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2025-11-08
02:16
(Sat)
주택 임대차시, 임차인은 전세권 등기를 원하곤 한다. 전세권 등기는 공부상에 등재되므로 여타의 방법보다 믿음직스럽기 때문이다. 하지만 전세권 등기는 집주인의 동의가 필요하므로, 임차인이 원한다고해서 마음대로 설정할수 없다는 한계가 있다.
이같은 문제를 보완하기 위해 확정일자 제도가 있다. 확정일자는 집주인과 무관하게 임차인 단독으로 받을 수 있고, 동시에 주민등록과 거주의 요건을 유지하는한, 경매의 상황에서도 후순위자보다 우선하여 보증금을 변제받게 된다. 보증금 보호라는 취지에서 전세권에 못지않은 안전장치라고 할 수 있다.
그럼에도, 전세권과 확정일자 간에는 나름의 장·단점이 있다. 전세권은 등기만 하면 효력이 유지되나 확정일자는 실제 거주하면서 주민등록을 계속 유지해야만이 효력이 유지된다. 비용면에서는, 전세권은 상당한 등기비용이 소요되는 반면 확정일자는 비용이 저렴하다. 또한 계약종료후 보증금 반환에 문제가 있을때, 전세권은 바로 해당주택에 경매를 신청하여 보전받을수 있으나 확정일자는 별도로 법원의 판결을 받은 뒤에야 경매를 신청할 수 있다.
전세권과 확정일자의 효과는 전반적으로 유사하다. 어느것을 선택하느냐를 다투기보다 계약전 해당주택의 근본적 권리관계를 파악하는데 더 주력해야할 것이다.
/옥계공인중개사 사무소
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