부동산은 실제 소유자 명의로 등기하는 게 상식이다. 그런데 간혹 자신 소유의 부동산을 다른 사람 명의로 등기하는 경우가 있는데 이를 명의신탁이라 한다. 문제는 이러한 비정상적 명의신탁 행위가 각종 조세나 규제에 대한 회피수단으로 악용되고 있고, 종종 사건화 된다는 점이다.
부동산 명의신탁 행위는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에서 규제하고 있는데, 원칙적으로 명의신탁을 금지하고 있으며 나아가 등기까지 마쳤다고 하더라도 이 또한 무효로 규정하고 있다. 따라서 명의신탁 약정을 수반하는 경우, 약정한 당사자들은 물론이고 명의신탁 거래에 동조한 원 매도자도 언제든지 분쟁에 휘말릴 수 있음에 유의해야 한다.
가장 큰 위험은 명의만 빌려준 사람이 실제 소유자 모르게 부동산을 임의 처분한 경우인데, 이때 실제 소유자는 부동산을 되찾을 수 없게 된다. 등기의 특성상 대외적으로 명의자가 실소유자로 다뤄지므로 제3의 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 된다. 설사 제3의 매수인이 명의신탁 사실을 알고 있었더라도 실제 소유자는 소유권을 주장할 수 없게 된다.
최근 아파트 청약에서 가점이 높은 사람 명의를 빌리는 사례가 있는데 이 또한 명의신탁의 위험에 노출돼 있다는 점에 유의해야 한다.
/ 옥계공인중개사 이상호
이상호의 부동산 톡톡정보
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