는게 좋다. 전세 계약때는 전세권을 보호받기 위해 전입신고 즉시 전세권등기를 설정해야 하지만 현실적으로 집주인들이 기피하는 경우가 많아 직접 법원등기소를 방문해 임대차계약서원본에 확정일자인을 받아둬야 한다.

도내 A공인중개사는 "평생을 모은 자기 재산을 보호하기 위해서라도 본인이 최종적으로 확인할 필요가 있다"면서 "임대차보호법상으로 보호를 받을 수 있지만, 이는 법적 권리일 뿐 임대인이 재산이 없으면 돈을 회수할 길이 없기 때문"이라면서 자신이 직접 권리관계를 최종 확인할 것을 재차 강조했다.

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