[노노 청춘] 어르신을 위한 법률상담

전세로 살고 있는 집 경매 위기땐 등기부등본 선순위권리자 확인을

질문: 제가 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어간다는 소식을 듣게 되었습니다. 저는 이 집에서 5년째 살고 있고 5년 전에 작성된 확정일자를 받아놓은 계약서는 어디에 있는지 찾을 수도 없습니다. 당장 무엇을 해야 할까요.

답변: 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되었다는 소식이 들린다고 무턱대고 당황할 필요는 없습니다.

우선 질문자가 전세계약을 할 당시에 그 집의 등기부등본을 확인하였는지 기억을 되살려보아야 합니다. 그리고 만약 당시에 등기부등본을 확인하였다면 위 등기부등본상에 질문자가 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받아놓은 날짜보다 앞서는 저당권자나 선순위권리자가 있었는지에 대한 기억을 되살려보아야 합니다. 만약 당시 등기부등본상에 자신보다 선순위권리자가 없었다면 질문자는 아무런 걱정을 할 필요가 없습니다.

만약 전세계약을 할 당시에 등기부등본을 확인한 적이 없다면 서둘러서 살고 있는 집의 등기부등본을 뽑아보아야 합니다. 그리고 등기본등본상에 기재된 저당권 등의 설정일자가 질문자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날짜보다 선행되어 있는지를 확인하여야 합니다. 저당권 등의 설정일자가 질문자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날짜보다 앞서 있다면 경매로 인하여 질문자의 임차권은 소멸하기 때문에 경매절차에 참여하여 경락대금에서 자신의 권리 순위에 맞춰서 배당을 받아야 합니다.

만약 질문자보다 선행하는 권리자가 없다면 질문자는 묵시의 갱신에 의하여 임차권 존속기간이 1년이나 남아 있으므로 별도로 배당 요구를 할 필요도 없습니다(경매절차가 진행되는 동안에 임대차기간이 만료된다면 상황이 달라질 수 있습니다).

위와 같은 경우 제3자가 위 집을 경락받더라도 임대차 계약이 종료된 후 질문자는 위 제3자를 상대로 전세금반환청구를 할 수 있기 때문에 걱정할 필요가 없습니다. 사실 이 경우에는 위 집을 경매로 구입하는 경락인이 주의를 기울여야 합니다. 왜냐하면 기존에 존속하는 임차권을 고려하여 경매가가 정해지긴 하겠지만 실지로 기존의 임차권이 고려되지 않고 경매가가 정해지고 그 가격에 경락을 받았는데 실제로 예상하지 못한 우선변제권이 인정되는 소액임차인이 존재하고 있어서 경락받은 이후에 그 임차보증금을 반환해주어야 하는 불이익을 입을 수도 있기 때문입니다.

확정일자를 받아놓은 전세계약서가 분실된 문제는 추후 재판에서 해당 동사무소를 상대로 정보공개청구 형식의 사실조회신청을 하여서 확정일자를 확인할 수 있는 방법이 있으므로 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

/박정교 변호사