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2025-11-08
04:38
(Sat)
최근 경기가 어려워지며 임차인의 원상회복의무와 관련한 분쟁이 늘고 있다. 경기가 좋을때는 새로운 임차인이 권리금까지 지불하며 시설을 인수함으로 관련 분쟁이 적었으나, 경기침체로 권리금은 고사하고 영업적자까지 진 임차인이 별도의 비용을 들여가며 시설철거하기를 꺼리기 때문이다.
원상회복 약정의 효과와 기준을 명확히 할 필요가 있다.
원상회복 약정은 임차인에게 복구의무를 둠과 동시에 비용청구권을 무력화 시키는 효과가 있다. 통상 임차인이 건물의 보존이나 가치를 증가시키는데 비용을 들였다면 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있으나, 원상회복을 약정하였다면 비용청구권까지 포기한 것으로 해석되고 있다.
회복의 기준은 점포를 인수할 당시로 봐야 한다. 전 임차인이 시설한 점포를 그대로 인수한 경우 임대인은 전 임차인이 시설한 것까지 완전히 철거하기를 희망할 것이다. 그러나 회복은 현 임차인이 인수할 당시를 기준으로 새로 개조한 부분에 한정한다.
반면 통상적 사용으로 인한 자연적 가치 감소분은 회복의 의무가 없다. 임차인은 통상적 사용·수익 권한이 있고 이로인한 감가상각은 임대인의 부담이다.
원상회복 약정은 상당한 법률효과을 발휘한다. 관례적인 문구로 취급하기보다 책임의 한계를 명확히 하여 훗날의 분쟁에 대비해야 한다.
/옥계공인중개사 사무소
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