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실제로는 월세가 있는 임대차임에도 불구하고, 마치 전세인 것처럼 전세권 등기를 하는 사례가 종종 있다. 임차인의 보증금을 보전해 주자는 취지겠지만, 향후 밀린 월세와 제3자의 채권이 경합하는 경우 임대인에게 심각한 문제가 될 수 있다.일반적으로 보증금은 월세체납 등 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하고 있다. 이는 제3자가 개입되는 경우도 다르지 않아, 임차인의 보증금에 제3자가 가압류를 했고 동시에 월세도 밀리고 있다면 임대인은 제3자와 무관하게 먼저 체납액을 보증금에서 공제하면 되는 것이다.하지만 전세권 등기를 해줬다면 다른 결과가 나올 수 있다. 통상 전세는 월세 없는 계약을 의미하는데, 실제로는 월세가 포함된 계약을 마치 전세인 것처럼 등기했다면 이를 모르는 제3자에 대해서는 앞선 권리를 주장할 수 없다는 것이다. 즉 보증금을 두고 제3자의 가압류와 밀린 월세가 경합한다면 이전과 달리 체납월세를 먼저 공제할 수 없게 된다.대법원 판례도 이러한 등기는 ‘통정한 허위의 의사표시’에 해당될 수 있고 월세사실을 몰랐던 선의의 제3자에 대해서는 체납월세공제 주장을 할 수 없다는 입장이다. 실제와 다른 등기행위가 임대인에게 심각한 문제를 불러올 수도 있음에 유의해야 한다.옥계공인중개사
야당의 ‘전월세 계약갱신청구권’ 등의 법안과 여당의 ‘부동산 3법’을 빅딜하려는 움직임이 한창이다. 하지만 이러한 빅딜이 전세난을 더욱 가중시킬 우려가 있어 재고할 필요가 있다. 계약갱신청구권은 주택 임차인이 약정기한을 만료하면 임차인의 선택에 따라 한 번 더 갱신을 강제하는 것으로, 임대인의 의무임대기간을 현행 2년에서 3~4년으로 늘리자는 법안이다. 기간연장을 통해 임대차 불안을 늦춰보겠다는 취지겠지만, 지금의 전세난을 해결하기에는 적절치 않아 보인다.당면한 임대차 불안은 전세시장의 수급 불일치에 있다. 집주인은 갈수록 전셋집 공급을 줄이는데 임차인은 전세만을 찾기 때문이다. 이런 때 집주인에게 계약갱신청구권이라는 부담을 얹는다면, 남은 전세 공급자까지 압박을 느껴 전셋집 물량이 더욱 줄어드는 결과를 초래할 것이다. 결국 계약갱신청구권 도입은 현재의 임대인 우위 전세시장 여건에서 전세가 인상이나 월세전환 가속화 등 부작용만 키울 우려가 크다고 할 수 있다. 현재 전체 전세물량의 대부분은 사적 시장에서 공급되고 있다. 이곳에 공급을 감소시키는 엇박자 법안을 빅딜 한다면 전세불안은 더욱 심각해질 것이다. 지난 2월 있었던 엇박자 전월세과세방안의 후유증을 다시 한 번 돌아볼 필요가 있다.옥계공인중개사
주택 세입자에게는 공제혜택을 확대하고 임대인에게는 세 부담을 완화시키는 법안이 오랜 진통 끝에 지난 2일 국회를 통과했다.먼저 월세 세입자에 대한 공제는 종전 소득공제방식에서 세액공제방식으로 바뀌었다. 세액공제는 산출한 세액 자체에서 차감하는 방식이라 소득공제보다 실질혜택이 크다. 대상은 총 급여 7000만원 이하인 근로자까지 확대했고, 공제한도도 연간 지급한 월세의 10%범위에서 최대 75만원까지로 확대했다. 또 올해 지급한 월세부터 적용키로 하여 당장 다가오는 연말정산부터 환급신청이 가능하다.연간 2000만원 이하의 소규모 주택임대소득에 대해서는 2016년까지 한시적으로 비과세하고, 2017년 소득부터 분리과세로 과세를 시작한다. 다만 다른 소득이 연간 2000만원을 넘으면 따로 분리하지 않고 모두를 더해 누진시키는 종합합산과세를 한다. 주택 보유 수에 따라 차별을 두던 기준은 소득금액 기준으로 변경됐다.이번 법 개정으로 임차인들의 호응 속에 임대소득에 대한 세원 양성화는 한층 빨라질 것이다. 한편 한시적 비과세 기간이 있어 임대인들의 대응도 그리 급진적이진 않을 것이다. 다만 장기적으로 과세전가나 보증금 인상, 관리비로의 전환 등의 부작용은 피할 수 없어 보인다.옥계공인중개사
점포겸용 단독주택용지에 대한 관심이 전국적으로 확산되고 있다. 지난해까지만 해도 주로 지방 택지지구를 중심으로 일었던 현상이었는데, 요즘에는 지방·수도권을 가리지 않고 있다.올해 청약결과도 이러한 인기를 실감케 하고 있다. 지난해까지 유찰사례가 많았던 서울·경기권에서도 올해에는 상당수 완판이 이뤄졌고, 인기지역에서는 평균 수백 대 1에 이르는 경쟁률을 보이기도 했다. 지난주 있었던 미사지구 청약에서는 최고 수천 대 1의 경쟁률도 나왔다.이러한 인기의 배경에는, 무엇보다 주거와 임대수입을 동시에 노릴 수 있어 안정적 운영이 가능하다는 점이 있다. 또한 택지지구 내에 있어 신도시 인프라를 그대로 누릴 수 있다는 점도 기존 구도심 상가주택 대비 강점으로 작용하고 있다.또 하나의 호재도 발표됐다. 지난 27일 국토교통부는 점포겸용 단독주택용지에 설치할 수 있는 근린생활시설의 면적을 연면적의 50% 수준까지 확대 허용키로 했다. 현재의 40%보다 완화시킨 것으로, 늘어난 상가면적 만큼 수익성이 개선되는 효과가 발생했다. 최근 신도시 점포겸용 단독주택용지에는 은퇴수요 뿐만 아니라 투자수요까지 가세하고 있다. 여기에 상가면적 확대 호재까지 있어 한동안 인기는 절정을 이룰 전망이다.·옥계공인중개사
최근 우량 임차인 유치 시도가 보다 공격적으로 이뤄지고 있다. 인지도 높은 업종 하나를 유치함으로써, 해당 점포 뿐만 아니라 건물 전체의 인지도가 높아지는 효과를 노릴 수 있고, 후속 점포 활성화나 건물가치 상승에도 상당한 위력을 발휘하기 때문이다.우량 임차인 유치 시도는 새로 분양하는 상가에서 보다 적극적이다. 구체적 인센티브로는 가격할인을 꼽을 수 있다. 일정수준 이상의 인지도를 갖추었다면, 개점 초기 상당기간 월세를 감면해 주기도 하고 건물 마무리 공사를 임차인이 원하는 형태로 바꿔주기도 한다.좀 더 공격적인 사례로, 월세를 고정시키지 않고 임차인의 월 매출액에 따라 일정비율 변동시키는 방법도 있다. 임대인과 임차인간 동반관계를 강화시킨다는 점에서 좀 더 진일보한 임대차 방식이라고 할 수 있다.다른 시도로는 시행사가 임대차까지 관여하는 방식을 꼽을 수 있다. 과거 매매까지만 관여했던 시행사가 전반적인 업종 구성이나 임차인 유치까지 관여하는가 하면, 최근에는 선임대-후매각 방식의 마케팅도 속속 등장하고 있다.도내에서는 최근 수 년 간 상가공급이 늘면서 공실률도 전국 최고수준을 보이고 있다. 그만큼 우량 임차인 유치에 보다 다각적으로 나설 필요가 있다. 옥계공인중계사
이사철이 마무리됐음에도 불구하고 전세 수급불안이 여전하다. 공급은 계속 줄어드는 반면 수요는 꾸준하기 때문이다. 상반된 수급상황에는 향후 집값에 대한 회의적 시각이 공통의 배경으로 자리하고 있다. 임대인은 매매차익 기대가 줄어든 만큼 전세의 월세전환을 통해 운용수익을 확보하려는 것이고, 수요자는 손실회피를 위해 더욱 전세를 찾는 것이다.문제는 집값에 대한 기대가 약해질수록 공급은 계속 줄어든다는데 있다. 그동안 집주인들은, 당장은 손해 보는 금액으로 전세를 주더라도 나중에 집값이 올라 이를 보상받을 수 있을 거란 기대가 있어 전세를 내어 왔다. 하지만 이러한 기대가 약해진다면 더 이상은 손해만 보는 전세를 내줄 이유가 사라지는 것이다.한편 수요자들은, 주택구입 여력이 있어도 극단의 손실회피 방편으로 전세를 찾는 사례가 늘고 있다. 당장 최근의 집값부진 위험을 회피함은 물론이고 거주비용도 가장 적게 든다는 셈법인 것이다. 나아가 이같은 경향은 전세금이 집값의 80~90%에 달하는, 속칭 경매위험수위에서까지도 변함없이 나타나고 있다.결국 지금의 전세 수급불안은 저성장 구조에 임대인·임차인들이 적응해 가는 과정으로 풀이할 수 있을 것이다. 따라서 전세불안의 상시화는 한동안 피할 수 없어 보인다.옥계공인중개사
최근 주택 소액임차인 요건을 갖추었다 할지라도, 무조건 최우선변제를 받는 것은 아니라는 판례가 자주 등장하고 있다. 이러한 판단은 그동안 ‘가장 임차인’ 사례에서 주로 나왔으나, 최근에는 진정 거주하고 있는 임차인에게까지 확대되고 있어 세입자의 각별한 주의가 필요하다.최우선변제 제도는, 선순위 근저당권 등이 있는 집이라 할지라도 소액임차인 요건을 갖추면 배당에서 최우선 순위로 변제해주는 제도이다. 사회적 약자에 대하여 그들의 전재산과 같은 소액보증금 만큼은 먼저 보호하겠다는 취지이다.하지만 최근 이로써 피해보는 선순위 권리자들의 배당이의소송도 늘고 있다. 이미 과다채무가 있어 충분히 경매를 예상할 수 있었음에도, 이를 알고도 세든 임차인을 먼저 배당할 수 없다는 취지이다.법원도 소액임차인이라 하여 무조건 최우선변제를 인정할 수는 없다는 입장이다. 즉, 과다채무 여부, 실제 보증금 지급 여부, 보증금 수준의 적정성 여부, 임대인과의 관계 등을 종합적으로 고려해 임차인의 악의 여부를 가리겠다는 것이다.최근 수년간의 주택가격 하락으로 과다채무 상태인 집이 늘고 있다. 소액임차인이라 할지라도 무조건 최우선변제가 이뤄지는 것은 아닌 만큼 임차인의 각별한 주의가 필요하다.·옥계공인중개사
전입신고를 누락하는 임차인들이 종종 있다. 스스로 번거롭다거나 보증금이 적다는 이유로 지나치는가 하면, 일부 오피스텔처럼 집주인이 가로막는 사례도 있다. 하지만 전입신고를 통해 대항력이 확보되는 만큼 주택 임차인이라면 반드시 챙겨야 한다.전입신고의 의의는 해당 주택에 내 임차권이 있음을 공시한다는데 있다. 이러한 공시기능이 있어, 애초 당사자 간에만 유효했던 계약의 효력이 제3자에게까지 확대되고, 임차인은 등기하지 않았어도 제3자에게까지 대항할 수 있는 힘을 가지게 되는 것이다.전입신고로 대항할 수 있는 제3자로는 먼저 바뀐 집주인이 있다. 살던 집이 팔리더라도 기존의 임대차기간 유지 및 바뀐 주인의 무리한 조건변경 요구에 대항할 수 있고, 경매로 집주인이 바뀌는 경우라도 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다. 다른 세입자도 제3자에 해당한다. 임차인이 다수인 경우, 전입신고 날짜에 따라 각자의 대항력 순위가 달라지고, 배당에 있어서도 각자의 전입신고와 확정일자 날짜에 따라 배당순위가 달라진다.소액보증금 우선배당에 있어서도 전입신고는 필수다. 경매시 특별히 소액임차인에게는 다른 채권자에 앞서 보증금중 일부를 최우선으로 변제하고 있는데, 이때도 전입신고가 필수요건이다.·옥계공인중개사
도내 아파트 전월세전환율이 계속 낮아지고 있다. 저금리에 월세로 내놓는 물량이 늘어남에 따라 상대적으로 전환이율이 낮아진 것이다.지난 22일 한국감정원 발표에 따르면, 지난달 도내 아파트 전월세전환율은 7.6%로 집계됐다. 이는 2011년 1월의 9.7%보다 2.1% 낮아진 수준이다. 그만큼 집주인의 월세수익이 예전만 못하게 됐고 월세입자의 부담은 줄어들었다는 예기가 된다.그럼에도 불구하고 집주인들의 월세전환 시도는 계속될 것으로 보인다. 월세로 바꿀 때의 이율이 낮아졌다고는 하나, 2% 남짓한 시중금리에 비하면 여전히 매력적이기 때문이다. 이러한 현상은 전통적으로 전환이율이 높은 지방·소형·저가 아파트에서 특히 두드러질 것으로 보인다. 이번 집계에서도 수도권 6%에 비해 도내가 7.6%로 높았고, 도내에서도 중대형 4.7%에 비해 소형이 8%로 월등히 높게 나타났다.한편 전월세전환율 하락이 모든 세입자에게 만족스러운 것만은 아니다. 여전히 월세보다 전세를 선호하는 입장에서, 전월세전환율 하락의 이면에는 전세물량의 감소가 있기 때문이다. 즉 월세화 대세 속에 물량이 몰리는 월세의 전환이율은 앞으로도 계속 하락할 것이나 그만큼 줄어들게 된 전세의 몸값은 높아지게 됐다. 옥계공인중개사
한국은행이 다시 한번 금리인하를 단행함에 따라 기준금리는 사상 최저 수준인 2%가 됐다. 이같은 수준은 세계 금융위기 때인 2009년 2월 이후 5년 8개월만이다. 부동산 시장은 잇따른 자금유입 효과로 기대감이 커지고 있다.최대 수혜처로 꼽히는 분야는 상가와 같은 수익형 부동산이다. 구조적으로 대출 의존도가 높은 편이라, 이자 감소분이 실수익으로 직결됨은 물론이고 간접적으로는 수익률 증가에 따른 건물가치 상승효과까지 발생하기 때문이다. 새로 분양하는 상가는 금리효과에 따른 투자수요 유입 기대감이 한층 커질 것으로 전망된다.주택시장은 매매와 임대차가 서로 다르게 반응할 것으로 보인다. 매매시장은 줄어든 이자부담 만큼 신규 진입도 쉬워진다는 점에서 제한적이나마 매수세의 유입을 기대할 수 있게 됐다. 반면 또 한번 보증금의 가치가 떨어지게 된 임대차에서는 전세의 강세와 월세의 확산이 예상된다.전반적인 투자성향은 더욱 단기 유동화 될 전망이다. 불안한 경기속의 저금리는 시중 자금의 성격을 계속 단기성 대금으로 바꾸고 있고, 이는 부동산 투자 풍속에도 반영되고 있다. 최근 문전성시를 이루는 분양권 열기처럼, 부동산 시장도 단기성 대금에 의한 쏠림현상이 한동안 계속될 전망이다.옥계공인중개사
토지를 구입했는데 측량결과 실제 면적이 계약했던 면적보다 작은 경우가 종종 있다. 이때 매수인은 실제면적을 기준으로 대금감액 등을 요구할 것이나, 매도인이 이를 거부하면 분쟁으로 비화하기도 한다. 도내에서도 공매된 토지에 유사 사례가 있어 논란이 된 바 있다.이에 대해 민법은, 특별히 수량을 지정해 매매한 경우에 대해 대금감액이나 계약해제를 인정하고 있다. 수량지정매매란 매매의 목적물이 일정한 수량을 확보하고 있다는 것을 전제조건으로, 대금도 그 수량을 기초로 결정한 매매를 말한다. 즉 실 면적이 확보됨을 전제로 해 단위면적당 가격에 총면적을 곱하는 방식으로 대금을 정하는 계약이다. 반면, 일반적인 계약이라면 매도인에게 책임을 물을 수 없다는 입장이다. 일반적인 계약은 특정 필지 전체를 하나의 매매단위로 간주하는 방식으로, 여러 조건을 일체적으로 고려한 계약이라고 할 수 있다. 물론 이때도 계약서에 면적을 기입하지만 이때의 면적은 실면적을 보증한다는 취지라기보다는 단순히 공부상 면적을 기입하는 관행이라 해석하게 된다.토지거래에서 공부상 면적과 실제면적이 반드시 일치하는 것은 아니다. 또한 작은 오차에도 큰 대금이 오가는 만큼 사전에 수량지정 조건을 적극 고려할 필요가 있다.☏♨☏♨옥계공인중개사
앞으로 환산보증금 기준과 무관하게 모든 상가 임차인에게 대항력이 부여될 전망이다. 이는 권리금 법제화와 병행 추진하는 조치로 임차인의 보증금이나 권리금 보호에 도움이 될 것으로 보인다.대항력은 임차인이 제3자에 대해서도 계약내용을 주장할 수 있는 권리로, 대항력을 갖추면 중간에 매매·경매 등으로 건물주가 바뀌는 경우라도 임차인은 계속 계약유지가 가능하게 된다. 즉, 본래 계약 당사자 간에만 유효했던 임대차 계약의 효력이 제3자에게까지 확대됨으로써, 건물주가 바뀌었다는 이유로 점포를 비워줄 일이 줄어든 것이다.이번 발표는 이같은 대항력을 모든 상가 임차인에게까지 확대 부여하겠다는 것이다. 지금까지는 환산보증금이 일정액 이하인 임차인까지만 부여하고 있어, 이 기준을 초과하는 임차인에게는 무용지물이었다. 또한 환산보증금 기준이 임대료 인상추이를 반영하지 못하고 있어 점점 더 많은 임차인들이 보장 기준에서 이탈하고 있다는 문제가 있었다.이번 발표로 환산보증금 기준을 초과하는 임차인들의 지위가 한층 안정될 것으로 보인다. 하지만 한계도 여전하다. 이들에게는 임대로 인상 한도가 적용돼지 않아 여전히 바뀐 건물주의 무리한 인상 요구에 무력하기 때문이다. 향후 입법과정에서 보완이 요구된다. 옥계공인중개사
앞으로 상가 임차인의 권리금 회수기회가 법률로 보장될 전망이다. 지난 24일 법무부는 이같은 내용의 권리금·임차권 보호방안을 발표하고 관련 상가건물임대차보호법의 연내 개정을 추진하기로 했다.이번 방안은 그동안 개인간 관례 정도로만 치부돼 왔던 권리금 문제를 마침내 법적 보호대상에 포함시킨 것으로, 임차인의 권리금 회수에 건물주가 협조할 의무를 부과했다. 세부방안으로 현 임차인이 새로운 임차인을 주선하면 건물주는 특별한 사정이 없는 한 그와 계약을 맺도록 강제했다. 만약 건물주가 이를 거절하거나 여타의 방법으로 권리금 수령을 방해하면 임차인은 그에 따른 손해를 건물주에게 직접 청구할 수 있게도 했다. 또한 권리금 수수를 금지한다는 약정을 맺은 경우라도 그와 무관하게 권리금 수령이 가능하게 된다.반대 효과도 있다. 당장 건물주는 받지도 않은 권리금을 간접적으로나마 책임져야 한다는 부담이 생겼고, 좀 더 유망한 업종이 들어오기를 바라는 입장에서 그리 달갑지 않은 계약까지도 수용해야 한다는 부담이 생겼다. 또한 자기 이용을 위한 건물 구입에도 일정수준 차질이 불가피하게 됐다. 세입자도 향후 권리금에 대한 과세수순 등이 우려되는 만큼 이후 입법과정에 꾸준한 관심을 두고 지켜볼 필요가 있다.옥계공인중개사
가을 이사철로 접어들면서, 집을 알아보는 문의가 소폭 늘어나고 있다. 정부의 연이은 부동산 부양책과 계절적 이사 수요가 겹친 결과로 보인다.먼저 매매시장 동향부터 살피면, 새 아파트에 이어 기존 아파트도 소폭 거래가 늘어나고 있다. 대부분 저평가 매물 위주의 선별적 거래가 주를 이루고 있지만 상반기 극심했던 침체에 비해 다소 호전된 분위기다. 다만 가격변동은 크지 않을 것으로 보인다. 추세 호전에 대한 기대감이 점차 확산되고는 있지만, 반짝 장세를 우려하는 매수인의 관망세도 여전히 크게 작용하고 있어 추격매수로까지는 이어지지 않기 때문이다.전세시장은 가격 급등락 없이 강보합세를 유지하고 있다. 여전히 수요가 공급을 앞지르고 있지만 그동안 새 아파트 공급도 상당량 이뤄짐에 따라, 올해 가을 특별히 전세난을 우려할 정도는 아니다.청약시장은 지역별 편차가 커지는 경향을 보이고 있으며, 앞으로 인기단지의 경쟁률은 더욱 높아질 것으로 보인다. 정부가 청약제도 변경을 예고함에 따라, 무주택자처럼 지금이 유리한 자격자가 서둘러 청약에 나설 것이기 때문이다. 특히 청약가점이 높거나 무주택기간이 긴 경우, 한 개의 단지만이 아니라 연이어 여러 단지에 청약하는 전략적 청약 사례도 늘어나게 됐다.옥계공인중개사
대규모 신도시 개발은 중단하고 재건축을 살리자는 내용을 골자로 하는 9·1 부동산 대책이 발표됐다. 앞으로 외곽에서의 주택 대량공급을 줄여 기존 도심의 재고주택 시장을 살피겠다는 의도이다.도내 주택시장에 미칠 영향을 살피면, 먼저 새로운 신도시 개발을 중단하기로 함에 따라 이미 개발이 진행중인 신도시가 반사이익을 얻게 될 것이다. 새로운 기회가 없어지는 만큼 마지막 개발지가 더 매력 있어 보이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 장기적으로는 기존도심의 재고주택 시장을 살리는 효과를 기대할 수 있을 것이다. 그동안 도내 신도시가 새로운 수요의 창출보다는 구도심의 수요를 빼내가며 성장해 왔다는 문제가 있었는데, 이번 대책으로 장기적으로나마 구도심에서의 이탈을 줄이는 효과를 기대할 수 있을 것이다.재건축 규제완화 효과는 제한적일 것으로 보인다. 상당수 단지가 사업성을 담보하기 어려운 여건이라는 점에서 건설사도 쉽사리 뛰어들지 못하기 때문이다. 결과적으로 일부 유망 입지 외에는 도내 재건축 시장에 큰 변화는 없을 것으로 보인다.이번 대책은 신규주택의 과잉 공급을 막아 기존의 재고주택 시장을 살피려 했다는 점에서 바람직해 보인다. 특히 도내처럼 총 수요가 한정적인 여건에서 환영할 만한 방안이다.옥계공인중개사
도내 새 아파트 선호경향이 갈수록 심화되고 있다. 시세도 이를 반영해 오래된 아파트와 새 아파트간 가격차이가 예전에 비해 더욱 벌어지고 있다. 이러한 현상은 조정기를 거치면서 더욱 심화되는 모습이다.활황기엔 신·구 아파트간 선호도 차이가 그리 크지 않았다. 신·구 구분없이 모두 큰 폭의 가격상승이 이뤄짐에 따라 각자 만족감도 동반 상승했기 때문이다. 이때는 대표적 투자재료로 꼽히는 재건축 투자도 활발히 이뤄졌다.하지만 이러한 경향은 조정기를 거치면서 크게 바뀌고 있다. 조정을 받는 기간이 길어질수록 미래 시세에 대한 불안감도 점차 누적됐고, 이는 불안한 미래를 위해 더 이상 현재의 불편함을 감수하지 않겠다는 심리를 확산시켰다. 결국 오래된 아파트나 재건축 투자는 시들해지고 당장 주거만족도가 큰 새 아파트로 눈을 돌린 것이다.현재 도내 주택시장은 2012년부터 시작된 조정기를 보내고 있다. 동반하여 수요자도 현재의 주거품질을 중시하는 경향이 강해지고 있다. 투자수요는 재건축보다는 새 아파트, 나아가 새 아파트의 극단인 분양권을 선호하고, 교체수요는 평수를 넓히기 보다는 같은 면적의 새 아파트로 옮기고 있다. 이는 조정기를 거치는 도내 주택시장의 단상이라 말할 수 있다. 옥계공인중개사
최근 정부가 학교환경위생정화구역에 포함됐더라도 일부 호텔에 대해서는 건립을 허용하자는, 일명 ‘학교 옆 호텔법’ 추진에 어려움을 겪으면서 다시 학교환경위생정화구역이 주목받고 있다. 학교환경위생정화구역이란 학교의 보건·위생 및 학습 환경 보호를 위해 지정한 구역으로, 이곳에서는 학교환경에 저해될 것으로 보이는 각종 행위 및 시설물 설치가 원칙적으로 금지된다. 대표적 금지시설은 소음·악취·위험시설, 호텔·여관, 유흥주점, 당구장, PC방, 노래연습장, 만화가게 등이 있다.정화구역은 학교 출입문으로부터 직선거리 50m까지인 절대정화구역과 학교 경계선으로부터 직선거리 200m까지인 상대정화구역으로 구분된다. 이중 절대정화구역은 강력한 규제지역으로 학교보건법에서 금지한 일체의 시설 설치가 당연 금지되며, 상대정화구역은 학교환경위생정화위원회의 심의를 거쳐 일부 설치가 가능한 지역이나 현실적으로 심의 통과에 난관이 많다.학교환경위생정화구역은 인근주민의 재산권보다는 학교환경 보호에 주력하고 있다. 이는 상업지역일지라도 다르지 않은데, 애초 유흥시설 설치가 가능한 상업지역일지라도 학교인근이라면 설치가 제한된다. 투자를 계획하고 있다면 학교환경위생정화구역을 재차 확인할 필요가 있다. 옥계공인중개사
지난 14일 한국은행이 기준금리를 2.5%에서 2.25%로 낮추었다. 이는 15개월만의 조치로, 부동산 시장에도 커진 유동성만큼 긍정적 영향을 줄 것으로 기대할 수 있다.이번 금리인하는, 새 경제팀의 시장 활성화 의지에 한국은행이 힘을 더한 것으로 해석할 수 있다. 먼저 새 경제팀이 DTI·LTV 완화로 수요자들의 자금조달 여력을 키워줬고, 여기에 한국은행의 기준금리 인하가 더해지면서 수요자들은 더 많은 자금을 더 싼 이자로 조달할 수 있게 된 것이다. 거듭된 금융완화 조치는 부동산시장에도 긍정적 효과를 준다. 기본적으로 예금이자에 실망한 자금들이 부동산과 같은 투자시장으로 넘어오는 계기가 됨은 물론이고, 신규 매수자에게는 진입장벽을 낮춰주고, 기존 보유자에게는 보유에 따른 이자부담을 덜어주는 효과를 주기 때문이다. 특히 수익형부동산이나 경매처럼 전통적으로 대출의존도가 높은 부동산일수록 체감효과는 더욱 커지게 된다.이번 금리인하 조치는, 정부정책의 일관성을 보여줬다는 면에서 심리적인 효과도 상당하다. 상반기 부처간 엇박자 정책으로 시장혼란을 가중시켰던 모습과 달리, 새 경제팀과 한국은행이 정책적으로 공조하는 모습을 보임으로써 아직 관망중인 수요자들에게 신뢰를 누적시키는 모습이다. 옥계공인중개사
아파트 브랜드가 점점 낯설어지고 있다. 그동안 알아보기 쉽고 친숙했던 이름들이 사라지고, 입주민조차도 그 뜻을 알지 못하는 특이한 외래 합성어 브랜드가 속속 등장하고 있는 것이다.본격적인 브랜드화 열풍은 90년대 후반부터 시작되었다. e-편한세상, 래미안을 시작으로, 아파트 이름에 지역·건설사 명칭을 빼고 브랜드만 부각시킨 것이 성공하면서 건설사들은 너도나도 브랜드라는 감성적 가치를 입히기 시작한 것이다.새 브랜드는 주로 고급, 첨단, 지성, 웰빙, 품격 등의 가치를 표방하고 있다. 사회적으로 아파트와 입주민의 신분을 동조시키는 분위기 속에, 예비 매수자들에게도 그러한 감성적 가치를 구매하라는 자극을 주는 이름들인 것이다. 브랜드 추구는 비단 건설사만의 이야기가 아니다. 새로운 이름이 나오기 전에 지어졌던 아파트에서는 주민들 스스로가 고급 브랜드로 이름을 바꾸기도 한다.요즘 브랜드는 그 자체로서의 위상이 날로 커지고 있다. 소비자들은 브랜드 자체를 남들과 차별화된 품격으로 소비하고 있고 실제 거래에서도 시세에 반영되고 있기 때문이다. 다만 무언가 좀 더 고급스런 이름을 만들어내고 소비하려는 시도처럼 그 내용면에서도 팰리스(궁전)의 격에 어울리는 품질과 격을 기대해본다. 옥계공인중개사
이번 달 1일부터 서울지역의 DTI 한도가 60%로 완화되었고 전국 LTV 한도는 70%로 완화되었다. 그만큼 대출을 더 많이 활용할 수 있게 된 것이다.그동안 LTV는 은행·보험사 기준으로 수도권 50%, 지방 60%의 한도를 적용해 왔고, 제2금융권에서는 이보다 완화하여 적용해 왔다. 이를 지역이나 금융권별 차등 없이 70%로 상향한 것이다. 애초 지방에는 제한이 없었던 DTI는 서울지역만 60%(종전 50%)로 상향했다.이번 금융완화 조치로, 부동산 살리기에 나선 현 경제팀의 시각을 재확인하는 계기가 됐다. ‘한겨울에 여름 옷’ 비유처럼, 그동안 투기억제 기능에만 초점을 맞춰왔던 DTI·LTV도 시장여건에 따라 그 기능을 달리해야 한다는 시각인 것이다.기대되는 효과는 수요자의 자금조달 여력을 높여 주택 구매력을 높이는 것이다. 또 이자부담을 줄이는 효과도 기대할 수 있을 것이다. 그동안 대출한도 문제로 제2금융권을 이용한 경우라면 이번 한도인상 조치로 금리가 저렴한 은행권으로 갈아탈 수도 있을 것이다.현재 도내 주택시장은 여름 비수기에 돌입한 상태이다. 따라서 이번 금융완화 조치의 구체적 효과 여부는 가을 이사철에 들어서야 확인할 수 있을 것이다.옥계공인중개사
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