전주만 오르고 군산·익산은 꺼졌다…‘두 개의 전북’으로 갈라진 집값

한국부동산원 ‘2025년 12월 주택가격동향조사’ 전주 독주
인구·산업·미분양 격차가 주거 격차로…“방치하면 지역 붕괴 가속”경고음

전북의 주택시장이 겉으로는 ‘완만한 회복’ 국면에 들어선 것처럼 보이지만, 실상을 들여다보면 전주와 비전주권이 완전히 다른 길을 가는 ‘두 개의 시장’으로 갈라지고 있다.

18일 한국부동산원의 ‘2025년 12월 주택가격동향조사’에 따르면 전북의 주택 매매가격은 한 달 새 0.21% 오르며 상승 전환했다. 그러나 이 수치는 전주 일부 지역의 상승이 평균을 끌어올린 결과에 가깝다.

실제로 전주 덕진구(0.78%)와 완산구(0.70%)는 중소형 아파트를 중심으로 상승세를 이어갔지만, 정읍(-0.59%), 익산(-0.29%), 군산(-0.12%) 등 비전주권 도시는 여전히 하락 흐름에서 벗어나지 못했다. 전북이 올랐다’는 표현이 무색할 만큼, 회복은 전주에만 집중된 셈이다.

전세 시장도 사정은 다르지 않다. 전북 전체 전세가격은 0.08% 상승했지만, 이 역시 전주 일부 지역이 지탱한 수치다. 익산과 군산은 여전히 하락 권에 머물러 있으며, 매매와 전세 모두 전주만 버티는 구조’가 굳어지고 있다.

이 같은 현상은 단순한 경기 순환이 아니라 구조적 붕괴의 전조라는 분석이 나온다. 전주는 혁신도시, 대학, 의료·행정 기능이 집중되며 최소한의 주거 수요가 유지되고 있지만, 군산·익산·정읍은 인구 감소와 산업 기반 약화, 누적된 미분양이 동시에 겹치며 시장 자체가 쪼그라드는 단계에 들어섰다는 것이다.

특히 비전주권의 주택시장은 “거래가 안 되는 침체”를 넘어 사려는 사람 자체가 줄어드는 시장으로 바뀌고 있다는 지적이 나온다.

한 부동산 전문가는 “가격이 떨어져도 매수자가 나타나지 않는 구조가 고착되면, 그 도시는 더 이상 주거 투자나 정주 선택지로 기능하지 못하게 된다”며 “이 단계에 들어가면 회복이 아니라 관리의 문제가 된다”고 말했다.

문제는 정책이 여전히 ‘전북 평균’이라는 착시에 기대고 있다는 점이다. 공급 정책, 미분양 대책, 금융 지원 모두 지역 간 격차를 전제로 설계되지 않았다. 전주는 과열과 쏠림을 걱정해야 하는데, 군산·익산·정읍은 ‘도시 축소’와 ‘주거 붕괴’를 걱정해야 하는 상황이 같은 틀에서 다뤄지고 있다.

이대로 가면 전북의 주택시장은 ‘버티는 전주’와 ‘무너지는 비전주권’으로 완전히 갈라질 가능성이 크다.

전북의 집값 문제는 더 이상 부동산 경기의 문제가 아니며 지역 소멸이 숫자로 드러나기 시작한 신호라는 경고음이 나온다. 평균의 착시 뒤에 가려진 도시들의 붕괴를 외면한다면, 다음 단계는 ‘하락’이 아니라 ‘이탈’이 될 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

도내 한 부동산 전문가는 “이제 전북을 하나의 시장으로 보는 관점 자체가 정책 실패의 출발점이 되고 있다”며 “도시별로 완전히 다른 처방이 필요한 시점”이라고 말했다.

이종호 기자