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▲ 전주시 완산구 효자동1가 아파트 = 본건은 효자동 소재 대우 청솔맨션 아파트 가동 5층으로서, 부근은 아파트 단지 및 단독주택, 남측 인근으로 중소규모 상가 등이 혼재하는 지역이다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통이다. 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 6층 중 5층으로서 위생설비, 난방설비, 화재탐지 설비 등이 되어있다. 본건은 일반 채권에 의한 강제경매사건으로 1순위 전세권자로 인하여 3회 유찰된 상태이다. 낙찰인이 전세권자의 임대보증금 전부를 인수해야 하는데, 주변 시세를 파악하여 보증금 전체를 떠안는다 하더라도 시세이하 가격이라면 입찰에 도전해볼만하다. 또한 임차인이 손해가 없으므로 명도가 순조로울수있으며, 물건의 소유권 행사가 오히려 빠를수도 있다.▲ 전주시 완산구 중앙동4가 대지 = 본건은 중앙동4가 전주완산경찰서 남측 인근에 소재하며, 주변은 노변을 따라 상가가 밀집한 구도심 지역내 노선 상가지대이다. 본건까지 차량출입 원활하며 간선도로에 인접하고, 구도심 중심부에 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편이다. 부정형 평지로서 건부지로 이용중이며, 서측면이 폭 약9m의 포장도로와 접한다. 일반 상업지역 방화지구에 속하며 건물은 철근콘크리트 및 조적조 슬래브 지붕 6층으로, 주차장, 근린시설, 업무시설, 주택등으로 이용중이나 일부는 공실로 확인된다. 위생설비 되어있으며 개별난방이다. 구도심 상권이 원활하지 못하여 감정가 대비 40%까지 유찰된 것으로 판단되며 투자가치는 약한지역이다. 물가상승으로 인한 건축비 부담을 생각한다면 넓은 건평을 필요로 하는 도소매 및 사옥 등 실소유자에게 적합하다.▲ 진안군 성수면 답 = 본건은 용포리 소재 마이산 회봉온천 지역내에 위치하는 토지로서, 부근은 전답 등이 혼재하는 산간 농경지대로서 온천개발사업이 진행중에 있다. 본건까지 차량진입 가능하나, 원거리에 버스 승강장이 위치하는 등 제반교통여건은 불편한 편이다. 부정형 토지로서 인접지와 고저차는 있으나 본건자체는 대체로 평탄하며 조사일 현재 '묵답' 상태이다. 본건 동측으로 폭 약 3-4m의 비포장도로와 접하며 관리지역, 관광휴양개발 진흥지구, 도로저촉, 제 2종 지구단위 계획구역이다. 온천개발은 온천법 제8조에 의하여 시장,군수의 굴착허가를 득한후 굴착이 가능하다. 온천개발권의 부지면적 및 건평,편의시설 등을 정확히 파악하여야 하며 투자시 신중해야한다. /호남경매신문 전주지사장
미분양 아파트 속출을 비롯한 부동산 경기침체 영향으로 올해 도내 주택건설실적이 큰 폭으로 줄어들면서 지난 IMF시대 이후 최저치를 기록할 것으로 예상되고 있다.14일 주택건설협회 전북도회와 전북도 등에 따르면 올 5월말 기준 도내에서 주택사업 승인을 받은 세대수는 총 2670호에 불과한 것으로 나타났다.이와관련, 하반기에 건축승인 신청을 한 아파트가 4500세대를 넘지 않고 있는 등 올 연말까지 1만세대를 넘기는 힘들 것으로 보인다.특히 이는 최근의 부동산 경기 침체를 감안할 경우, IMF한파가 거세게 몰아쳤던 1998년과 비슷할 것으로 분석되고 있다.실제 지난 1998년 도내 주택건설실적은 7816세대로, 1년전인 97년의 2만6194세대의 1/3에도 크게 못미치는 수준으로 떨어졌다. 이후 99년의 1만4052세대, 2001년의 1만2571세대, 2004년 1만5583세대로 회복세를 보이면서 지난해에는 1만6342세대로 회복세를 보였다.그러나 올해는 전년도의 60% 수준으로 하락하는 등 주택업계가 제2의 IMF를 맞이하는게 아니냐는 우려를 낳고 있다.이같은 현상은 건설경기 침체가 장기화되고 정부의 각종 규제가 맞물리면서 주택건설업체들이 신규 사업에 나서는 것을 꺼리고 있기 때문으로, 향후 심각한 주택수급 불균형으로 이어진다는 점에서 커다란 문제점을 지적되고 있다.주택협회 관계자는 "이같은 주택건설실적의 급감은 현재 주택업계의 현상을 그대로 반영해 주고 있는 것"이라면서 "현재의 미분양 아파트가 해소되는 시점에서는 주택부족 현상이 나타날 수도 있다"고 설명했다.
A씨 집안에는 대대로 농사를 지어오던 땅이 있었는데 할아버지께서 돌아가신 이후 상속등기를 하지 않아 아직도 조부명의로 등기가 되어 있어 부동산등기특별조치법으로 등기를 간편하게 할 수 있다는 말을 듣고 증여를 원인으로 하여 2007년에 A씨 명의로 소유권이전을 하였는데...관련법규에 의하면 특별조치법에 의해 등기를 할 수 있는 부동산은 일정시점 이전에 법률행위가 있거나 상속이 개시된 경우에 한한다. 그러나 실제 주위에서는 특별조치법 적용대상 부동산이 아님에도 불구하고 간편하게 등기를 할 수 있다는 이점 때문에 특별조치법으로 등기를 하는 경우가 있다.법률 제7500호에 의한 특별조치법으로 이전등기를 할 수 있는 대상은 1995. 6. 30 이전에 매매, 증여, 교환 등 법률행위로 인하여 사실상 취득한 부동산 또는 상속받은 부동산으로서 2007년 말까지 확인서 발급 신청이 이루어졌어야 한다.상속받은 재산에 대해 상속개시일 이후에 소유권이전을 한 경우에는 등기원인(증여 또는 매매)에 불구하고 상속개시일이 취득시기이므로 실제상속 받은 재산을 특별조치법으로 등기를 하였을 경우에는 취득시기 검토가 필요한데 위의 사례처럼 A씨가 등기부상 증여를 원인으로 취득하였으나 실질은 상속인 경우 상속취득이 되어 취득시기는 상속개시일이 된다.따라서 상속농지의 경우 2006년 12월 31일 이전 상속분에 한해서는 2009년말까지 양도할 경우 사업용으로 판단되어 중과세에서 벗어날 수 있는데 증여취득으로 신고한다면 취득자가 자경요건에 해당하지 않는 경우에는 양도시 중과될 수 있으므로 주의해야 할 것이다.※자세한 문의는 세무사 강병수 063-241-6709,010-9835-8285
상반기 도내 주택건설시장은 미분양 아파트 속출과 잇단 청약률 0%, 각종 건자재 가격 급등 등의 악재가 겹치면서 크게 흔들렸다. 부동산 거래시장은 극심한 양극화 현상을 나타냈다. 아파트의 경우 148㎡ 이상 중대형의 경우 가격대가 하락한 반면 중소형은 매물 부족으로 가격이 오르는 등 확연한 차이를 보였다.▲ 주택건설시장대표적인 현상은 아파트 청약률 0%가 잇따라 발생했다는 것. 올초 공개청약을 마감한 전주 하가택지지구 휴먼빌을 비롯한 4곳의 아파트 단지가 청약자가 한 명도 없는 것으로 기록됐다.이는 주택시장이 침체에 빠져 있는 것을 보여주는 대목으로, 미분양된 아파트가 갈수록 쌓이고 있음에도 불구하고 업체들이 무리하게 공급물량을 늘렸기 때문으로 분석되고 있다. 현재 도내지역 미분양 아파트는 4300세대에 달하는 것으로 조사되고 있다.인구유입을 비롯해 새로운 수요가 창출되지 않은 지역실정을 감안할때 미분양 아파트는 상당한 조정기를 거쳐야 할 것으로 분석되어, 업체들의 자금난은 장기화될 것으로 우려되고 있다.이런 가운데 올초부터 철근을 비롯한 건자재 가격은 크게 뛰어올라 주택업체들의 어려움은 더욱 가중됐다. 전체 건자재의 25%를 차지하는 철근의 경우, 지난해말 톤당 54만원대에 달하던 가격은 6월에는 104만원대에 2배 정도 인상됐고, 강관파일 등의 가격도 20∼40% 올랐다.이런 영향으로 주택건설업에 참여하는 업체들도 크게 줄었다. 6월까지 주택건설협회 전북도회에 신규로 등록한 업체는 단 2곳으로, 해마다 신규 업체가 20여개에 달하던 것에 비하면 턱없이 낮은 수치이다.▲ 부동산 시장도내 아파트 거래는 소폭 증가세를 보인 반면 거래가격은 신규 분양 및 미분양 아파트 등의 영향으로 약보합세를 보였다.국토해양부의 '아파트 실거래가'에 따르면 연초부터 오르락 내리락하던 거래건수는 5월들어 1957건을 기록, 1개월전 보다 12.5% 정도 늘어났다.거래가격은 중형 아파트는 하락한 반면 소형 아파트를 중심으로 상승세를 유지하고 있다.부동산 114호남지사에 따르면 6월초 기준 69∼82㎡는 0.32%, 85∼99㎡는 0.06%, 102∼115㎡는 0.14%, 119∼132㎡는 0.16% 정도 인상됐다. 반면 168∼181㎡는 0.26% 인하되는 등 중소형 아파트에 대한 선호가 뚜렷한 것으로 나타났다.부동산 114호남지사 관계자는 "중대형은 기존 아파트와 분양 아파트간의 가격차이로 수요자들이 상대적으로 가격이 낮은 기존 단지로 몰리면서 하락세를 보이고 있다"면서 "반면 공급물량이 적었던 중소형은 실수요자를 중심으로 거래가 활발하면서 상승했다"고 설명했다.
▲ 진안군 부귀면 답=본건은 오룡리 오산마을 남측인근에 소재하며 주변은 농가주택, 전, 답, 임야등이 혼재하는 순수 농촌지대이다. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 국도와 군내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시된다. 본건은 부정형 평지로서 소폭의 농로를 통해 출입한다. 관리지역이며 지상에 소유자 미상의 인삼이 식재되어 있다. 본건의 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용중이다. 지분경매 사건이며 낙찰시 공유자와의 협의를 통하여 분할한뒤 사용해야하지만 좋은 위치를 차지하기 위한 분쟁이 있을수 있다. 이러한 경우 공유물 분할 소송에 의한 판결로 분할 할수있는데 이또한 공유자들이 인정할 수 없다면 공매처분하여 지분만큼의 권리를 찾게된다. 지상의 농작물은 농지법에 의하여 식재한 사람이 수확후 사용할수 있으니 참고한다.▲ 인후동2가 대지=본건은 인후동2가 백제광장 북축인근에 소재하며 주변은 주택 및 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대이다. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 된다. 본건은 정방형 평지로서 건부지로 이용중이다. 도로상태는 북측면이 폭 약 8m 도로와 접하며, 제2종 일반주거지역 최고 고도지구(12층이하)에 해당된다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1층은 점포, 2층은 주택 및 창고로 이용중이다. 급, 배수시설 되어있고 난방은 개별난방이며 공부상 건축면적보다 실축면적이 더 크게 시공되어있다. 1순위 근저당에 의한 임의 경매사건이며 다수의 임차인이 신고되어있어 권리분석에 신중을 요한다.▲ 김제시 옥산동 대지=본건은 옥산동 소재 중앙중학교 서측인근에 위치하고, 인근지역은 기존주택 소규모 아파트 단지 ,전 등이 혼재하는 시가지 주변 미성숙 주택지대이다. 제반교통 사정은 무난하고 본건으로 차량출입이 자유로우며 인접지 및 인접도로보다 약간 고지를 이루는 부정형지로 현황 나대지 상태이다. 북측으로 폭 약 5m 동측으로 폭 약4m 도로에 접하며 제 2종 일반 주거지역, 도시계획 구역에 해당된다. 제 2종 일반주거지역내 토지는 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활 시설, 종교시설, 노유자 시설 등 유흥시설을 제외한 많은 건축행위가 가능하며, 바닥면적에 60%까지 건축할수 있다. /호남경매신문 전주지사장
부동산 경기침체의 영향에도 불구하고 부동산 중개업을 하는 중개인의 숫자는 늘어나고 있는 것으로 나타났다.30일 공인중개사협회 전북도지부에 따르면 이날 현재 등록된 부동산 중개인은 1700여명으로 지난해 연말(1600명)에 비해 100명 정도가 증가했다.이는 경기침체로 폐업하는 중개인에 비해 신규로 개업하는 중개인의 숫자가 많기 때문으로, 올해 폐업신고를 한 중개인은 150여명이지만 신규로 개업한 중개인은 230명에 달했다.도지부 관계자는 "부동산 경기가 침체되고 있음에도 중개인이 증가하는 것은 열악한 지역경제 상황과 밀접하게 연관돼 있다"면서 "지역내에서 경제의 활력소를 찾기가 쉽지 않은터라 자격증을 소지한 중개인들이 잇따라 개업하고 있기 때문"이라고 분석했다.이어 그는 "이같은 상황이 올해는 폐업하는 숫자가 예년에 비해 상당히 많음에도 불구하고 전체 중개인의 수가 증가하는 이유이기도 하다"고 덧붙였다.지역별로는 군산지역 중개인의 수가 가장 눈에 띄게 증가했다.군산지역 중개인의 수는 이날 현재 300여명으로, 지난해말에 비해 50명 가량이 늘어났다. 올 상반기 동안 폐업한 중개인은 15명에 불과한데 비해 신규로 개업한 중개인은 70여명에 달했다.이같은 현상은 군산지역 땅값 상승률이 4개월 연속 전국 최고를 기록하는 등 부동산 경기 활성화에 대한 기대감이 높기 때문으로, 최근에는 타시도에서 전입하는 중개인도 크게 늘어나고 있는 것으로 조사됐다.
군산에 살며 군산과 서울에 각각 아파트 1채를 보유하고 있는 A씨.군산소재 아파트는 고시가격 1억2천만원이고 서울소재 아파트는 3억이다. 모두 3년 이상 보유하였지만 서울소재 아파트에서는 거주를 하지 못하였다. 이런 상황에서 2채를 모두 처분하고 싶은데 어떻게 처분하는 게 세금면에서 유리한지 알고자 세무사무실을 들렀는데...A씨는 주위에서 1세대 2주택이니 50%의 중과세율이 적용될거라는 말을 듣고 내심 걱정이 많은데 세무사는 "1세대 2주택이긴 하지만 수도권 및 광역시가 아닌 곳에 소재하는 주택은 고시가격 3억이하인 경우 중과대상 판정시 주택수에 포함하지 않으므로 A씨의 경우 외견상 2주택이나 군산소재 아파트가 3억이하이므로 중과판정시에는 제외되어 1주택으로 보므로 어떤 주택을 먼저 팔든지 기본세율이 적용되며 절세측면에서 서울 소재 아파트를 먼저 팔아 양도소득세를 납부하고 군산 소재 아파트를 1세대 1주택인 상태에서 양도하여 비과세를 받는 것이 유리하다."고 상담하였다.구체적으로 "1세대 2주택 중과 주택 수 판정시 1세대가 소유하고 있는 주택을 기준으로 2주택 이상 해당여부를 판정하는 데 서울?광역시(군지역제외)는 모든 주택, 경기도(읍?면지역 제외)는 모든 주택, 기타지역은 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택이 해당되며 2006. 1. 1 이후 재개발,재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 주택으로 간주하는데 2005년 말 이전에 재건축,재개발사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006. 1. 1이후 취득분부터 적용한다."고 세무사는 덧붙였다.비록 위의 기준에 해당하여 1세대 2주택이더라도 장기임대주택, 소형주택 등 세법에서 정한 각종 기준에 합당한 경우에는 중과배제 될 수 있으니 전문가에게 상담을 받아야 할 것이다.※자세한 문의는 세무사 강병수 063-241-6709,010-9835-8285
▲ 완산구 서신동 다가구주택 = 본건은 서신동 소재 서신중학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 3~4층 규모의 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 주거지역으로서, 동측 간선도로변에 각종 근린상가, 아파트 및 은행 등 주거편익 시설이 소재하여 주거지로서의 제반주위 환경은 무난한 편이다. 본건까지 제반차량 출입이 용이하고, 동측인근에 차량통행이 빈번한 간선도로가 통과하여 일반적인 교통사정은 양호한 편이다. 정방형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 다가구주택 건부지로 이용중이다. 서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접하여 있으며 제1종 일반주거지역에 해당된다. 건물은 조적조 평 슬래브 지붕 3층으로서 도시가스 및 개별난방 시설이 되어있다. 임대상황은 소액임대차 보호법에 해당되는 임차인과 최초 근저당 설정이전에 전입된 대항력 임차인이 거주하는 것으로 신고되어있다. 대항력임차인은 낙찰대금외에 전세금전부를 떠안아야하는 낭패를 볼수있으므로 필히 전입세대열람 및 현지방문하여 권리분석후 입찰에 참가해야한다.▲ 진안군 백운면 공장 = 본건은 평장리 평장 아영장 북측인근에 소재하고, 주변은 농가주택, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대이다. 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 국·지방도가 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편이다. 일단의 세장형 평지로서 공장용지 및 전으로 이용중이다. 동측면 폭 약 4m 도로와 접하고 농림지역, 농업 보호구역에 속한다. 공부상 목장용지이나 현황 일단의 공장용지및 전으로 이용중이다. 건물은 철파이프조 갈바륨지붕 단층건물로 조사시점 현재 공실상태이다. 지상에서 매각대상 아닌 제시외건물이 소재하며 감정평가가 되었다 하더라도 입찰 목록에 제외된 건물은 실제 소유자와의 협의를 통해 재매수 해야하는 어려움이 있으니 참고한다.▲ 무주군 안성면 축사 = 본건은 진도리 소재 상오동마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 지방도변의 전, 답 및 임야등이 혼재하는 산간 농촌지역으로서 인근으로 자연부락등이 소재한다. 본건까지 차량접근이 가능하며 군내버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용여건의 편부등을 고려할 때 일반적인 교통여건은 보통이다. 부정형 토지로 완경사지면을 조성하여 대체로 등고 평탄하다. 2필1단의 잡종지로 이용중이며 동측으로 소로한면을 통하여 출입한다. 관리지역, 토지거래 허가구역이며 건물은 조사일 현재 교반실 및 축사로 이용중이다. 1순위 근저당에 의한 임의 경매사건이며 근저당에 대한 예고등기가 설정되어있다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로서 이를 등기에 촉탁하여 행하여 한 등기로서 승소여부에 따라 권리행사가 결정되게 되므로 권리분석에 신중해야 한다./호남경매신문 전주지사장
최근 군산지역의 땅값이 크게 오르면서 올 도내 평균 지가 상승률이 전국 최고치를 기록하고 있는 것으로 나타났다.24일 국토해양부가 발표한 '전국 지가 변동률'에 따르면 올들어 5월까지의 전북지역 땅값 상승률은 전국 평균(2.23%)을 크게 웃도는 3.64%를 기록, 16개 시·도중 가장 높았다. 도내 땅값 상승률은 지난 2005년 평균 1.37%, 2006년 1.29%에 이어 지난해에는 1.21%로 전국 평균에도 미치지 못했었다.도내 지가 상승을 이끌었던 군산지역의 땅값은 지난달부터 다소 진정되고 있는 것으로 나타났다.실제 지난달 도내 평균 지가 상승률은 0.52%로 4월 상승률(1.37%)보다 크게 낮아졌다. 이는 지난달 군산시의 땅값 상승률이 2.1%를 기록, 4월 7.13%에 비해 한 풀 꺾였기 때문으로 풀이된다.그러나 경제자유구역 지정과 현대중공업 유치·새만금 사업 등의 영향으로 군산의 땅값은 지난 2월이후 4개월 연속 전국 최고 상승률을 이어갔다.
철근을 비롯한 건자재 가격 급등과 관련해 자재가격 인상분이 주택 건축비에 반영된다. 이에따라 주택 분양가는 1∼2% 정도가 오를 것으로 전망된다.24일 국토해양부는 인상된 자재가격을 주택 건축비에 곧바로 반영하는 것을 주 내용으로 한 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안을 마련했다고 밝혔다. 현재 법제처의 심사가 진행중인 개정안은 빠르면 이달말이나 다음달초에 시행될 예정이다.국토해양부는 "최근들어 건설자재가 급등해 주택건설업체의 어려움이 가중되고 있는 상황을 개선하기 위해 단품 슬라이딩제를 도입키로 했다"고 배경을 설명했다.단품 슬라이딩제는 6개월 단위로 인상된 자재가격을 건축비에 반영하던 방식을 변경, 기간에 상관없이 급등한 품목의 인상분을 건축비에 반영하는 제도. 현재 주택 분양가 산정때 적용되는 기본형 건축비는 올 3월1일부터 적용되고 있어 당초대로라면 오는 9월1일에 조정이 이뤄지게 된다.정부는 올 3월에 비해 가격이 15%이상 인상된 철근을 비롯해 레미콘과 PHC파일·동관 등 4개품목 46개 세부품목을 조정할 계획이며, 인상분이 조정될 경우 기본형 건축비는 3∼4% 정도 인상될 것으로 예상된다. 이에따라 기본형 건축비가 전체 분양가의 50%를 차지하는 점을 감안할 때 1∼2%가 오를 것으로 보인다.이에대해 지역 주택업계 관계자는 "최근 분양되는 아파트 가격이 평균 2억원에 달해 400만원 정도가 인상되는 셈"이라면서 "그러나 철근 등의 자재가격 등이 2배 정도 뛰어오른 것에 비춰보면 업체에는 별다른 도움이 되지 않는다"며 다양한 대책마련을 요구했다.
돌아가신 아버지로부터 4형제와 공동으로 주택을 물려받은 A씨. 공동상속주택외에 주택을 1채 더 보유하고 있는데 이를 매각하려 한다. 등기부상 2주택으로 되어 있어 1세대 1주택 비과세를 받지 못할까 걱정이 많은데...상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택의 소수지분자(주된 소유자 외의 자를 말함)가 당해 공동상속주택 이외의 다른주택(일반주택)을 양도하는 때에는 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 않는다. 즉, 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 본다.다만, 소유지분이 동일한 경우에는 아래 기준에 따라 소유자를 판정하는데 공동상속주택의 소유자 판정기준은 다음과 같다.1순위로 상속지분이 가장 큰 상속인, 상속지분이 동일한 경우 2순위로 당해 주택에 거주하는 자, 위 모두가 같은 경우 3순위로 최연장자가 공동상속주택의 소유자가 된다.공동상속주택시 소유자 지분 판정기준일은 증여 또는 매매등으로 공유자간 지분의 변동이 있더라도 상속개시일 현재의 지분을 기준으로 판단한다.A씨가 위의 기준에 해당하는 소수지분자로서 공동상속주택을 보유하고 있다면 다른 주택을 매각할 경우 공동상속주택은 없는 것으로 보므로 다른 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 비과세된다.※자세한 문의는 세무사 강병수 063-241-6709,010-9835-8285
▲ 무주군 안성면 대지 = 본건은 진도리 소재 상오동마을 남서측 인근에 위치하며 주위는 지방도변의 전,답 및 임야등이 혼재하는 산간 농촌지역으로서 인근으로 자연부락등이 소재한다. 본건까지 차량접근이 가능하며 군내버스 정류장이 소재하나 대중교통 이용여건의 편부등을 고려할 때 일반적인 교통여건은 보통이다. 부정형 토지로 완경사지면을 조성하여 대체로 등고 평탄하다. 2필1단의 잡종지로 이용중이며 동측으로 소로한면을 통하여 출입한다. 관리지역,토지거래 허가구역이며 건물은 조사일 현재 교반실 및 축사로 이용중이다. 1순위 근저당에 의한 임의 경매사건이며 근저당에 대한 예고등기가 설정되어있다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이것을 제 3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 직권으로서 이를 등기에 촉탁하여 행하여 한 등기로서 승소여부에 따라 권리행사가 결정되게 되므로 권리분석에 신중해야 한다.▲ 덕진구 금암동 대지 = 본건은 금암동 금암광장 남측인근에 위치하며 부근은 로변을 따라 상가지대를 형성하고 있다. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 사정은 양호하다. 2필1단의 세장형의 토지로서 인접지대 및 도로와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중이다. 본건 남측으로 노폭 8m의 포장도로에 접하며 일반상업지역, 방화지구이다. 건물은 철근라멘조 슬래브지붕 2층으로 점포 및 주택으로 이용중이다. 건물전체가 임대중인것으로 탐문조사 되나 임대관계는 미상이다. 상가주택의 경우 임차인의 소액 상가 및 주택 임대차에 해당되는지 여부를 분석해야하며 임차인은 낙찰인에게 명도 확인서를 발급받아 법원에 제출해야만 배당을 받을수있다.▲ 임실군 관촌면 전 = 본건은 회봉리소재 "황두마을"서측인근에 위치하고 부근은 농가주택,전,답 및 순수임야 등이 혼재하는 지역이다. 본건까지 차량접근은 불가능하며 대중교통 이용여건의 편부등으로 보아 제반교통사정은 불편한 편이다. 부정형토지로서 서측에서 동측으로 하향경사를 이루며 전 으로 이용중이다. 현황맹지이며 관리지역이다. 산림지대의 "전"으로 묘지, 약초재배, 가축사육 등 용도로 적합하며 공시지가 약40%, 감정가 약25% 선에서 입찰가능하다./호남경매신문 전주지사장
정년을 앞두고 있는 열심히 살아온 A씨. 노후를 한적한 시골에서 보낼 생각으로 현재 살고 있는 도시지역의 아파트외에 농촌에 주택을 매입하였다. 2주택이어서 세금상 불이익이 있지 않을까 걱정되기도 하고 나중에 아파트를 팔 때 양도세 문제가 궁금하여 세무상담을 받았는데...1세대가 2003. 8.1~2008.12.31까지의 기간(농어촌취득기간)중 1개의 농어촌 주택을 취득하여 3년이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 취급해주는 세법상 과세특례제도가 있는데 여기서 농어촌주택의 세부요건은 다음과 같다.첫째, 지역기준으로 수도권 지역, 광역시에 소속된 군지역(일정 특수지역제외) 및 각종 지정지역에 해당하지 않는 곳에 소재해야 한다.둘째, 규모기준으로 일반주택 양도일 현재 대지면적 660㎡이내, 단독주택의 면적 150㎡이내, 공동주택의 전용면적은 116㎡이내여야 한다.셋째, 가액기준으로 2007.12.31까지 이미 취득한 경우 취득당시 기준시가가 7천만원이하이거나 2008. 1. 1이후에는 1억5천만원 이하여야 한다.넷째, 타지역기준으로 일반주택이 소재한 읍,면 지역(또는 연접 읍,면지역)이 아닌 곳에서 농어촌 주택을 취득해야 한다.위와같은 기준에 해당한다면 A씨는 도시지역의 아파트 양도시 비과세 될 수 있는데 과세특례를 적용받은 후에 농어촌주택을 3년 보유하지 않게되는 경우에는 농어촌주택이 수용, 공공용지 협의매수로 양도되는 경우, 사망으로 인한 상속의 경우, 주택의 멸실로 인한 경우에는 추징하지 않지만 그 외의 경우에는 일반주택 양도시점에서 부담할 세액을 농어촌 주택 양도연도의 과세표준 신고시 신고, 납부해야 하므로 주의를 요한다.※자세한 문의는 세무사 강병수063-241-6709,010-9835-8285
정부가 11일 발표한 지방 미분양 아파트 해소대책과 관련해 도내 주택업체들은 "미분양 해소에는 커다란 도움이 되지 않을 것"이라는 반응을 보이고 있다.주택업체들은 "고사직전의 상황을 맞이하고 있는 업체들에게는 그나마 다행이지만, 공급과잉을 비롯해 다양한 요인들이 얽혀 있는 주택시장을 활성화하기에는 역부족"이라고 지적하고 있다.정부는 이날 한나라당과의 당정협의를 통해 내년 6월까지 지방 미분양 아파트를 구입할 경우, 취득·등록세를 50% 감면하고 일시적으로 2주택자가 되더라도 2년 이내에 기존주택을 팔면 양도세를 면해 주기로 했다. 또한 분양가를 10%이상 내린 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV)이 70%로 상향 조정키로 했다.이와관련, 지역 주택협회 관계자는 "이번 조치는 전매제한 폐지와 투기과열지구 폐지 등에 이은 3번째 조치"라면서 "현재 업계의 상황은 IMF때 보다 심할 정도로 어려운 만큼 이같은 개별적 대책보다는 종합적이고 집중적인 조치가 필요하다"고 말했다.특히 담보대출인정비율 확대와 관련, 분양가 10% 인하라는 단서는 기존 계약자들과의 형평성 문제 등으로 인해 업체들이 선택하기는 쉽지 않은 것으로 지적됐다.A주택업체 관계자는 "주택을 구입하는 대부분의 경우는 향후 시세차익을 보는 것에 비춰볼 때 거래비용을 줄여주는 취득·등록세 인하 조치의 효과는 미미하다"고 말했다.이어 그는 "업체들이 어려움을 겪고 있는 것은 금융문제"라면서 "주택사업에 대한 금융권의 PF 등이 동결됐기 때문"이라며 선 금융권 문제 해결을 요구했다.이와함께 비과세 기간 연장도 인구의 정체 및 감소현상을 보이고 있는 지역에서는 수요로 연결시키기가 쉽지 않다는 지적을 받고 있다.한편 일각에서는 이번 정부의 대책은 주택을 과잉공급한 업계의 잘못을 정부가 나서 대책을 마련하고 있는 것이 아니냐는 지적도 나오고 있다.
▲ 김제시 월성동 대지본건은 월성동 소재 "봉황 농공단지"내에 위치하여 공장등이 소재하는 농공단지이다. 본건까지 차량출입이 자유롭고, 제반교통 여건은 무난한 편이다. 인접지와 등교 평탄한 사다리형의 토지이며 공장용지로 이용중이다. 북서측으로 지방도로가 위치하며 관리지역 개발진흥지구, 농공단지 <산업입지 및 개발에 관한법률>에 해당된다. 건물은 철골조대골스레이트 지붕 2층 건물로서 조사일 현재 공실상태이다. 본건지상에 매각대상아닌 제시외건물이 소재하며 낙찰인은 제시외건물에 대한 소유권을 주장할수없으니 현지 답사하여 권리분석후 입찰에 참가해야한다.▲ 덕진구 인후동 대지본건은 인후동2가 소재 "동북초등학교" 북측인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 기존주택 및 소규모상가등이 혼재하는 지역이다. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통이다. 제형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 지세등고 평탄하며 조사일 현재 건물용지로 이용중이다. 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약15M 및 8M정도의 포장도로와 접하며, 제 1종 일반주거지역에 해당된다. 건물은 연와조 및 조적조 슬래브 지붕 2층으로서 심야전기에 의한 난방설비가 되어있다. 다수의 임차인등이 신고되어 있으나 소액 상가임대차,주택임대차의 적용대상이며 낙찰가의 절반 이내에서만 배당받을수있다. 감정가 50%선에서 입찰가능하며 임대사업자 및 투자자에 적합하다.▲ 완주군 상관면 대지본건은 용암리 소재 "남관초등학교" 남측인근 전주~남원간 국도변에 위치하는 토지로 주위는 주유소, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 국도변 상가지대이다. 국도상으로 시내버스 정류장 등이 소재하여 제반대중교통 여건은 보통시된다. 일단의 사다리형 토지로 인접지와 평지를 이루며 상가건부지 등으로 이용중이다. 동측으로 도로상태 보통인 4차선 국도와 접하며 관리지역이다. 건물동은 경량철골조 판넬지붕 단층 한동의 건물로 소매점 등으로 이용중이며 위생및 급배수시설등이 되어있다. 임차인이 전입되어 있으며 상가내에 50%이상을 주거용으로 사용한다면 실질적인 주택으로 간주하여 주택임대차 보호법에 적용하여 배당받을수있다.▲ 김제시 광활면 답본건은 창제리 소재 "신광마을" 서측인근에 위치하는 토지로 주위는 마을, 농가주택,경지정리된 답 등이 소재하는 순수 경지정지지대이다. 북측으로 지방도로가 통과하고 지방도상으로 연결되는 시내버스 정류장이 소재하나 제반 교통여건은 다소 불편시 된다. 세장형 토지로 인접지와 평지를 이루며 남동측으로 노폭 약3M의 농로를 통해 출입한다. 농림지역, 농업진흥구역이며 1순위 가압류에 의한 강제경매사건이다.강제경매는 법원에서 채무자의 부동산을 압류매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 경매절차로서, 경매낙찰시 채무자가 채권금액을 변재한다하더라도 낙찰인의 동의가 있어야 경매 취하가됨을 참고한다./호남경매신문 전주지사장
미분양 아파트를 구입할 때 세 부담이 줄어들고 금융회사에서 받을 수 있는 담보대출 금액도 늘어날 것으로 보인다.9일 관계 부처에 따르면 정부는 이르면 이번주 중에 미분양 주택 문제를 해결하기 위한 종합 대책을 내놓을 예정이다.정부는 미분양 사태가 주로 지방에서 일어나고 있는 점을 감안해 지방의 미분양아파트를 구입할 때 현행 2%인 취.등록세를 절반 수준으로 낮추는 방안을 검토하고 있다.지방세인 취.등록세를 인하할 경우 지방자치단체의 세수에 구멍이 나지 않도록 정부에서 이를 보전해주는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다. 행정안전부는 세수 보전 방안이 없으면 취.등록세를 인하하기 힘들다는 입장을 보이고 있다.하지만 취.등록세 인하는 지난 정부에서부터 여야 합의가 이루어졌다가 지방세수 보전 문제 때문에 추진이 안되고 있는 사안이어서 인하시 미분양 뿐 아니라 모든주택에 적용될 가능성이 커 미분양 대책으로 내놓기에는 적절하지 않다는 지적도 있다.정부는 1주택자가 추가로 미분양 아파트를 구입할 경우 2주택자에서 산정제외해양도소득세가 중과되지 않도록 하고 임대주택 사업자의 자격 요건을 완화해 달라는 주택업계의 요구도 검토하고 있다.정부는 또 비투기지역의 아파트를 담보로 금융회사에서 대출받을 수 있는 한도를 상향 조정하는 방안도 연구하고 있다. 현재 비투기지역에서 아파트 담보대출 인정비율(LTV)은 금융회사와 대출 기간, 금액에 따라 60~70%이다.정부는 금융감독 규정상 금융회사의 경영 건전성 등을 감안해 긴급하다고 인정될 경우 LTV를 10%포인트 범위에서 가감할 수 있다는 조항을 적용해 비투기지역에 한해 LTV를 지금보다 5~10%포인트 높이는 방안을 검토 중이다.정부 관계자는 "13만가구에 이르는 미분양 주택은 대부분 지방의 비투기지역에 있다"며 "미분양 주택거래에 따른 세 부담을 줄여주고 대출자의 자구 노력을 전제로한시적으로 LTV를 높이는 것을 검토하고 있다"고 말했다.이에 따라 향후 6개월~1년간 한시적으로 LTV 규제를 완화하고 기존 주택담보대출이 있을 경우 일정 기간 안에 이를 갚도록 하거나 한 명이 받을 수 있는 주택담보대출 건수를 제한하는 방안이 거론되고 있다.미분양 주택에 한해 주택전매제한조치를 해제하는 방안도 검토대상이다.오는 6월말을 기해 지방의 전매제한 조치는 모두 해제되지만 수도권의 경우 아직 아무런 완화조치가 없어 업계에서는 전매제한을 없애 달라는 요구가 높은 상태다.
공공기관에 근무하는 A씨. 밤낮없이 회사 업무에 매진한 결과 엘리트 사원으로 선정되어 보상으로 2년 코스의 학위과정을 밟을 수 있도록 직장에서 기회를 제공하였는데...A씨는 1년 전에 구입한 아파트를 처분하고 홀가분한 마음으로 떠나고 싶지만 양도소득세가 얼마나 나올지 부담되어 일이 손에 잡히지 않는데 세무사무실에 들러 다음과 같은 자문을 받을 수 있었다.세법은 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도한 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한없이 비과세하도록 규정하고 있는데 자세한 요건은 다음과 같다.첫째, 출국전에 취득한 주택이어야 한다.둘째, 국내에 1주택만 소유하고 있어야 한다.셋째, 취학 또는 근무상 형편으로 세대전원이 출국해야 한다.넷째, 출국일로부터 2년이내에 양도하여야 한다. 다만, 출국이 확정된 상태에서 출국전에 양도하는 경우에도 비과세 적용 대상이다.한편 ,근무상 형편등으로 세대전원이 국외로 출국을 하였다가 재입국한 경우에는 부득이한 사유가 해소되었으므로 보유기간 및 거주기간의 특례규정을 적용받을 수 없는데 1년이상 계속하여 근무상 형편등으로 국외에 거주하다가 근무기간의 종료로 재입국이 된 경우에는, 거주자의 지위를 상실하지 아니한 경우이므로 보유기간 계산시 종전 보유기간은 물론 해외에서 거주한 기간까지 통산하여 계산한다.이때 당해주택으로 재입주한 경우에는 보유기간과 거주기간을 모두 통산하고 당해주택으로 재입주하지 아니한 경우에는 보유기간만 통산되고 거주기간은 통산되지 아니한다. 따라서 서울, 과천 및 5대신도시에 주택을 보유한 경우에는 거주기간이 새롭게 기산되므로 주의해야 할 것이다.※자세한 문의는 세무사 강병수 063-241-6709,010-9835-8285
생활물가가 줄줄이 인상돼 서민들의 가정경제에 먹구름이 드리우고 있는 가운데 새 정부 출범 100일이 지난 현재 도내지역의 아파트 값이 크게 오른 것으로 나타났다.이로 인해 내 집 마련을 평생의 꿈으로 생각하며 저축을 해온 가정과 결혼을 앞두고 집을 구하고 있는 신혼부부들의 내 집 마련에 어려움이 가중될 것으로 보인다.5일 부동산정보업체 부동산써브가 새 정부 출범 100일 이후 전국의 아파트 값 변동률을 조사한 결과 평균 2.59%가 오른 것으로 조사됐다. 이는 새 정부 출범 직전인 지난해 11월(1.07%)에 비해 3개 가까이 증가한 것이다.도내의 경우도 전국 평균에는 미치지 못하지만 상승폭이 컸다. 도내의 경우 이 기간 아파트가격 상승률은 1.35%로 새 정부 출범 전(0.97%) 보다 0.38% 올랐다.특히 이 같은 도내지역의 상승률은 5대 광역시를 제외하고는 제주도에 이어 두 번째로 높은 상승률이다.지역별로 상승률로는 고창군이 5.78%로 가장 많이 올랐으며, 군산시가 3.34%, 익산시 2.93%, 완주군 1.35% 순이었다. 또 전주시와 정읍시의 아파트가격 변동률은 미미했다. 이밖에 김제, 남원, 무주, 부안, 순창 등의 지역은 아파트 값에 변동이 없는 것으로 집계됐다.이처럼 도내지역의 아파트 값이 오른 것은 군산지역을 중심으로 새만금 개발 등의 영향으로 새로 주택을 구입하려는 수요가 늘어나 가격 상승을 이끌었으며, 본격적인 결혼시즌을 앞두고 소형아파트를 구하려는 신혼부부들이 늘었기 때문이라는 게 업계의 설명이다.부동산 관계자는 "중형 아파트를 중심으로 미분양 물량이 산적해 있는 상황에서 건설사들이 소형아파트를 짓지 않으면서 가격의 오름세가 당분간 지속될 것으로 보여 내 집 마련을 준비하는 시민들의 어려움이 따를 것으로 보인다"고 말했다.
▲ 무주군 안성면 답본건은 죽천리 죽장마을 일원에 산재하며 주변은 농가주택.전,답,임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대이다. 인근까지 차량출입가능하며 주변에 고속도로, 국도, 등이 소재하는 등 제반교통 여건은 보통시된다. 부정형 완경사지로써 답으로 이용중이며 소폭농로를 통해 출입한다. 본건은 관리지역, 개발행위 제한구역, 토지거래 허가구역이며, 낙찰인이 7일이내에 농지취득 자격증명을 법원에 제출해야한다. 이를 어길시 보증금 전부를 되찾지 못하며 그금액은 국교에 귀속된다. 법원경매 낙찰시 토지거래 허가 절차는 생략한다.▲ 우아동 대지본건은 우아동3가 "전주역" 남서측 인근에 위치하며 숙박시설 및 유흥주점이 소재하는 상업지역이다. 본건까지 차량접근 가능하고, 제반교통은 양호한 편이다. 인접지와 대체로 평탄한 정방형의 토지로써 건부지로 이용중이다. 남동측으로 포장도로와 접하여 일반상업지역이고 방화지구이다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로 지하1층 및 지상 6층이며 1층은 주차장, 2-6층은 숙박시설 및 주택으로 이용중이다. 조사일 현재 휴업 및 폐업상태이며 임대상황은 미상이다. 1순위 근저당에 의한 임의경매사건으로 2순위의 소유권이전 청구권가등기 권리자가 1순위 근저당을 변재하고 소유권을 행사할수있으며 숙박시설의 경우 유찰횟수가 많다하더라도 실내의 집기 및 시설물에 대한 소유권은 주장할수없으니 참고하여 입찰에 참가해야한다.▲ 김제시 옥산동 대지본건은 옥산동 소재 "김제중앙중학교" 북측인근에 위치하는 주택으로 부근은 단독주택 중심의 기존주택지대이다. 본건까지 소형차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통시된다. 정방형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며 현 "주택부지"이다. 북서측으로 폭3M 도로에 접하며, 토지이용 계획 확인서상 제 2종 일반주거지역이다. 건물은 적벽돌조 아스팔트 슁글지붕 단층으로 위생설비 및 보일러 설비 구비되어 있으며 임대관계는 미상이다. 01년에 준공하여 건물상태는 양호한 편이며 감정가 65%선에서 입찰가능하다▲ 효자동 아파트본건은 효자동 3가 소재 대림@내 3층으로써 주위는 서곡주공@,두산@ 및 LG@ 등 중규모의 아파트 단지가 밀집되어 있는 지역이며, 주변에 학교시설, 근린상가 등 주거편익시설이 소재하여 제반 주위 환경은 양호한 편이다. 본건까지 차량출입 용이하고, 북서측 인근에 서부우회도로~서부신시가지 방면의 간선도로가 통과하며, 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 교통사정은 편리한 편이다. 철근콘크리트구조 경사슬라브 지붕 19층 중 3층으로 99년에 준공하였으며, 제3종 일반 주거지역으로서 일반미관지구에 속한다. 채권금액이 감정가보다 더 많이 설정 및 압류되어 있으나 선순위 가압류권자나 대항력 임차인이 존재하지 않는다면 1순위 근저당을 포함하여 전부 말소대상에 해당된다. 대항력 임차인의 확인은 해당동사무소에 주민등록열람이 가능하며, 말소되지 않는 채권의 여부는 등기부 등본을 발급받아 분석함을 참고한다./호남경매신문 전주지사장
전북 군산에서 가장 비싼 땅은 옛 도심에 있는 영동(50-1번지)으로 ㎡당 484만 원인 것으로 나타났다. 또 가장 싼 곳은 성산면 산곡리 산12-2번지로 ㎡당 1천50원이다. 군산시는 3일 관내 총 18만2천366필지에 대한 개별공시지가를 토지소유자에게 우편으로 발송한 뒤 이달 말까지 시청 토지정보과나 소재지 읍.면사무소에서 이의신청을 받는다고 밝혔다. 올해 군산시의 개별공시지가는 전년에 비해 7.3% 상승했다. 이의신청된 개별공시지가에 대해서는 토지특성을 재확인하고 표준지의 가격이나 인근의 지가와 균형을 유지하고 있는지 여부 등을 다시 검증한 뒤 군산시 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통지한다.
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