임대인은 나대지를 빌려주고 임차인이 건물을 지어 임대차하다가 계약 기간이 종료되면 건물을 철거하거나 건물 소유권을 무상으로 임대인에게 귀속시키는 약정을 했다면 이는 유효할까?
특별한 사정이 없으면 이러한 약정은 무효가 된다.
민법에서는 건물 등을 소유할 목적으로 하는 토지 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하고 있는데, 이는 계약 기간 종료 때 임차인이 계약 갱신을 요구 할 수 있도록 하고 만약 임대인이 이를 거절하는 경우 임차인은 임대인에게 지상 물을 사달라고 요구할 수 있도록 하는 규정이다.
임대인으로서는 자칫 불필요한 건물을 매수해야 할 수도 있는 법리이다.
나아가 사전에 이러한 청구권을 포기하는 취지의 약정을 맺었다 할지라도 이 약정 역시 무효가 될 가능성이 크다. 임차인의 지상물매수청구권은 강행규정이라 사례의 경우처럼 당사자 간의 배제 합의가 있었다 할지라도 원칙적으로 그 적용을 배제할 수 없다.
다만 이런 포기약정이 임차인에게 불리한 것만은 아니라면 예외적으로 인정되기도 한다.
예컨대 시세보다 저렴한 조건이거나 장기계약과 같이 계약체결의 경위나 제반 사정 전반을 고려할 때 실질적으로 임차인에게 불리하기만 한 것이 아니라면 포기약정도 예외적으로 인정된다. /옥계공인중개사
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