올해 '부동산 훈풍' 더 강해진다는데…매각 차익보다 임대수익 노려라

저금리 시대 부동산 투자로 재테크를 하려는 사람들이 많지만 환금성 등에 문제가 없는 투자대상을 찾는 일이 그리 만만치만은 않다.

또한 어떤 부동산에 투자해야 수익을 많이 올릴 수 있는지에 대해서도 제대로 알지 못해 자산운용에 고민하는 사람들이 적지않다.

부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 가치 투자다.

부동산 시장은 글로벌 금융위기 이후 극도로 위축되었다가 지난해 8.29 부동산 대책이 발표되면서 조금씩 회복 기미를 보이고 있다.

지난해 부동산 시장의 특징은 전세값 강세를 손꼽을 수 있다. 전국평균 9.2%나 오른 것.

하지만 올해 부동산 시장은 유럽 재정 위기, 북한 리스크, 금리 인상 등 급격한 대내외 여건 변화 등의 불안 요인이 있기는 하지만 입주물량 급감(전년대비 60% 수준) 및 전세 가격 급등에 따른 전세 수요의 매매 전환, 투자 심리 회복, 경제 성장 호조, 정부의 부동산 활성화 정책 등으로 상승세를 보일 것으로 전망되고 있다.

특히 지난해 말부터 분 부동산 훈풍이 올해는 조금 더 광역적으로 강하게 불 것으로 예상돼 내 집을 마련하려는 실수요자나 부동산 투자를 고려하는 사람이라면 한 템포 빨리 움직여야 한다는게 부동산 업계의 설명이다.

부동산 시장에서 가장 중요한 변수는 수요 공급이다.

공급보다 수요가 많으면 집값이 오르고 수요보다 공급이 많으면 집값이 떨어지기 때문이다.

그렇다면 어떤 부동산이 좋을까.

먼저 대형보다는 중소형 아파트에 관심을 가져야 한다.

1∼2인 가구가 지속적으로 증가하는 반면 가구원 수는 감소할 것으로 예상됨에 따라 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트에 대한 수요가 증가할 것으로 전망된다.

또한 매각 차익보다는 임대 수익을 통한 재테크에 관심을 기울여야 한다.

주택 공급이 부족했던 시절에는 주택을 사두면 올랐지만 앞으로는 지속적인 공급물량 증가 등으로 매각 수익의 기대치가 낮아져 임대 수익이 높은 부동산을 선호할 가능성이 크기 때문이다.

따라서 부동산 가격이 많이 오른 부동산에 투자하기 보다는 임대 수익이 높은 소형 건물의 가치에 관심을 가져야 한다.

다만 재개발, 재건축 부동산은 임대 수익은 낮지만 향후 매각 차익을 기대할 수 있어 투자할만 하다.

소득이 증가함에 따라 안락하고 편익성이 우수한 신규 아파트 투자에도 관심을 가질만 하다.

최근에 분양하는 아파트는 골프연습장, 피트니스센터, 주민회의실 등을 갖추거나 주변 환경이 쾌적하고 집 구조가 기존 아파트에 비해 우수한 점이 많아 안정적이 수요가 예상되기 때문이다.

투자할 만한 부동산으로는 고점 대비 가격이 많이 하락한 아파트나 재개발, 재건축 부동산, 대단위 업무 개발지역, 원룸 및 상가주택 등의 수요가 많은 업무지역 등을 들 수 있다.

은퇴후 부동산으로 노후를 준비한다면 임대 수익을 기대할 수 있는 원룸주택과 상가주택, 도시형 생활주택, 고시원, 오피스텔, 소형 아파트, 다세대 주택이 적합하다.

특히 2010년 기준 국내 1인 가구가 400만 가구로 총 가구의 23.3%를 차지하고 있고 향후에도 지속적으로 증가할 것으로 예상됨에 따라 소형주택임대사업이 유망할 것으로 보인다.

주택은 모든 부동산 상품 중 가장 환금성이 높다. 당연히 수익성과 안정성 측면에서도 주택임대사업이 으뜸이다.

양도소득세 감면 등 세제 및 우대금리 혜택까지 있으니 금상첨화다.

정기예금 이자가 연 45%대에 머물러 있는 지금, 마땅한 재테크 수단이 없는 상황에서 주택을 세 놓을 때는 전세보다 월세 임대가 백번 낫다. 전세를 월세로 전환할 때 관행보다 낮은 월 1부가 받더라도 수익율이 연 12%나 되기 때문이다.

단독주택을 상가주택으로, 대형상가를 쪼개 소형으로 전환하는 등 리노베이션을 검토하는 것도 수익성 향상에 도움이 된다.

은행권 부동산금전신탁이나 부동산투자신탁, 기업구조조정펀드 등 부동산 간접투자상품도 은행 금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있고 세제 혜택도 받을 수 있어 주목할 필요가 있다.

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