대지권 포함 안된 경매물건 주의

△인후동1가 신우아파트=본건은 대지권이 없이 건물만 경매가 개시되고 선순위 가등기가 설정되어 있다. 그러한 이유로 재경매 상태인 물건이다. 대지권 없는 아파트일지라도 감정가에 대지권 가격이 포함되어있다면 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있어 문제가 없으나, 대지권 없음은 대지지분이 아예 없는 경우로 입찰에 응하지 않는 것이 좋다.

왜냐하면 이런 물건은 대지지분에 대한 감정이 제외되기 때문에 가격이 저렴하다는 장점은 있지만, 대지권 소유자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조의 '구분소유권 매도청구권' "대지 사용권을 가지지 아니한 구분 소유자가 있을 때에는 그 점유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분 소유자에 대하여 구분 소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다." 권리를 행사한다면 소유권을 잃을 수도 있기 때문이다.

'대지 미등기'와 '대지권 없음'구분법은 등기부 등본열람으로도 확인이 어려우므로 반드시 감정 평가서상에 대지지분의 평가액이 포함되었다면 대지권 미등기이고, 반면 대지권 없음은 감정평가액이 건물만으로 구성되어있다.

경매시 고려할 사항으로 소유권이전청구권 가등기와 담보가등기가 있다. 담보가등기는 말소기준권리이후인 경우에는 소멸되지만 소유권이전가등기란 소유권을 이전하여 달라고 청구할 수 있는 권리로서 낙찰자가 인수하여야 하므로 소유권이전가등기가 설정되어있는 경우에는 낙찰을 받지 않는 것이 좋다. 이와 같은 내용으로 입찰시 감정평가에서 대지권에 대한 가격이 포함되지 않은 경매 물건은 각별히 주의할 필요가 있으니 필히 권리분석 후 입찰에 참가해야 한다.

또한 신경매는 입찰보증금이 10%인데 비해서 재경매는 20~30%이다. 재경매는 경락기일에 경락인이 확정되었음에도 대금지급기일까지 최고 경매신고인이 잔금을 납부하지 않고 차순위 매수신고인도 없는 경우에 다시 기일을 잡아 실시하는 경매이다. 그러나 이전 낙찰자가 새로 지정돼 입찰기일 3일전까지 낙찰대금을 전액 납부하면 소유권을 최종 취득할 수 있다.