[노노 청춘] 어르신을 위한 법률상담

만료 1개월전 통지없으면 임대차 재계약으로 간주

(문) 저는 전세금으로 2천만원을 주고 주택에서 전세를 살고 있었는데 주인이 계약 기간인 2년이 다가도록 아무 말도 하지 않고 있다가 어느 날 갑자기 집을 비워달라고 합니다. 그냥 이대로 집을 비워주어야 하나요.

(답변) 주택에 대하여 전세계약서를 작성하였다고 하더라도 전세권 등기가 이루어지지 않으면 그 세입자는 전세권자가 아닌 임차권자이며 그러한 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다(주택임대차보호법 제12조, 이하 위 법이라 함).

주택의 주인인 임대인이 임대차 기간이 만료되기 6개월부터 1개월 전까지 세입자인 임차인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 그런 경우 임대차 기간은 기간을 정함이 없는 것으로 봅니다(위 법 제6조 제1, 2항). 임대차 기간의 경우 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우 법에서는 강제적으로 계약 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있습니다(위 법 제4조 제1항). 그 말은 주인의 강압에 의하여 계약 기간을 1년으로 한 임대차계약을 하더라도 주인은 2년이 되기 전에는 세입자를 쫓아낼 수 없다는 뜻입니다. 위 규정들을 정리해보면 임대인이 계약 기간이 만료되기 1개월 전까지 특별한 의사 표시를 하지 않은 경우 기존의 임대차계약은 동일한 조건(보증금, 월세)에서 다시 2년 동안 계속되는 것입니다. 판례도 동일한 취지의 판결을 하고 있습니다(2002다41633). 그러므로 위와 같이 주인이 계약 기간이 만료될 때까지 아무런 말도 하지 않고 있다가 임차인에게 집을 비워달라고 요구할 경우 임차인은 그 집을 비워줄 의무가 없습니다. 다만 그러한 주장을 하기 위해서는 자신의 의무는 충실히 이행을 해야 합니다. 즉 보증금 이외에 월세가 있는 경우 월세를 제대로 지급하지 않거나 하는 경우에는 앞서와 같은 자신의 권리를 주장할 수 없습니다(위 법 제6조 제3항).

하지만 앞서 살펴본 바와 같이 특별한 의사 표시가 없어서 전세계약이 갱신이 되었다고 하더라도 임차인은 새로운 계약 기간인 2년을 다 채우기 전에 주인에게 집을 비우고 나가겠다는 주장을 할 수 있습니다. 그 이유는 위 법 제4조 제1항 단서에 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있다는 규정이 있기 때문입니다. 즉 임차인은 계약 기간 2년이 만료되기 전에 임대인에게 해지 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 후 3개월이 지나면 계약은 소멸됩니다(위 법 제6조의 2). 임대인 일방에게만 지나치게 불리한 규정으로 보이기도 하지만 통상 임차인이 사회적 약자라는 점을 감안하면 임대인으로서는 감수할 수밖에 없을 것 같습니다.

/박정교 변호사