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도내 아파트 시장 상승폭둔화 '보합'

정부의 부동산시장 안정대책으로 도내 아파트 매매 및 전세시장이 보합세를 유지하고 있다.인터넷 부동산정보업체인 부동산114에 따르면 지난달 말 전북지역 아파트 매매가격은 월초에 비해 평균 0.04% 상승, 10월초 이후 상승폭 둔화세가 지속되고 있다. 특히 정부의 10·29부동산 조치이후 거래가 급감하면서 시세변동도 미미한 수준에 그쳤다. 평형별로는 20평형이하가 0.44%, 21∼25평형대가 0.02%의 상승세를 보인 반면 36∼40평형대는 0.07% 하락세를 기록했다. 지역별로는 전주시만 0.06%의 미미한 상승률을 보였을 뿐 나머지 지역은 거래가 끊긴 보합세에 머물렀다. 전주시의 경우 효자동 주공3단지 13∼25전평형대가 270만∼450만원 가량 각각 오름세를 보였다. 이는 아직 재건축이 확정된 것은 아니지만 주민 및 수요자들의 재건축 기대심리를 자극한 것으로 풀이되며 이로 인해 호가공백도 크게 나타났다. 전세시장도 2주 연속 0.07%의 변동률로 보합세를 유지하는 등 부동산시장이 전반적으로 위축되고 있는 것으로 분석됐다.지역별로는 익산시(0.18%)와 전주시(0.08%)만이 소폭 상승했으며 평형별로는 21∼25평형대가 0.01% 하락한 반면 31∼35평형대는 0.21% 소폭 상승했다.익산시의 경우 전반적으로 매매수요는 전혀 없지만 전세를 찾는 수요자가 늘면서 가격이 소폭 상승, 영등동 제일1차 32평형이 약 5백만원 가량 올랐다.전주지역은 일부 출시됐던 매물의 거래가 성사되면서 가격이 소폭 올라 인후동 아중현대 31평형의 경우 5백만원 가량 오름세를 보였다.

  • 건설·부동산
  • 조동식
  • 2003.12.26 23:02

[부동산 상담] 전세를 활용하라

내가 잘 알고 있는 조씨는 주로 부동산 투자를 통해 성공을 한 사람이다. 군대 생활을 하며 전국 각지를 자주 돌아다닌 터라 부동산에 대한 어느 정도의 안목을 갖게 된 그는 평소부터 공부하고 준비하며 기회를 만드는 부동산 투자자이다. 한 발 한발 신중히 투자에 대한 안목을 기르며 목표물에 접근하는 '부자'를 향한 그의 발걸음은 전문가도 많은 주의를 끌게 한다. 그의 부동산 투자의 특징은 '지렛대 효과'를 활용한다는데 있다. 그 '지렛대 효과'의 한 방법이 전세를 적극 활용하는 것이다. 전세는 외국에서는 거의 찾아볼 수 없는 우리나라의 관습상의 건물 대차형태이다. 해방 후 어려운 시절 경제적 빈곤이 사회적 불신으로 이어져 임대계약인 월세조차 제때 내지 못하는 사람이 크게 늘자 이를 우려한 집주인이 강구해 낸 것이 거액의 보증금이었다. 몇 달간 월세를 내지 않고 야반도주하거나 부동산을 훼손하거나 해도 보증금에서 제할 수 있기 때문이다. 여기서 말하는 거액의 보증금이 바로 전세이다. 대부분의 사람들이 전세의 경우 계약기간이 만료되면 고스란히 전세금을 되돌려 줘야하기 때문에 손해라는 생각을 하고 전세보다는 월세를 선호하지만 조씨처럼 종자 돈의 가치와 중요성을 아는 투자자라면 월세보다는 전세를 적극적으로 활용한다.우리나라에서는 임대소득보다 자본이득이 월등히 높다. '현금 없이 매매차익을 목적으로 부동산 자산을 늘리는 데는 전세를 이용하는 것' 이러한 지렛대 효과를 활용하다 보면 자연스럽게 부가 창출되는 것이다. 또한, 부동산값의 반절은 은행융자로, 나머지는 전세금으로 대체하면 저금리 시대에 적극적인 부동산 투자의 한 방법이 될 것이다. 하지만 매번 강조했듯이 부동산 투자의 성공은 부동산에 대한 안목과 철저한 준비성에 있다. 전세를 통해 투자비용을 마련했다고 서두르는 급한 마음은 도리어 화를 부를 수 있다. 준비된 안목으로 지혜로운 투자만이 부동산투자의 성공을 맛보게 될 것이다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.26 23:02

[부동산 상담] 내년엔 임대주택사업 투자유망

2004년 부동산 시장의 투자 유망 종목에 대한 전망은 올해와 다르다는 것이 대체적인 평이다.특히 주택시장은 폭등도 폭락도 없다는 것이다. 따라서 투자자들은 틈새 상품을 주목할 필요가 있다.단기적인 시장의 등락에 오락가락 할 것이 아니라 장기적인 안목으로 투자 상품을 택해야 할 것이다.장기적인 관점에서 볼 때 주택은 소유개념에서 거주개념으로 자리 잡을 것이다.여기에 부모로부터 독립하는 연령도 점점 낮아지고 있는 추세이다. 단독세대가 계속 늘어나고 있다는 애기다. 이러한 현상은 임대주택사업의 활성화로 이어질 가능성을 다분히 가지고 있다.2004년 부동산시장의 흐름이 보합세를 유지할 전망이니 시세차익보다는 임대수익을 기대하는 편이 현명한 투자전략이 될 수 있다. 해마다 전세대란이 일어나고 있다. 이런 현상이 계속되면서 정부에서도 임대주택사업을 권장하고 있다. 일정 규모 이하를 신축 또는 신규취득하면 취득세, 등록세가 평수에 따라 감면되거나 면제된다. 임대주택을 5년 이상 보유하다가 매도하는 경우에는 양도세가 면제된다.그러나 지방자치단체마다 지방세법 조례를 확인해야 된다. 세금혜택을 받기 위해서는 반드시 시. 군. 구청에 가서 매매계약서,분양계약서,건축허가사본,등기부등본,주민등록등본,임대사업자신청서를 준비하여 임대주택사업자 등록을 마쳐야 한다. 임대주택사업에 성공하려면, 먼저 입지선정과 수익성 분석, 다른 주택과의 차별화, 많은 용적률과 확실한 자금계획을 세워야 한다.사실상 모든 투자는 미래상황에 대한 예측에 달렸다. 성공적인 예측은 성공적인 투자를 낳는 법이다.임대주택사업자에게 계속 지원되는 세제혜택으로 사업자가 늘어나고 있는 추세이지만 모든 투자자가 성공을 보장받지는 않는다. 경쟁력 있는 입지의 선정과 자금계획 등 탄탄한 준비와 탐색으로 임대주택사업에 임해야 저금리 시대에 수익성 높은 확실한 투자가 될 것이다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.19 23:02

주택거래신고제 내년 3월 도입

내년 3월부터는 투기지역에서 공동주택을 거래할경우 거래내역을 해당 시.군.구에 신고해야 한다.또 내년 8월부터는 음주 또는 무면허 상태에서 교통사고를 내면 본인이 피해액의 일정액을 부담해야 한다.16일 건설교통부가 내놓은 `2004년 달라지는 제도'에 따르면 주택거래신고제 도입 및 300가구 미만 주상복합 전매금지 등을 골자로 한 주택법 개정안이 조만간 국회를 통과해 내년 3월께부터 시행될 예정이다.이에따라 내년 3월부터는 투기지역중 건교부 장관이 정하는 지역에서 일정규모이상의 공동주택을 거래할 경우, 계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택규모, 거래가액 등을 시.군.구청에 신고해야 하며 위반시에는 취득세의 5배까지 과태료가 부과된다.20가구 이상 모든 주상복합 아파트의 분양권 전매도 내년 3월께부터 전면 금지된다.그동안은 300가구 미만 주상복합아파트는 분양권 전매가 자유로워 투기세력이대거 몰리면서 재건축과 함께 부동산투기 진원지로 꼽혀왔다.이와함께 내년 1월부터는 도시및주거환경정비법에 따라 재건축 조합원의 명의변경도 대폭 제한돼 투기과열지구에서 아파트 재건축조합 설립인가가 난 뒤 재건축단지내 주택이나 토지를 사들일 경우에는 조합원 자격취득이 금지된다.교통부문 제도와 관련해서는 우선 내년 8월부터 음주나 무면허 상태에서 운전을하다 사고를 낼 경우 보험사업자가 손해배상책임이 있는 자에게 일정금액을 구상할수 있는 자기부담금제가 도입된다.이에따라 음주.무면허 운전 사고자는 대인사고 200만원 이내, 대물사고 50만원이내에서 각각 책임을 져야 한다.또 내년 8월부터 무보험차량의 과태료 한도부과액이 이륜자동차는 기존 10만원에서 20만원, 비사업용차량은 30만원에서 60만원으로 각각 늘어난다.이밖에 내년 1월부터 번호판 교체비용 부담 해소를 위해 전국번호판 제도가 시행되고 도시철도채권 발행이율이 기존 4%에서 2.5%로 낮아진다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.17 23:02

재건축 164세대 '일반인'에 분양

(주)세창이 전주 삼천주공 1단지 아파트 부지에 재건축하는 '짜임'아파트 모델하우스를 13일 일반에 공개하고 입주자를 모집한다.세창은 이번에 건립하는 총 674세대중 재건축 조합원에게 배정된 510세대를 제외한 164세대를 일반에 공급하기 위해 모델하우스를 공개, 분양승인을 획득한뒤 오는 16일께 청약접수를 받을 예정이다.평형별로는 24평형 31세대, 32평형 71세대, 38평형은 64세대, 43평형은 2세대이며 평당 분양가는 450만원 선에서 책정될 전망이다.이로써 기존 삼천주공 1단지 아파트 510세대를 허물고 새로 재건축하는 삼천동 세창 아파트 '짜임'은 24평형 107세대, 32평형 295세대, 38평형 154세대, 43평형 118세대 등 총 674세대의 대규모 주거지역으로 탈바꿈하게 됐다.짜임 아파트는 전세대에 3-4베이(Bay) 설계를 적용해 적용 채광 및 통풍이 탁월한데다 단지내 주민편의를 위해 이벤트 광장 및 분수마당 등 다양한 시설을 설치할 계획이어서 관심을 모으고 있다. 또 최고급 마감자재 시공, 최상층 다락방 및 테라스공간 무상 제공, 확장형 거실과 침실 등 최적의 주거환경을 제공할 계획이라고 세창측은 설명했다.한편 지난 2001년 9월초 재건축조합(조합장 김승곤) 창립총회를 가진 전주 삼천주공1단지 아파트는 불과 1년 4개월여만인 지난 1월 세창을 시공사로 선정하는 등 발빠른 행보를 보여 전주지역 타재건축 아파트의 부러움을 사고 있다.

  • 건설·부동산
  • 조동식
  • 2003.12.13 23:02

[부동산 상담] 부동산투자는 전문가에게

요 며칠 전 겨울비가 심란스럽게 오는데, 40대 아주머니 한 분이 비에 젖어 헝클어진 모습으로 사무실을 찾아왔다. 몇 년 전 교통사고로 남편이 직장을 그만두자 부인이 식당일을 다니면서 가족을 부양하고 있는데, 살고 있던 집 전세금을 올려줄 돈이 없어 정보지를 보고, 어렵사리 전세를 구해 계약을했다.부동산 중개료를 아끼자는 주인의 말을 고맙게 생각하고 부랴부랴 계약을 하고나서 몇일후에 알고 보니 문제가 있는 집이라 계약금을 뗄 딱한 형편이 된 것이다.부동산 거래에서 등기부등본 등 공부를 확인하고 권리분석을 정확하게 하지 않는 것은 사기를 당하겠다는 행위나 다름없다. 우리 풍토에서는 신분증을 보자고하면 괜스레 언짢게 생각하는 경향이 있다. 부동산 거래에서 매도인(임대인)이 자신을 확인시켜주는 일은 너무나도 당연한 일인데도 말이다.전세나 매매계약을 할 때 등기부등본이나 공부를 사전에 준비해놓으면 매도인(임대인)은 자신이 뒷조사를 당했다는 듯 불쾌해하는 사람들이 간혹있다. 이는 부동산거래에 대한 잘못된 인식때문이다. 자신이 직접 부동산에 대한 등기부등본이나 공부를 확인하고 부동산을 파는 사람의 빚이 얼마나 되는지, 직업이 무엇인지, 그리고 언제 불쑥 가압류가 날아올 사람인지 까지도 철저하게 분석하고 확인할 필요가 있는데, 일반인들이 그렇게 하기엔 어려움이 많다.그래서 공인중개사가 존재하는 것이다. 등록관청에 정식 등록된 허가업소에서는 위와같은 부동산에 관한 업무일체를 책임지고 중개해주고 있다.특히 대국민 서비스일환으로 고의나 과실로 생길 수 있는 중개사고에 대비하여 오천만원에서 일억원까지 공제보험에 의무적으로 가입하고 있다.부동산 거래는 전재산을 움직이는 막중한 일이다. 부동산 전문가인 공인중개사와 상담하고, 활용해서 안전하고 건전한 부동산거래를 확립하는 것이 부동산투자의 첫걸음이자 지름길이다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.12 23:02

건교부 확정…가전제품등 분양가 산정 제외

이달중 신규로 사업승인을 받는 아파트는 가전제품 등을 분양가 산정에서 제외하는 '플러스 옵션제'를 적용받게 된다.건교부는 이달중 시행할 아파트 플러스 옵션제의 적용대상을 새로 사업승인을 받는 신규물량부터로 최종 확정했다. 플러스 옵션제란 가전제품과 가구·위생용품 등을 아파트 분양가 산정에서 제외하고 입주자가 원할 경우에만 별도로 계약하는 제도다.이에따라 냉장고와 세탁기 등 빌트인 가전을 포함해 사업승인을 받아 놓은 기존단지들은 설계를 변경할 필요없이 그대로 사업을 추진할 수 있게 됐지만 올해안에 신규사업승인을 계획하고 있는 주택건설업체들은 설계변경 등의 부담이 불가피할 전망이다.건교부는 이와함께 내년 2월부터 무주택 서민들의 내집마련 기회를 대폭 확대하기로 했다.투기과열지구내 85㎡(전용면적 25.7평) 이하 주택에 대한 무주택우선공급 물량을 현행 50%에서 75%로 확대하는 것 등을 골자로 한 '주택공급에 관한 규칙 개정안'을 조만간 규제개혁위원회와 법제처 심사를 거쳐 연내 시행키로 한 것.다만 새 주택공급 규칙중 무주택 우선공급 물량 확대조치는 입주자모집 승인 신청분을 대상으로 하기 때문에 실제로는 내년 2월초 서울1차 동시분양부터 적용된다.무주택 우선공급 대상자는 최근 5년이내 당첨사실이 없고 청약통장 1순위에 해당하는 35세 이상의 서민으로, 5년이상 무주택 요건을 갖춰야 한다.

  • 건설·부동산
  • 조동식
  • 2003.12.08 23:02

[돈보기 돋보기] 2004 부동산시장 전망

금년 한 해 동안의 부동산 시장은 서울 강남 재건축아파트에서 비롯된 투자열기가 서울을 비롯한 수도권 주택시장을 거쳐 지방 대도시까지 파급되면서, 전국의 주택시장 나아가 부동산 시장 전반을 뜨겁게 달궈놓은 한 해였다고 정리할 수 있을 것 같다.물론 최근 들어 정부의 10.29 부동산 안정 대책의 영향으로 강남 재건축단지를 중심으로 전반적인 거래위축과 가격하락현상이 일고 있고 정부의 집 값 안정을 위한 정책의지도 강력한 것으로 보여지나, 부동산 가격의 하방 경직성과 여전히 풍부한 시중의 부동자금 등의 영향으로 향후 부동산시장의 흐름을 예측하기가 쉽지 않은 상황이다. 그렇다면 내년에도 부동산시장이 금년 말과 같은 하향 안정추세를 이어 갈 수 있을까?이에 대한 현실적이고 타당성 있는 분석을 위해서는 먼저 내년 우리경제사회 전반의 흐름과 정부의 정책변화를 중심으로 부동산시장에 미칠 긍정적인 요인과 제약요인을 살펴볼 필요가 있다. 2004년 부동산 시장의 견고한 강세장을 이끌 요인을 열거하자면, 먼저 마땅한 투자처를 찾아 떠도는 시중의 풍부한 대기성 자금과 지속적인 저금리 기조를 꼽을 수 있다. 이러한 금융시장의 동향은 작년에 이어 올해에도 크게 달라지지 않으리라는 것이 대체적인 시각이다. 부동산 수요를 자극할 또 다른 재료로는 4월에 치를 17대 총선에서 제시될 각종 지역개발 공약 및 청사진, 신행정수도건설 후보지 입지확정 및 수도권소재 245개 공공기관의 지방이전 추진계획 구체화에 따른 지역개발 기대심리, 4월1일 경부고속전철 개통시 해당 역세권의 개발수요 등 굵직한 재료가 연이을 것으로 보이며, 각종 특구 지정과 하반기에 도입 시행되는 주5일 근무제 등으로 관광 레저 문화중심의 개발수요도 늘어 날 것으로 예상된다. 이러한 장미빛 전망과 아울러 이를 제약할 변수 또한 적지 않은 것도 사실이다. 우선 참여정부의 강력한 부동산시장 안정 정책의지를 꼽을 수 있다. 정부는 주택거래신고제 도입, 부동산 보유세 강화와 양도세율 인상, 부동산 종합전산망 가동, 부동산공개념 도입 등10.29대책의 후속조치를 마련하여 부동산 가격안정과 가수요 차단에 나설 것으로 보여진다.집값에 거품이 발생하면 언젠가는 가계부실과 금융부실이 오고, 결국 우리경제 시스템에 치명타가 될 수 있다는 전제하에 시장과열을 견제하겠다는 것이다.이와는 별도로 우리경제의 내년 경제성장률도 4-5 % 내외에 그칠 것으로 예상하고 있고, 개인신용불량자수도 증가일로에 있으며, 국내기업들의 해외이전 등으로 인한 일자리 부족,금융당국의 부동자금 흡수를 위한 금리인상 가능성 등에 따라 주택시장을 중심으로 수요위축 내지 구매여력 감소가 우려된다.결국 내년 부동산시장은 우리경제의 대내외적인 돌발변수가 나타나지 않는다면, 시중의 풍부한 유동성 및 개발기대심리에 따른 투자수요와 부동산가격의 하향안정과 연착륙을 시도하는 정부정책이 상호작용 하면서, 전반적인 안정기조를 유지할 것으로 보이나 지역별 또는 부동산분야별로 차별화된 시장이 형성될 것으로 예상되며, 국지적으로는 강세장을 연출하기도 할 것으로 보인다. 주택시장의 경우 10.29 대책과 그 후속조치의 대부분이 주택을 겨냥한 것이기 때문에 금년과 같은 가격급등은 없을 것으로 보이며 일부지역에서는 거품제거 과정을 거칠 수도 있을것으로 전망된다. 아울러 주택시장에 몰리던 부동자금이 특정 개발가능지역의 토지나 상가시장으로 이동하면서 과열을 빚거나 묻어두기식 투자 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다. /윤 여 공 한국토지공사 전북지사 총괄부장

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.06 23:02

투기우려지역 공공택지 입찰제한

시공실적이 부족한 주택업체는 앞으로 투기우려지역의 공공택지 입찰에 참가할수 없게 됐다. 이와함께 공공택지의 소유권을 등기이전하기 전에는 택지전매가 사실상 금지된다.건설교통부는 4일 공공택지(단독 및 공동주택용지)의 전매차익을 노린 페이퍼컴퍼니 근절 및 지나친 분양가 상승을 막기 위해 이날부터 투기우려지역내 공공택지에 대한 분양 입찰 참가자격을 제한하고 등기시까지 택지전매도 금지키로 했다.건교부는 추첨방식의 현행 공공택지 분양방식을 개선, 투기우려지역내 공공택지에 대해서는 입찰 참가자격을 시공실적이 3년간 3백가구 이상이거나 일반건설업 면허 또는 주택법상 시공자격이 있는 업체로 제한했다.이에따라 주택건설사업 등록업체 5천8백개사(10월말 현재)중 71% 정도인 4천1백개사가 앞으로 투기우려지역에서 공공택지를 분양받을 수 없게 됐다.건교부는 또 페이퍼 컴퍼니들의 단기차익을 근원적으로 차단하기 위해 분양받은 공공택지를 소유권 등기이전시까지 전매하지 못하도록 했다. 지금까지는 계약후 1년이 지나거나 분양대금을 완납하면 명의변경이 가능했다.등기 이전에 명의를 변경한 사실이 적발되면 계약을 해지한 뒤 재추첨을 통해 제3자에게 공급토록 한다는 방침이다.건교부는 이와함께 민법상 환매특약을 설정, 공공택지를 분양받은 업체가 폐업 또는 합병하거나 계약후 5년(건축가능일 3년이내)이 지나도록 건축을 하지 않으면 분양한 택지를 환매키로 했다.

  • 건설·부동산
  • 조동식
  • 2003.12.05 23:02

[부동산 상담] 가격보다 가치를 염두해두라

김 선배는 상권 중심지인 4차선 도로변에 아주 좋은 상가를 가지고 있다. 그런데 요즘은 예전과 달라 주차시설이 언제나 고민거리가 되었다. 전면에 있지만 여유 공간이 거의 없어 차를 갖은 손님맞이가 불가능하기 때문이다. 마침 바로 뒤편에 오래된 주택이 있는데 김 선배에게는 꼭 필요한 헌 집이다. 다행이 뒷 집에선 식구도 적고, 헌 집이라서 생활하기가 불편하여 아파트로 이사하고 싶은 마음에 가격만 적당하면 팔려고 하였다 그런데 김 선배는 뒷 집만큼은 언제든 자기 말고는 다른 사람에겐 별로 소용이 없을 것 이라는 생각에 가격만 싸게 사려고 차일피일 미루다가 결국 다른 사람에게 놓치고 말았다. 아차,하는 순간이었지만 이미 돌이킬수 없는 형편이었다. 이제 김선배는 전에 보다 훨씬 더 많은 돈을 지불하고도 자기에게는 꼭 필요한 상가 뒤에 있는 그 헌 집을 구입할 수 있을지 의문이다. 앞에서 보았듯이 동일한 물건을 두고도 매도희망자 와 매수희망자가 제시하는 가격이 서로 다를 수 있다는 것을 알고 특수한 사정을 보정해야 한다.자신의 사정이 있으면 다른 사람의 사정도 존중해야 부동산거래시 낭패를 당하지 않는다. 부동산 가격은 하나로 고정되어 있는 것이 아니다. 또한 거기에 딸린 이해관계인도 다양할 수 있다. 모든 사정과 요인의 종합인 부동산 가치에 의한 가격은 절대로 한쪽의 욕심대로 될 수 없음을 기억해 두어야 한다. 가치가 우선이고 가격이 그 다음이라는 공식을 염두해 두고 투자를 해야 떠난 버스 뒤에서 손들고 택시타는 일이 없을 것이다. 부동산 투자도 가슴으로 선택하는 지혜를 갖을때 축배의 잔을 높이 들게된다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.05 23:02

주택담보대출 신보출연 의무화 '제동'

집을 담보로 돈을 빌려 다시 집을 사는 투기수요의 억제를 위해 주택담보대출에 대해 주택금융 신용보증기금에 출연을 의무화하려던정부의 방안에 제동이 걸렸다.1일 재정경제부에 따르면 규제개혁위원회는 지난 9월 부동산 대책의 하나로 금융기관이 주택담보대출을 할 때마다 일정 비율의 금액을 주택신보 출연금으로 부담시키도록 하는 내용의 '근로자의 주거안정과 목돈마련지원에 관한 법률 시행규칙 개정안'을 철회하도록 재경부에 권고했다.현행 제도는 금융기관들이 집을 마련하기 위해 돈을 빌려줄 때마다 대출액의 0.3%를 한도로 주택신보에 출연하도록 하고 주택신보는 정부 출연금과 함께 이 돈을재원으로 주택대출에 대한 보증을 제공하도록 하고 있다.그러나 재경부는 지난해부터 이미 집이 있는 사람들이 기존 주택을 담보로 돈을빌려 투기에 나서면서 집값이 급등하자 금융기관들이 주택담보대출을 할 때마다 대출액의 50%에 대해 0.3%씩 주택신보에 추가로 의무 출연하도록 하는 시행규칙 제정을 추진한다는 방침을 발표했다.이는 주택담보대출 비율 인하와 함께 주택담보대출에 비례해 출연을 강제함으로써 금융기관에 부담을 지우고 동시에 대출금리를 올리는 효과를 가져옴으로써 대출을 억제하기 위한 것으로 이 방안이 시행되면 금융기관들은 연간 560억원 가량의 출연부담을 지게되고 대출 금리는 0.06%포인트가 상승하는 효과가 있는 것으로 분석되고 있다.규개위는 그러나 "주택마련을 위한 대출과 달리, 주택담보대출은 그 용도를 정확히 파악하기 어려운 반면, 이 제도는 금융기관에 부담을 지우는 것인데다 투기수요 억제효과가 크지 않다"고 철회권고 이유를 밝혔다.재경부 관계자는 이에 대해 "주택담보대출의 주택신보출연 의무화는 투기억제못지 않게 주택신보 출연을 늘려 서민들의 내집 마련 기회를 늘리는 의미가 있다"며"주택담보대출 자금의 용처를 확인할 수 있는 합리적 개선책을 마련해 다시 추진할방침"이라고 말했다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.12.02 23:02

[부동산 상담] 수익성높은 원룸형 임대주택사업

원룸형 임대주택사업 수익성 높다.갑자기 몇 년 사이에 확산된 공급 탓으로 열기가 좀 사그라지긴 했자만 임대주택사업은 여전히 투자가치가 있는 사업이다. 특히, 초기 투자자금이 적은데다 자금의 조기 회수가 가능하며, 유지.관리비 부담이 적고 임대료는 한꺼번에 목돈으로 받을 수 있는 원룸형 임대주택사업은 대학교 주변의 수익성 높은 사업으로 자리하고 있다. 요즘은 투룸, 쓰리룸 등 다양한 모델이 등장하고 있는 추세다.임대주택사업시 투자자들에게는 어느 곳에서 할 것인가와, 다양한 모델 중 어떤 유형의 임대사업을 해야 많은 수익성이 보장되는가 하는 점이 가장 관건이 될 것이다.일반적으로 대지는 용도지역상 규제대상이 아니면 건축허가가 수월하지만, 지방자치단체의 조례에 따라 원룸형다중주택 건축허가가 어려운 경우도 있다. 그러므로 땅을 사기 전에 관할 시.군.구청의 담당 부서를 찾아 예상하고 있는 용도대로 건축허가가 가능한지 미리 알아보고 토지를 구입하는 것이 좋다.가장 확실한 방법은 땅을 계약하기 전 토지대장.지적도.토지이용계획확인원 등을 가지고 건축설계사무소에서 가설계를 뽑아보는 것이다. 이 가설계안과 관련 서류를 첨부해 관할시.군.구청 담당 부서에 알아보면 건축허가 여부를 쉽게 확인할 수 있다.물론 건축허가가 가능하다고 해도 토지 매입비와 총건축비 및 임대료 수준, 임대수요 등을 꼼꼼히 조사하고 최종적으로 사업성을 검토한 뒤 본격적인 사업에 착수해야 한다.임대료가 너무 싼 지역은 투자 자금이 적다고 해도 기본 수익성이 보장되지 않는 경우도 있으므로,성공적인 사업을 위해서는 입지 선정이 매우 중요함을 유의해야 한다.

  • 건설·부동산
  • 전북일보
  • 2003.11.28 23:02

[부동산 상담] 부동산 투자의 산책

부동산이 최고의 재테크 수단으로 떠오르는 요즘, 투자의 목적으로 부동산 시장에 발을 딛는 사람들의 태도는 예전과 같지 않다. 대충 시세를 파악하고 소문을 수집해 눈치껏 투자를 해서 이익을 얻는 시대는 지나갔기 때문이다. 전문성이 강조되는 글로벌 시대의 흐름은 부동산 시장에서도 예외가 아니다. 무엇보다 부동산 거래는 고액의 돈이 오가는 신중한 거래이기 때문에 철저한 사후관리와 책임이 보장되어야 하지 않은가. '입에서 입으로, 아는 사람이기 때문에 간단하게, 번거로운 절차를 거칠 것 없이 직거래로…….' 부동산 시장에서 대표적으로 들 수 있는 투자자들의 위험한 태도이다. 재테크를 위한 투자자의 손실도 무시할 수 없지만 중개료를 아낀다는 구실로 전문적인 지식과 도움 없이 주거관련 부동산 거래를 하다가 큰 낭패를 보고 눈물을 흘리는 서민들의 하소연 앞에서는 억장이 무너지는 듯하다. 실제 부동산 거래에서는 등기부등본 열람과 확인서류 검토에서부터 매도자 신원확인과 계약내용 결정 및 계약서 기재사항, 중도금의 지급, 잔금처리 등 세세하게 전문적으로 진행되어야할 과정들이 있다. 부동산 구매자와 매매자 사이에 직접 이 과정이 이루어질 경우에는 이러한 전문성이 결여되기 마련이다. 그렇다고 모두가 부동산학을 전공할 수도 없는 일이다. 그래서 공인중개사가 존재하는 것이다. 등록 관청에 정식으로 등록 된 허가업소에서는 위와 같은 부동산에 관한 업무 일체를 책임지고 중개해주고 있다. 특히 대국민 서비스 일환으로 고의나 과실로 생길 수 있는 중개사고에 대비하여 오천만원에서 일억 원까지 공제보험을 의무적으로 들고 있다. 감(感)과 운(運)에 중점을 두는 부동산 투자의 태도는 옛것이 되어버렸다. 부동산투자의 전문성은 단순히 이론적인 지식과 정보에 그치지 않는다. 이는 부동산시장에서 이루어지는 거래에서 실제적으로 그 모습이 드러나며 안전한 부동산 거래는 물론, 성공적인 부동산 투자를 이룬다.

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  • 전북일보
  • 2003.11.21 23:02

[부동산 상담] 종목ㆍ타이밍 맞춰야 투자성공

"부동산투자의 목표는 기적이 아니라 성공이다”요즈음 일반 투자자들이 부동산에 몰리고 있다. 안정적인 편인 금융권은 예금금리가 낮고, 증권투자는 위험부담이 크게 느껴지기 때문이다. 하지만 투자자들의 기대처럼 부동산시장이 순간에 몫 돈을 쥘 만큼 호락호락 하지는 않다. 입소문뿐만 아니라 매스컴에서도 부동산 투자에 대한 말들은 많지만 정작 주위를 둘러보면 부동산 투자를 남들이 갓쓰고 장에가니까 투가리쓰고 장에가는 투자자가 많음을 알 수 있다. 그럼에도 불구하고 분위기에 휩쓸려 투자를 한 후 기적을 바라는 투자자들이 많다. 부동산 투자의 목표는 기적이 아니라 성공이다."부동산투자의 성공에는 종목과 타이밍이 있다”부동산 투자의 성공을 위해서는 부동산시장에 대한 정보와 지식을 갖춰야 한다. 기적을 바라는 투자자들에게는 번거롭고 어렵게 느껴지겠지만 성공을 바라는 투자자들에게는 결코 힘든 일이 아니다. 동일한 자금을 투자할지라도 '언제''어떤' 부동산에 투자하느냐에 따라 향후 결과는 현저한 차이가 난다. 먼저, 부동산 투자는 타이밍이 중요하다. 일반투자자들은 부동산 가격이 오를 때 한꺼번에 몰려 투자하고 부동산 시장에 찬바람이 불면 부동산 중개사무소 근처도 찾지 않는다. 하지만 사실 투자의 적기는 오를 때가 아니라 찬바람이 불 때인데 투자자들의 이러한 습관은 바뀌지 않고 있다. 투자자들은 매스컴만 의존하는 것이 아니라 직접 부동산시장에 나가 시장조사를 통해 사전에 부동산시장의 바닥과 천장을 예측하며 투자의 타이밍을 잡는 태도가 필요하다. 다음에는 일반적으로 어떤 종목을 사느냐에 따라 수익과 환금성(자금회수율)이 다른데 동일한 자금을 투자해도 빠르게 가격이 상승하고 쉽게 자금이 회수되는 경우와 가격이 오르지도 않고 투자자금이 오랫동안 묶여있는 경우가 있다. 이것은 부동산마다 제각기 특성이 있고 고객의 선호도가 다르기 때문이다. 나무 중에서도 잘 자라는 나무가 있고 잘 자라지 않는 나무가 있다. 나무의 성장에 영향을 미치는 것은 그 나무의 품종과 심겨진 땅이다. 부동산 또한 마찬가지이다. 주택이나 아파트, 상가, 대지의 현재가치와 미래가치와 더불어 그 부동산이 심기어진 곳, 토지와 건물의 위치, 방향, 향후 인구와 상권변화에 대한 정확한 정보와 안목을 갖출 때 투자의 성공을 예견할 수 있다. 성공은 부지런하고 열심히 그것을 좇는 사람에게 찾아간다. 앉아서 성공이 이루어지기를 기다리는 사람에게는 영원히 찾아오지 않는다. 그래서 성공은 정직하고 공평하다.

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  • 전북일보
  • 2003.11.14 23:02

[부동산 상담] 실패사례로 본 점포 입지선정

- 점포입지 선정 단계 '실패사례로 살펴본 점포의 입지선정'K씨는 평범한 회사원이다. 오르는 물가에 신음은 하지만 알뜰한 아내와 검소한 생활을 하며 별다른 어려움 없이 자녀 둘을 길러왔다. 하지만 아이들이 커가면서 사교육비 부담이 커져 가던 차에 모임에서 전해들은 한 상가이야기에 귀가 솔깃했다. 시내에 위치한 상가인데 갑자기 비게 되어서 건물주가 급하게 싼 임대료로 내놓으려 한다는 것이었다. 아내와 함께 가보니 시내 중심은 아니지만 상권이 올라오는 분위기라 몫이 좋은 곳이라는 건물주 말에 고개가 끄덕여지는 곳이었다. 큰길 옆이고 버스도 많이 다니니 고객 확보에 어려움이 없을 거란 생각이 들었다. 불황에도 지갑이 마르지 않는다는 20대를 공략해 아내는 숙녀복매장을 계획했다. 들뜨는 마음을 누르며 K씨와 아내는 부족한 자금은 대출을 받아 점포를 열었다. 그런데 소문을 들은 지인들의 방문이 점차 뜸해질 즈음, K씨는 한산한 매장분위기에 이상한 기분이 들고 조바심이 난다며 자문을 요청해와서, 매장을 둘러보니 한산한 이유가 있었다.점포의 입지를 선정할 때 조심해야 하는 점포 유형이 있다. 주인이 자주 바뀌는 점포는 조심해야 한다. 장사가 잘되는 점포는 주인이 자주 바뀌지 않으므로 주변사람에게 확인하여 해당점포의 주인이 자주 바뀌는지 조사해야한다. 또한 점포 임대료가 주위 시세보다 유난히 싼 점포도 주의가 필요하다. 점포의 임대료가 싸면서도 매출이 높은 점포는 애당초 기대하지 않는 것이 좋다. 임대료가 낮다면 목이 안 좋거나 틀림없이 이유가 있고, 별다른 이유도 없이 싸다면 더욱 신중히 결정해야 한다. 맞은편에 상권이 형성되지 않은 점포도 신중을 기해야 한다. 맞은편에 점포가 형성되지 않은 지역은 대개 대중교통이 비켜가는 지점이거나 상권의 끝 지점일 경우가 많다. 맞은편에 점포가 형성되지 않았다면 사람들을 흡인하는 힘이 약해서 상권의 세력이 약하다.교통 환경과 위치도 중요한데 K씨 점포의 경우 버스가 많이 다니긴 하지만 버스정류장과의 거리가 어중간 했으며 오르막이 시작되는 부분에 위치해 있었다. 소비자 심리는 하행성이 강하다. 쇼핑을 할 때에도 편한 내리막길이거나 평지에 있는 점포를 선택하므로 언덕에 있는 점포를 피하는 것이 유리하다. 버스정류장과의 거리도 가까운 곳이 좋으며 주차 공간이 용이한지도 살펴야 한다. 상권이 올라오고 있는 추세라는 건물주의 말은 전혀 틀린 것은 아니었지만 K씨의 아내가 염두에 둔 주 소비자 층인 20대들은 시내 중심가에 있는 대형 의류매장에 몰리고 있는 터였다. 그러니 주위 시장 환경에 적합한 업종선정도 잘못된 것이었다. 경쟁점포를 이기려면 경쟁점포보다 더 큰 규모로 더 풍부한 상품을 확보해야한다. 따라서 주변에 같은 업종의 대형점포가 있다면 점포계약에 신중해야 한다. 주위 전문가에게 먼저 조언을 구했으면 좋았을 것을, 창업할 때의 의욕과 달리 나날이 근심이 늘어가는 K씨 부부의 모습은 안타까울 수밖에 없는 일이다./장시걸

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  • 전북일보
  • 2003.11.08 23:02

[부동산 상담] 시장을 알아야 성공이 보인다

찬바람이 불면서 붕어빵 리어카가 거리에 나오고 있다. 소규모의 이동식 노점이지만 이들의 자리잡기 경쟁은 치열하다. 똑같은 붕어빵일지라도 어느곳에 자리를 잡느냐에 따라 매출의 차이는 천차만별이기 때문이다. 최소한의 이동인구가 확보된 자리, 무작정 사람이 많이 다니는 길목이 아닌 잠시 서서 머물다 갈 여유가 있는 자리, 어느 방향에서 보더라도 눈에 들어와 부담 없이 들릴 수 있는 자리 등 이들 나름의 시장파악이 이루어진 후 ‘몫이 좋은 곳’으로 판단이 되면 자리를 잡는 것이다. 점포를 선정할 때에도 상권파악이 우선되어야 한다. 불황의 시기일수록 모험보다는 안정성에 중점을 두는 것이 실패확률을 줄이는 방법이다. 아주 특별한 노하우로 시작하지 않는 한 안정성을 기반으로 시작해야 하며 그 안정성은 점포의 입지 선정에 있음은 두말 할 나위없다. 사무실이야 버스정류장이 문 앞에 있든, 몇 백 미터 옆에 있든 별 상관이 없다. 사무실은 뚜렷한 목적이 있는 사람이 길을 물어서라도 찾아오는 곳이지만 점포는 소비심리를 가진 소비자의 눈에 띄어야 매출이 오르는 곳이기 때문이다. 따라서 점포는 상권이 형성된 곳과의 한 발짝 차이에 따라 영업실적이 현격한 차이가 있다. 그렇기 때문에 점포를 얻고자 하는 곳이 떠오르는 상권인지, 저물어가는 상권인지 흐름을 살펴 선택해야 한다. 또한, 상권내의 고정인구(주거상황)가 얼마나 되며 소득수준은 얼마나 되는지, 시간대별 유동인구는 얼마나 되는지 파악해야 하며 그 지역의 인구이동이 전입추세인지 전출추세인지도 알아봐야한다. 이를 통해 소비자를 확보하는데 있어 안정성이 있는 지역이라면 다음에는 상권 내에 경쟁과 보완관계를 체크 한다. 경쟁 점포는 어디에 위치하고 있으며, 영업 상태는 어떠한지, 경쟁 점포와 경쟁해서 이길 수 있는지 혹은 공존할 수 있는지, 보완관계에 있는 상품을 취급하는 점포가 주변에 있는지를 체크해야 하는데, 예를 들어 예전에는 백화점이나 유명상가 근방에 점포가 위치하면 장사가 잘 되었다. 백화점에서 눈요기하고 백화점 밖 가까운 시장에서 필요한 물건들을 사기 때문이다. 하지만 근래에는 백화점에서 아예 최저가 할인점을 옆에다 만들어 놓고 손님을 끌어 들인다. 그 전에는 백화점 옆에만 있으면 덕을 봤지만 지금은 꼭 그렇지만은 않다. 업종, 판매품목, 가격에서 백화점과 확실한 차이가 나지 않으면 백화점 옆에 위치하지 않은 것이 좋다. 백화점이나 대형할인매장이 보완관계 역할을 하는지, 경쟁관계 역할을 하는지를 알아야 한다. 이러한 시장 파악을 통해 이익이 기대되며 앞으로 고객수가 증가되리라고 기대할 수 있다면 본격적으로 점포를 유치할 전략을 세워 협상에 들어간다. 시장을 알아야지 성공이 보이는 것이다. /부동산중개업협회 전북지부장 장시걸

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  • 2003.11.01 23:02

[부동산 상담] 주의하자! 전주를 노리는 '떴다방'

올 가을 전주는 온통 잔치 한마당이다. 소리문화축제, 전국체전을 비롯한 전라북도 각 지역의 가을축제까지…. 타지에서 전주를 찾는 발길들이 줄을 잇고 매스컴마다 전주의 멋과 맛을 화려하게 알려 조용한 도시 전주가 모처럼 활기롭다. 해마다 대도시로 빠져나가는 사람들이 늘던 차에 관광객뿐 아니라 한달새 전주시 인구가 수천명 증가했다는 소식이 들린다. 전주시 아파트 분양열기가 과열되는 시기인지라 반가움에 앞서 고개가 갸우뚱해지는 소식이다. 아니나 다를까 그동안 아파트 공급 1·2순위인 청약부금 및 예금 가입자가 적어 당첨확률이 높은 3순위 일반청약자를 '전주시 관내 거주자'로 제한하자 하루에도 수십명의 '떴다방'들이 외지에서 몰려와 전입하고 있었던 것이다. IMF이후 정부가 주택경기 활성화를 위해 허용한 분양권 전매가 낳은 부산물이 바로 떴다방이다. 아파트 분양 모델하우스를 쫓아다니며 분양권 전매를 전문적으로 거래하는 이동중개업자인 이들 떴다방은 주택청약통장 등을 수백만원에서 천만원까지 웃돈을 주고 사들여 아파트 청약에 참가한 뒤 당첨된 분양권을 팔거나, 아파트 당첨자 명단을 입수해 당첨권을 대량으로 사서 프리미엄을 붙여 되파는 방법을 사용한다. 그 모습도 다양해 모델하우스 근처에 파라솔을 치는 것뿐만 아니라 전화로 접근하거나 중개업 허가를 받지 않고 그럴듯한 이름을 붙여 중개업자를 사칭해 활동하다가 이익을 챙기고 잠수하는 등 각양각색으로 부동산시장에 산재해있다. 단기간 치고 빠지는 작전으로 수익을 올리는 떴다방은 고용한 정보원들을 풀어 역정보를 흘리는가 하면 여러 곳에 동시다발적으로 기동타격대를 투입 하는 작전을 펼치는 이를테면 바람잡이 역할을 하는 것이다.떴다방들이 활개를 치면 실수요자들은 그만큼 청약기회를 잃게 된다. 뿐만 아니라 전매로 인해 분양아파트 소유자가 계속 돌고 돌수록 프리미엄이 눈덩이처럼 불어나서 실제 소유자가 될 사람에게는 큰 부담으로 돌아올 수 밖에 없다. 경제적인 어려움으로 시달리는 서민들의 다급한 심정을 악이용해 단기간 큰돈을 벌수 있다는 분위기로 이끌어 떴다방의 도구로 이용하는 경우도 적지 않다. 시장이 북적거릴수록 전대를 조심해야 하는 법이다. 술렁이는 아파트시장 속에서 높은 수익을 손에 쥐어줄 듯 현혹하는 '떴다방'을 주의하자./장시걸

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  • 전북일보
  • 2003.10.24 23:02
경제섹션