전북 새 아파트 고분양가, 기현상 바로잡자

전북지역 신규 아파트 분양가격이 기존 아파트 매매시세 대비 전국 최상위권인 것으로 나타났다. 전북의 10월 현재 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 504만원이지만 올해 분양한 아파트 평균 분양가는 731만원으로 지난해 673만원에 비해 8.6%나 상승했고, 시세 대비 분양가 비율도 146%로 전국 17개 시·도 가운데 네 번째로 높다. 전북의 인구 변화나 지역경제 현황에 비추어 볼 때 아파트 수요가 급증한 것도 아니고 공급물량도 많은데 신규 아파트 분양가 상승이라니, 왜 이런 기현상이 나타난 것일까?

이러한 아파트 고분양가 원인은 첫째, 토지공급가의 인상이다. 아파트 부지 분양이 경쟁 입찰방식이기 때문에 가격이 상승하고, 또한 최근 분양 아파트가 프리미엄이 붙어 거래되다 보니 토지 공급자나 건설업체도 높은 가격에 대한 거부감이 없다. 둘째, 아파트 분양가 상한제 폐지도 한 몫 하여 건설업자 입맛대로 배 불리기식 가격이 결정되기 때문이다. 셋째, 시행사와 시공사, 하청 업체 등 많은 사업 참여자의 각자 이윤추구도 분양가 상승요인으로 작용한다.

아파트 분양시장이 활기를 띄면 주택 거래량도 늘어 지역경제 활성화에 긍정적인 측면도 있다. 그러나 최근 도내 신규 아파트 공급물량이 크게 증가했고, 또한 근시일 내에 효천지구, 만성지구와 재개발 등 공급 물량이 대기하고 있는 상황에서 분양가 인상이 확산되는 것은 집값 거품이나 미분양 증가로 이어져 주택시장에 부담으로 작용할 가능성이 크다. 특히 분양 시장의 흐름이 냉각될 때 후발 투자자나 실수요자는 큰 손해를 보게 될 것이다.

이런 과도한 아파트 분양가 거품을 해결하기 위해서는 첫째, 분양 아파트의 프리미엄 거래에 대한 철저한 규제가 필요하다. 높은 프리미엄 거래는 고분양가에 따른 미분양 부담이 없어져 건설업체에 분양가격 인상의 빌미를 주게 된다. 둘째, 분양대금 대출 이자의 후불제도 고려되어야 한다. 즉, 중도금 납부를 위한 대출금의 즉시 이자 납부는 프리미엄 시장을 제어할 수 있다. 셋째, 프리미엄 거래 차액에 대한 양도소득세를 철저히 징수해야 한다. 넷째, 부동산 중개업자의 프리미엄 거래 조장도 근절되어야 한다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 토지의 공공성 확보와 공급가 안정이다. 이를 위해 토지조성 원가에 일정한 이윤을 보장하는 제도적 장치를 마련해야 한다. 물론 토지조성 원가와 이윤 산정은 투명하고 합리적인 수준에서 결정돼야 한다.