토지를 평가하는 주요 기준으로 용도지역을 꼽을 수 있다. 겉으로 보이는 외관과 달리 향후 이를 어떤 용도로까지 이용할 수 있는가 그 잠재성을 판단할 수 있게 하기 때문이다.
용도지역이란 각 토지의 용도에 일정한 규제를 둔 것으로, 전국의 모든 토지에 대하여 미리 할 수 있는 행위의 한계를 정해놓고 소유자로 하여금 그 범위 내에서만 사용하라고 제한을 둔 것이다.
이러한 용도지역은 크게 도시·관리·농림·자연환경보전지역으로 구분할 수 있다. 도시지역은 사람들이 많이 모이는 만큼 개발을 폭넓게 허용하는 지역이고, 관리지역은 어느 정도의 개발이나 때로는 보전을 동시에 지향하는 지역이다. 농림·자연환경보전지역은 농림업이나 자연환경을 위해 보전을 지향하는 지역이다.
이같은 구분은 개발과 보전 사이에서 미리 각 토지의 이용 한계를 정해놓은 것이라고도 해석할 수 있어 잠재가치 평가의 주요 지표가 되고 있다. 따라서 같은 농지라 할지라도 어떤 용도지역에 속했나에 따라 평가가 달라지는 것이고, 나아가 자연환경보전지역에 속한 대지보다는 관리지역에 속한 농지가 더 높게 평가될 수 있는 것이다.
토지는 현재의 외관보다는 잠재가치를 보고 평가해야 한다. 용도지역에 대한 이해가 이를 평가할 수 있는 지표가 될 수 있다.
옥계공인중개사 이상호
이상호의 부동산 톡톡정보
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