새 아파트 입주를 앞두고 잔금납부를 미루는 당첨자들이 종종 있다. 잔금을 납부하면 분양권의 성질이 주택으로 전환되어, 매각 때 양도소득세도 크게 달라지기 때문이다.
먼저 분양권의 성질부터 살펴보면, 분양권은 부동산 자체가 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이다. 따라서 아파트분양권을 가지고 있다고 하여 바로 주택 보유자가 되는 것도 아니고, 이 상태로 2년 이상 보유했다고 하여 비과세가 되는 것도 아니다.
건물이 완공되고 잔금을 납부하면 분양권은 비로소 부동산으로 성질이 전환된다. 따라서 이때부터 주택을 보유한 것이 되고, 이로부터 2년 이상 보유하면 1세대1주택 비과세도 가능하게 된다.
주의할 점은 세법에서는 분양권 보유기간과 주택 보유기간을 합산하지 않는다는 데 있다. 예컨대 분양권 상태로 2년간 보유하다가 잔금을 치르고 6개월 더 보유한 경우, 소유자는 총 2년6개월 보유로 착각할 수 있겠으나 세법에서는 주택으로 전환된 이후 기간인 6개월만을 보유기간으로 인정한다. 만약 이를 간과하고 주택을 매각했다면 40%의 고세율을 적용받게 된다.
한편 위 사례에서 잔금을 치르지 않고 매각했다면 2년간의 분양권 보유기간이 인정되어 6~38%의 일반세율을 적용받을 수 있다.
옥계공인중개사
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