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[부동산] 땅 가치 높아진 계획관리지역 투자법

정부가 민간 택지 공급을 늘리기 위해 계획관리지역의 용적률을 상향 조정키로 했다는 소식이 들린다. 대지 면적 대비 건물 연면적 비율인 용적률이 높아지면 건물을 그만큼 많이 지을 수 있어 땅 가치도 올라간다. 계획관리지역 땅에 관심이 부쩍 늘어난 이유도 이 때문이다. 아파트나 쇼핑시설 등을 지을 수 있는 계획관리지역의 현행 용적률은 100% 이하이다. 자연환경 보호 목적의 보전관리지역이나 농림, 어업 용도의 생산관리지역 용적률(80% 이하)보다 높다. 정부가 계획관리지역의 용적률을 올릴 경우 이 지역의 투자 메리트가 더욱 커질 것이다. 앞으로 계획관리지역과 보전?생산관리지역 땅값 간의 가격차이가 많게는 4~5배까지 벌어질 것이란 전망까지 나온다. 하지만 복병이 있다. 관리지역(옛 준농림지)을 계획?보전?생산관리지역으로 세분화하는 작업이 지연되고 있어서다. 정부는 2003년 1월 시행된 새 국토법에 따라 지난해말까지 수도권, 광역시, 광역시에 붙은 시?군 등 48곳에 대해 관리지역을 세분화할 계획이었다. 하지만 관리지역 세분화를 위한 도시관리계획이 결정?고시된 곳은 대전?울산 등 일부에 그친다. 수도권의 경우 아직 한 곳도 없다. 이런 추세라면 내년 말까지 끝낼 지방 시?군 100여 곳의 세분화 작업도 늦춰질 것으로 보인다. 투자 수익을 높이기 위해선 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 곳을 고르는 게 좋다. 대도시에 인접한 소규모 논?밭, 취락지구나 대로변에 가까운 농지는 계획관리지역으로 분류될 수 있다. 반면 항공방제가 가능하거나 경리정리가 잘 돼 있는 땅은 피해야 한다. 생산관리지역으로 묶일 가능성이 높기 때문이다. 관리지역 안의 임야도 그린벨트 수준으로 규제가 강화될 보전관리지역으로 분류될 수 있으므로 조심해야 한다. 더욱이 임야는 경사도가 15도 이상이거나 150m이상인 경우 아예 개발행위 허가가 나지 않는 경우가 많다. 문제는 일반인들로선 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화될 지 점치기가 어렵다는 점이다. 때문에 관리지역 세분화의 윤곽이 드러나는 주민공람을 거친 지역을 사는 게 안전하다. 최근 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않는 부재지주에 대한 단속을 강화하고 있다는 점도 신경을 써야 한다. 한국농촌공사 산하의 농지은행에 농지를 맡기면 불이익을 피할 수 있지만 계획관리지역으로 분류된 땅은 위탁 대상이 아니다. 직접 농사를 지어야 한다는 얘기다.

건설·부동산
전북일보
2006.11.24 23:02

[알짜 매물 추천 베스트5] 전주 호성동1가 호성 동신아파트 등

◇ 아 파 트△ 전주 덕진구 호성동1가 호성 동신아파트 전주 덕진구 호성동 동신아파트 29평형이 매물로 나왔다. 지난 1991년도에 준공된 아파트로 방 3개 욕실 1개를 갖추고 있다. 계단식 구조로 해당아파트는 15층중 4층에 위치해 있다. 단지는 총 530가구로 형성 되었고 대중교통이 양호하며 북초,동신초,기린중,우아중이 가까이 있으며 동물원,덕진공원,체련공원,전북대병원을 이용할 수 있다. 매매가는 6700만원 / 1층 6300만원/ 14층 6800만원 ◇ 전 원 주 택 △ 전주시 완산구 석구동전주시 완산구 석구동에 위치한 전원주택으로 남향, 건축년도는 2006년도이며 방2개 욕실 1개를 갖추고 대지 332평 건평 24평의 주택 매매가 1억2500만원 ◇ 토 지△ 완주군 봉동읍 둔산리 완주군 봉동읍 둔산리 과학산업단지내 코아루 아파트 입구에 위치, 단지내 주 간선도로변에 입지하여 수익성이 매우 높은 토지이며 투자가치도 있다. APT단지 중심부에 위치. 근린생활시설 대지이며 159평 매매가 7억원 / 평당 440만원△ 완주군 봉동읍 둔산리 완주군 봉동읍 둔산리 과학산업단지내 상업지역에 인접한 토지로 상가 및 빌딩 또는 물류센터로 적합하다. 준공업지역 대지이며 365평 매매가 6억원 / 평당 164만원 △ 완주군 소양면 신원리완주군 소양면 신원리에 위치한 토지로 계곡과 마을을 인접하고 생수공장과 고시원이 있을 정도로 무공해 지역이며, 전원주택겸 주말농장 적합. 관리지역으로 전이며 1,049평 매매가 2500만원. 자료제공: 스피트뱅크 호남지사 062-655-0114(상담:전주 바른 부동산 010-4656-8510)

건설·부동산
전북일보
2006.11.22 23:02

[부동산] 혁신도시 땅값 높은수준 유지·거래는 없어

전북지역의 10월중 지가 변동율은 0.09% 상승 이라는 보합세를 유지한 것으로 나타났다.토지공사 전북본부가 지난달 지가변동 표본지 조사·평가 대상 토지 3207 필지를 분석한 결과 △상승 427필지(13.3%) △하락 126필지(3.9%) △보합 2654필지(82.8%)로 분석됐다.도내 전반적인 지가 동향은 각종 신흥개발 사업지역 부근을 중심으로 국지적으로 호가가 높은 것으로 보이나 전반적으로 구도심지역의 공동화 현상과 농촌지역 인구 유출 및 지역경제 기반의 취약성이 두드러지면서 거래가 부진, '지가 보합세'가 유지되는 것으로 보인다.가장 관심을 끈 곳은 단연 전북권 혁신도시 지역이다.23일 관보에 지정 고시예정인 혁신도시는 전주시 만성동, 중동, 완주 이서면 용서리, 반교리 일원으로 280만평에 달한다.이곳은 180만평 규모의 시험포가 계획돼 있어 인근 지역 상권 형성에 미칠 영향을 고려한 토지이용계획이 주목된다.지난해 10월 4일 토지거래허가구역으로 지정됐고 올 1월 20일 토기투지지역으로 지정됨으로써 사업지구내 토지는 보상기대가를 예측하기 어려워 실제 거래는 이뤄지지 않고 있다.다만 지구 지정을 계기로 호가는 높은 수준을 유지하고 있는데 인접 지역에서도 허가구역 지정 및 개발행위 제한으로 거래가 거의 없고 호가만 강보합세를 유지하고 있다.지가 보합세속에서도 지난달 지가가 상승한 원인은 공정률에 따른 지가 상승(39.1%), 토지 거래량 증가(16.9%), 자본유입 증가(15.2%) 등의 순이며, 하락 원인은 조사 지역의 인구감소(57.1%), 토지 거래량 감소(34.1%) 등이 주요 원인으로 꼽힌다.지가 상승률이 높은 지역은 무주군(0.52%), 전주시 완산구(0.16%), 완주군(0.12%) 등의 순이며, 남원시는 0.04%가 하락해 눈길을 끈다.무주군 지역은 태권도공원 조성사업 보상 및 기업도시개발 추진에 따른 기대심리로 설천면, 안성면 인근 지역에서 호가는 강보합세를 보이고 있으나 다른 지역은 인구 감소와 휴경지 증가로 지가가 하락, 전반적으로 보합세를 유지하고 있다.전주시 완산구 지역은 재개발 사업과 주거환경정비사업 추진 지역, 혁신도시를 중심으로 한 '서부권 신도심개발 지역'은 강보합세를 보이나 구도심지역은 공동화 현상 심화로 매수세가 없어 약보합 국면을 유지, 전반적으로 보합세다.삼봉 신도시개발사업이 가시화 하는 완주군 지역은 인근 지역까지 호가가 상승하고 있고 자연경관이 수려한 지역으로는 전원주택과 가든 등 음식점 수요로 강보합세를 보이는 지역이 있기도 하지만 전반적으론 보합세다.전주시 덕진구 지역은 35사단 이전 기대에 따라 송천동, 호성동 인근 지역과 혁신도시 건설 기대로 만성동 인근이 강보합세를 유지하고 있으나 그밖의 대다수 지역은 대체로 보합세를 보인다.

건설·부동산
위병기
2006.11.22 23:02

[최상철의 건축이야기] 조선시대 건축법

어느 시대나 그 시대정신이 퇴색하게 되면 우선 의식주가 화려해지기 시작한다. 조선시대에도 세종이 즉위하여 정국이 어느 정도 안정되자, 사대부들의 살림집이 필요 이상으로 커지고 화려해지기 시작하였다. 이에 세종은 1431년 가사(家舍)를 규제하도록 집현전에 어명을 내리게 된다. 그런데 당시사회는 지금처럼 사회구성원간의 이해관계가 첨예하게 대립되어 있지도 않았고 건축물도 비교적 단순명쾌하였으므로, 건축규제 자체도 훨씬 간결하고 상당히 구체적이었다고 한다. 기둥 4개가 모여서 이루어진 공간을 한옥에서는 보통 한 칸(間)이라고 하는데, 수양대군이나 안평대군 등 대군이 사는 집은 60칸이 넘지 못하도록 하였고, 왕자와 공주가 사는 집도 50칸 이내로 제한하였다. 이밖에도 2품 이상의 신하들은 40칸, 3품 이하는 30칸 그리고 평민들은 10칸을 넘지 못하도록 하였다. 일종의 건폐율에 제한을 두어 건축물의 규모를 규제였던 셈이다.물론 집의 규모뿐만 아니라 주춧돌의 형태와 처마 밑에 접시모양으로 달려 있는 공포(?包)에도 일정한 제한을 두었다. 또 공포와 함께 오행(五行) 색으로 치장하여 화려함의 극치를 이루던 당시의 단청(丹靑)도 임금님이 거처하는 궁궐이나 불상이 안치된 사찰이 아니면 일체 사용하지 못하도록 엄명을 내렸다.그러나 한 칸의 실제적인 길이와 기둥높이에 대한 규정이 미흡했던 탓에 여전히 큰 규모의 살림집이 지어지게 되자, 세종은 다시 척도(尺度)를 제한하여 건축물의 규모를 강하게 규제하기도 하였다. 그러다가 성종과 문종시대에 와서는 당시 사회 분위기 탓이었던지 규정이 다소 느슨해지게 되었고, 중종과 선조시대에 접어들면서부터는 일부권력계층의 집에서 심심치 않게 단청까지 하게 되었다. 아마 그때도 지금처럼 쫓고 쫓기는 단속과 위반이 반복되었던 모양이다.이렇게 요모조모 짚어보다 보면 예나지금이나 ‘집에 대한 욕심’은 별로 달라진 게 없는 것 같다. 지금도 건축법과 그 건축에 대한 규제는 날이 갈수록 계속 강화되고 있으나, 남보다 더 좋은 집에서 살기 위한 경쟁은 이제 아파트라는 새로운 주거형태를 통하여 더한층 심화되어 가고 있기 때문이다. 그래서 건축을 둘러싸고 벌어지고 있는 이러한 숨바꼭질은 언제 그칠지 이제 아무도 장담할 수 없는 일이 되고 말았다.지금도 연일 매스컴에서 난도질당하고 있는 아파트문제만 봐도 그렇다. 분양원가를 공개하라는 외침도 그렇고, 금리를 올리거나 용적률을 상향조정해서라도 집값을 잡겠다는 발상자체도 그렇다. 이제 이건 건축만의 문제가 아니다. 시대정신이 퇴락하면서 삐져나오는 우리사회의 완연한 병색이라고 봐야 한다. 건축이란 창으로 들여다보면 그렇다는 얘기다. /삼호건축사사무소 대표건축사

건설·부동산
전북일보
2006.11.22 23:02

[천상덕의 재개발 길잡이] 준공인가·이전고시

1. 정비사업의 준공인가시장 · 군수가 아닌 사업시행자는 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 시장 · 군수의 준공인가를 받아야 한다. 시장 · 군수는 법 제52조 제3항의 규정에 의하여 준공인가시 ▷건축물 · 정비기반시설(영 제3조 제8호에 해당하는 것을 제외한다) 및 공동이용시설등의 설치내역서▷공사감리자의 의견서를 제출하여야 한다. 건설교통부령이 정하는 준공인가증에 >정비사업의 종류 및 명칭 >정비사업 시행구역의 위치 및 명칭 >사업시행자의 성명 및 주소 >준공인가의 내역등을 기재하여 사업시행자에게 교부하여야 한다.2. 준공인가 절차준공인가 신청 → 준공인가(관계기관의 준공검사 실시의뢰) → 준공인가 결과통보 → 준공인가증 교부 → 입주3.이전고시이전고시는 사업시행구역안의 토지 또는 건축물에 대하여 사업시행으로 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치와 범위 등을 정하고, 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나 대지 또는 건축시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상의 처분으로서, 그 처분에 의하여 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권등의 권리를 강제적으로 변환시키는 공용환권에 해당한다.이전고시가 있으면 조합원은 관리처분계획에서 정한 바에 따라 조합이 분양하는 대지 및 건축시설에 대한 권리를 취득하거나 청산금을 지급받게 되고 동시에 종전 토지에 대한 권리를 상실하게 된다.(대법원95다33566).이전고시에 의하여 종전의 토지 또는 건축물에 존재하던 권리가 그 동일성을 잃지 않고 새로운 대지 또는 건축시설로 변환되고, 각 변환 전후의 권리사이에는 동일성이 유지된다.(법원행정처 주요부동산등기선례해설집169면)4. 입주 개시준공인가시점에 도래하면 건축시설이 완성시 되는 시점이다. 따라서 조합원들의 입주를 하기위하여 분주한 시점이기도 하다. 조합원은 임대기간만료 시점과 준공인가를 득하고 입주 게시일을 체크하고 있으며, 이사준비에 온 가족이 마음을 조아릴 때이다. 따라서 준공인가가 늦어지면 입주민들의 민원이 발생할 수밖에 없으므로 관계관청에서도 적법한절차에 의하여, 준공인가업무를 최대한 처리하여야 한다. /(주)에스디이 대표이사

건설·부동산
전북일보
2006.11.17 23:02

[알짜 매물 추천 베스트5] 전주 효자동 the# 효자 1차 아파트 등

◇ 아 파 트△ 전주 완산구 효자동 2가 the# 효자 1차 아파트전주 완산구 효자동 2가 the# 효자 1차아파트 38평형이 매물로 나왔다. 지난 2005년도에 준공된 아파트로 방 3개 욕실 2개를 갖추고 있다. 계단식 구조로 해당아파트는 15층중 10층에 위치해 있다. 단지는 총 888가구로 형성 되었고 대중교통이 양호하며 효자초, 효문초, 효문여중,상산고가 가까이 있으며 E-마트, 농협공판장, 예수병원을 이용할 수 있다. 매매가는 2억6500만원 ◇ 전 원 주 택 △ 완주군 용진면 상삼리 용암마을완주군 용진면 상삼리 용암마을에 위치한 주택으로 남향이며 전주시내쪽 조망이 좋으며 건축년도는 1995년도이며 방4개 욕실1개를 갖추고 대지 380평 건평 44평의 주택 매매가 1억7500만원 ◇ 팬 션△ 완주군 동상면 대아리완주군 동상면 대아리 대아 수목원 부근에 위치, 2005년도에 건축한 8평짜리 방갈로 9동 및 풀장, 바베큐장, 파고라의 시설로 꾸며진 패션으로 대아댐, 대아수목원, 운일암 반일암등주변명소가 많아 휴양 및 숙박지로서 선호도가 높은 위치에 있다 대지1,000평 매매가 6억 50000만원 ◇ 토 지△ 군산시 문화동 군산시 문화동 월명공원 기슭에 위치한 토지로 지대가 높아 조망이 매우 우수하며 공원과 연접하여 건강증진 활동에 편리한 입지조건등으로 공동주택지로서 사업성이 예상되며 투자가치도 지녔다 제1종 일반주거지역으로 임야이며 6,289평 매매가 21억원 / 평당 33만원 △ 진안군 부귀면 세동리 진안군 부귀면 세동리에 위치한 토지로 주위 전망이 뛰어나고 도로에 접하여 기도원, 사찰,전원주택, 모텔부지로 적합하다. 관리지역 전이며 1,300평 매매가 1억원 / 평당 7만700천원 자료제공: 스피트뱅크 호남지사 062-655-0114(상담:전주 바른 부동산 011-653-1216)

건설·부동산
전북일보
2006.11.15 23:02

[강대호의 건축단상] 아파트의 공간의 질과 분양가

최근 전북지역에서도 아파트의 분양가가 사회적인 문제로 대두되고 있다. 신축 아파트의 소위 평당 가격이 지역적 여건을 고려하지 않은 채 지나치게 높다는 여론이 팽배하고 있다. 아파트를 건설하는 데 소요되는 건축비의 책정과 적정한 분양가의 문제는 여러 가지 시장 상황에 따라 매우 예민한 객관적 주관적 판단에 의해 결정될 것이다.우리는 이러한 복잡한 책정 과정의 결과에 의한 분양가를 어떻게 받아들이고 있는가? 교통· 학군· 편의시설· 접근성 등의 입지조건· 채광· 통풍· 프라이버시· 소음 등의 거주성(居住性), 기타, 내부 시설· 규모· 선호하는 스타일 그리고 투자가지 등 여러 가지 평가 요소를 종합적으로 판단하여 최종 평가를 하게 된다. 이때 모델하우스에 꾸며진 평형별 내부 전시장도 보게 된다. 화려하게 장식된 전시용 모델하우스는 우리의 선택에 매우 큰 영향을 주게 되기도 한다.이 경우 우리가 선택하는 아파트의 가격의 적정성을 판단하기 위해서는 위와 같은 일반적인 평가 요소 이외에 우리가 얻을 수 있는 공간자체의 부가가치는 무엇인지 한번 생각해 볼 필요가 있다. 아파트라는 주거 건축의 형태는 도시의 고밀화(高密化)를 해결하기 위한 하나의 건축적 방법이다. 여러 세대가 평면적으로 그리고 단면적으로 벽을 공유하고 모여 있는 집단주거 형태이다. 그러므로 단독주택의 여러 가지 공간적 형태와 구성을 단순화 또는 생략할 수밖에 없는 태생적 제한점을 갖고 있다. 우리에게 필요하지만 아파트 건축에서 이렇게 생략된 중요한 공간의 하나가 바로 중간영역이다. 중간영역이란 외부영역과 내부영역 사이의 중간에 위치하거나, 내부에 있거나 외부에 위치해 있더라도 외부공간과 내부공간의 이중성을 갖는 부분이다. 또한 내부와 외부의 통합이 이루어지는 경계공간이다. 특히 주거건축의 내부와 외부 공간 간의 전환은 공적과 사적· 외부와 내부· 공개와 비공개의 연결과 분리와 같은 개념을 갖고 있다. 입구 홀은 공적이지도 사적이지도 않는 애매모호한 공간으로서 외부로 부터의 간섭을 막아주는 공간적 형태와 의식적 기능을 갖고 있다고 할 수 있다. 아파트의 입구 공간을 이러한 개념의 중간영역으로 해 주어야한다. 현관 문을 열면 바로 거실이 보이고 거실로 이동하는 공간이 아니라 현관문을 열면 그곳이 외부이면서 내부인 이러한 중간영역의 공간감을 느끼게 설계될 때, 그래서 이러한 과정적 공간이 존재할 때, 우리는 아파트라는 한정된 공간에서도 공간을 향유하는 부가가치에 주목하게 될 것으로 생각한다. 아파트의 분양가는 상품의 포장된 겉모습보다 인간의 삶의 질을 위한 세심한 배려와 고민이 담긴 건축 공간의 질에 의해서도 평가되어야 한다. /전주대 교수

건설·부동산
전북일보
2006.11.15 23:02

[부동산] 옥정호 일대 전원생활 주거지 각광

국민소득 호전과 함께 부동산에 개인 투자자가 급증을 보이면서 최근에는 유럽형 주택을 선호하는 사례가 도내에도 점차적으로 늘고 있다.임실군 운암면 옥정호 일대는 전주 등지에서 전입하는 인구가 최근 꾸준히 증가, 이에 따른 호수 주변의 토지값이 천정부지로 치솟고 있다.임실군의 12개 읍·면 중 유일하게 인구가 증가하는 이곳은 현재 전주∼순창간 4차선 자동차 전용도로가 개설되고 있어 접근이 용이하기 때문.또 호수 주변을 끼고 펼쳐진 순환도로와 함께 그곳에서 바라보는 옥정호의 절경은 낭만주의를 꿈꾸는 사람들을 유혹하기에 충분하다.운암대교가 설치된 마암리 부근은 최근 연립과 단독주택 등이 줄지어 들어서고 호수를 무대로 개인주택과 상업용 건물들도 눈에 띠게 늘고 있다.때마침 한국수자원공사가 섬진강댐 정상화 차원으로 전북도가 폐천부지를 매각하면서 이곳이 투자자들의 인기무대로 뜨고 있다.현재 전·답의 경우 대지로 형질을 변경하면 즉시 건축허가를 얻기 때문에 전원생활을 즐기는 시민들에는 미래의 주거지로 각광을 받고 있다.운암대교를 기점으로 호수를 접한 토지는 수년전만 해도 평당 10만원 안팎으로 거래됐으나 요즘에는 50만∼60만원을 줘도 매입이 어려운 실정.마암리에서 순환도로를 따라 운암면 소재지인 쌍암리 방향도 대부분 이같은 가격대를 형성하고 있다.현재 운암대교 주변에 신축된 연립주택의 경우 평당 700만원에 거래된 점을 보면 이곳의 부동산 가격 실정을 쉽게 짐작할 수 있다.하지만 대부분 옥정호 주변의 매매가 가능한 토지는 일부 전문 투기꾼이나 힘깨나 쓴다는 도내 유력인사들이 이미 점용한 상황.이 때문에 임실군이 전북도의 위임을 받아 실시하고 있는 폐천부지 매각 토지가 개인 투자자들의 심리를 자극하고 있다.특히 이 과정에서 점용허가를 통해 소유권을 보장받은 일부 주민들이 투자자와의 밀약을 통해 전매행위가 성행, 문제점으로 지적되고 있다.더욱이 호수면에 인접한 보안림의 경우는 현 상황에서 시설물을 설치할 수 없기 때문에 매입시 주의해야 한다.또 토지거래시 불법 부동산 업자가 난무한데다 중간에 브로커가 개입, 선량한 투자자들이 피해를 입는 사례도 늘고 있다.이밖에 임실군은 상수원 보호구역으로 설정된 옥정호의 개발을 위해 전북도에 해제를 요청하고 있어 잠재적 발전가치가 점차 높아지고 있는 시점이다.부동산 업계는"매물이 없어 거래는 한산하지만 실질적으로 높은 가격을 형성하고 있다”며"전원형 주택지를 매입하려는 사람이 대부분”이라고 말했다.

건설·부동산
박정우
2006.11.15 23:02

[부동산] 상가시장 수요자 관심 집중

8.31대책 이후 규제의 초점이 됐던 주택 및 토지시장이 크게 위축된 데 반해 상대적으로 영향을 덜 받은 상가시장이 최근 수요자들의 관심을 끌고 있다. 상가투자는 이미 입점한 상가점포를 매입하는 방법과 분양시점에 직접 분양을 받는 방법 등 크게 2가지로 나뉠 수 있는데, 최초 분양 받는 경우에는 상가종류나 공급자에 따라 그 분양 방법이 달라지므로 일반인들이 상가를 분양 받기 위해서는 분양 받기 전에 미리 기본적인 내용을 숙지하는 것이 바람직하다. 1. 근린상가 근린상가라고 하면 정확히 어떤 것인가 잘 모르는 경우도 있는데, 흔히 우리가 도로변에서 볼 수 있는 대부분의 상가는 근린상가라고 보면 된다. 근린(近隣)이라는 한자어 그대로 우리 주변에 있는 상가라는 말이다. 단지내 상가와 테마쇼핑몰 등을 제외한 주변의 지나치게 크지 않은 상가들은 거의 근린상가라고 보면 된다. 그렇기 때문에 대부분의 창업자들은 근린상가에서의 창업을 고려하게 되고, 근린상가내 점포를 분양받거나 임대하기 위해 고민하게 마련이다. 2. 아파트 단지내 상가 말 그대로 아파트 단지에 있는 상가이다. 다른 상가와 마찬가지로 투자 때 유의할 점이 많다. 아파트 단지 내 상가는 배후 단지 규모에 큰 영향을 받는다는 것을 유의해야 한다. 전문가들은 단지 규모는 1천 가구 이상, 가구당 점포면적은 0.5평 이하를, 대형 평수 단지보다는 단지 안 소비 성향이 강한 중소형 평수 단지가 유리하다고 조언하고 있다.분양면적 대비 매장 전용면적은 일반적으로 50-60%로 전용면적이 넓은 상가를 선택하되 통로 등 공용 면적은 넓은 곳을 택해야 한다. 공용면적이 답답할 정도로 좁으면 고객들이 방문을 꺼릴 수 있기 때문이다.또 인근에 대형 할인매장, 백화점유무를 확인, 의류점 등 중복 업종은 피하고 식품점과 같은 생활 밀착형을 택해야 한다. 대형 상가에서 셔틀 버스를 운행하면 단지 안 상가의 수요가 분산돼 매출이 줄어든다는 점도 고려해야 한다. 지하층은 식료품, 수퍼마켓, 1층은 약국, 제과점, 비디오 대여점, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등을 내는 게 좋다. 3. 주상복합 상가 하나의 건물에 주거공간과 상업공간이 함께 공존하는 건축형태를 말한다. 주상복합상가는 주로 도심의 자투리땅에 많이 건축된다. 주거공간 90%와 상업공간 10%의 비율로 되어 있다. 대부분 도심지나 중심지에 위치하여 교통이 편리하고 접근성은 뛰어나지만 주거공간의 쾌적성은 떨어진다는 단점이 있다. 4. 전문 테마 상가 규모면에서는 비슷할 수 있으나 백화점이나 쇼핑몰과는 확실히 다르다. 백화점이나 쇼핑몰은 하나의 건물에 생활용품, 농ㆍ수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성되어 있으나 전문테마상가는 말 그대로 건물전체가 하나의 테마로 구성되어 있다는 것이다.한방상가, 의류상가, 공구상가, 전자상가 등이 대표적이라 할 수 있다. 대부분 전문상품만을 취급하므로 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교하여 가장 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점은 있으나 일부 지역에 편중되어 있어 접근성이 떨어진다는 단점이 있다. 5. 쇼핑몰일명 쇼핑센터로 부른다. 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 쇼핑몰은 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양하여 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 쇼핑몰의 장점은 점포 각각의 점주가 따로 있어 친절 면이라던가 가격 조정이 어느 정도 가능한데 반하여 일관성, 통일성이 부족하다고 할 수 있다. 6. 상가주택근린상가 지역에 위치하고 있는 주택형상가로 일반적으로 1, 2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말한다. 상가임대수익을 고려하여 저금리 시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이다.

건설·부동산
전북일보
2006.11.10 23:02

[천상덕의 재개발 길잡이] 철거·시공보증·착공

1.철거관련주택재건축정비사업의 경우 주택사업계획인가를 얻고자 하는 경우에는 철거계획서 등을 제출하여야 하며, 사업계획인가를 득하고 관리처분계획인가을 한 후 철거를 하여야 한다.△건축물의 철거 등의 신고건축물을 철거하는 경우 철거를 하기 전에 시장에게 신고하여야 한다.△건축물철거·멸실의 신고건축법 제27조제1항의 규정에 의하여 법 제8조의 규정에 의한 허가대상건축물을 철거하고자 하는 자는 철거예정일7일 전까지 건축물철거·멸실신고서를 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다.△멸실 등기건물 멸실이 완료된 때에는 조합은 1월이내에 일괄적으로 멸실등기를 신청하여야 하며 이를 해태하는 경우 5만원 이하의 과태료에 처한다.2. 시공보증조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정(제8조제1항 또는 제3항의 규정에 의한 공동사업시행자가 시공하는 경우를 포함한다)한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공사가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공사를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 일정금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 건설교통부령이 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다. 법 제51조제1항에서 '건설교통부령이 정하는 기관의 시공보증서'라 함은 조합원에게 공급되는 주택에 대한 △건설산업기본법에 의한 공제조합이 발행한 보증서 △주택건설촉진법에 의한 대한주택보증회사가 발행한 보증서 △은행법 제2조제2호의 규정에 의한 금융기관, 한국산업은행법에 의한 한국산업은행, 한국수출입은행법에 의한 한국수출입은행, 중소기업은행법에 의한 장기신용은행이 발행한 지급보증서 △보험업법에 의한 보험사업자가 발행한 보증보험증권이 있다.3. 착공착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시장 등에게 신고해야 한다. 공사감리를 지정한 건축물에 대하여는 공사감리자 및 공사 시공자가 그 신고서에 함께 서명하여야 하며 건축허가 후 1년 이내에 착공하지 않을 경우에는 착공연기신청서를 시장 등에게 제출하여야 한다./(주)에스디이 대표이사

건설·부동산
전북일보
2006.11.10 23:02

[알짜 매물 추천 베스트5] 전주 우아동 2가 대우2차 아파트 등

◇ 아 파 트△ 전주 덕진구 우아동 2가 대우2차 아파트전주시 덕직구 우아동 대우2차 아파트 50평형이 매물로 나왔다. 지난 99년도에 준공된 아파트로 방 4개 욕실 2개를 갖추고 있다. 계단식 구조로 해당아파트는 15층중 1층에 위치해 있다. 단지는 총 450가구로 형성 되었고 대중교통이 양호하며 기린초,인후초,온고을중,유일여고가 가까이 있으며 전북대 병원과 아중체련공원을 이용할 수 있다. 매매가는 1억7천만원◇ 전 원 주 택 △ 임실군 신덕면 삼길리임실군 신덕면 삼길리 위치한 황토로 건축한 웰빙 전원주택 이다 전형적인 시골 분위기가 주위에 펼쳐지고 전주에서 25분거리이다. 건축년도는 2003년도이며 방3개 욕실1개를 갖추고 대지 119평 건평 29평의 2층 주택 매매가 7천만원.◇ 상가 빌딩 △ 전주시 덕진구 인후동1가 상가빌딩전주시 덕진구 인후동 1가에 위치한 상가 빌딩이 매물로 나왔다. 부영 6차아파트 인근의 건물로 대지 90평 건평 168평 2003년도에 지은 지상 3층 건물로 1층에 점포 2개 2층 사무실 1개 3층 개인주택으로 구성되었다. 매매가 6억원 ◇ 토 지 △ 완주군 구이면 원기리완주군 구이면 원기리 구 모악산 등산로변에 위치한 토지로 계곡과 도로에 접하고 지대가 높아 조망이 우수하며 현재 2채의 건물이 있다 전원주택으로 최상의 입지조건을 지녔다 관리지역으로 대지가 850평, 임야 350평 총 1,200평이며 건물 포함하여 매매가 7억2천만원 / 평당 60만원 △ 진안군 부귀면 봉암리 진안군 부귀면 봉암리에 위치한 토지로 쾌적한 전원생활에 적합한 토지이다 지대가 높아 전망이 우수하고 도로 및 전기시설이 갖추어져 있다. 농림지역 임야이며 200평 매매가 2천5백만원 / 평당 12만5천원 자료제공: 스피트뱅크 호남지사 062-655-0114 (상담:전주 바른 부동산 011-653-1216)

건설·부동산
전북일보
2006.11.08 23:02

[부동산] 순창 강천산 부근 동향 - 관광단지 조성계획에 오름세

순창군 강천산군립공원 입구에 위치한 강천 저수지 하류 인근지역이 최근 알려진 관광단지 조성 계획 등에 따라 부동산 가격이 소폭의 오름세를 보이고 있다.특히 이 일대는 군의 팔덕제(강천 저수지) 재개발 사업과 강천산 온천 개발 계획이 전해지면서 현재 토지를 소유하고 있는 소유자들이나 투자 목적에 의해 매입하려는 구매 희망자들로부터 부동산에 대한 가치가 높게 평가되고 있다.군에 따르면 순창군 팔덕면 청계리 강천산 공원 입구에 있는 팔덕제가 현재 위치에서 순창방향으로 약 800m 내려져 길이 174ｍ, 높이 23ｍ의 중규모 저수지로 축조 될 예정이다.여기에 투자되는 예산은 향후 3년 간에 걸쳐 연차적으로 국비 325억 5000만원의 예산을 투입할 계획이며 이로써 그 동안 강천산이 고민하고 있던 큰 난제 중에 하나인 주차 공간 부족으로 인한 성수기 주차 난을 해결 할 수 있을 것으로 기대되고 있다.또한 이곳에는 수상 레져 시설 등 각종 유락 시설 등이 함께 들어 설 것으로 예상되고 있으며 머지않아 이 일대가 대규모 관광지로 조성 될 수도 있다는 예측이 나오면서 인근에 위치한 토지 소유자들이 매물 자체를 내 놓지 않고 있는 상태라고 지역의 부동산 관계자는 전했다.이 때문에 매수를 원하는 구매 희망자들은 있지만 매물이 아예 없어 거래되는 부동산은 전무한 상황이라고 이 관계자는 귀 띔 했다. 이와 함께 팔덕면 청계리 일원에서 개발 될 것으로 전망되고 있는 온천 개발은 이 일대 토지에 대한 활용가치를 높일 뿐 아니라 장기적인 측면에도 투자 가치를 크게 상승시킬 것이라는 분석이 지배적이다.실제로 지난 해 이 일대지역 임야의 경우 평당 3만원 선에서 형성되던 매수 예정가격이 최근에는 평당 10만원 이상 선까지 제시되고 있으며 특히 상대적으로 개발이 쉬운 전.답 등 대지의 경우에는 기존 15만원~20만원 선 하던 것이 최근에는 20만~30만원 선까지 매수 의사가 제시되고 있는 상태다.이에 지역의 한 부동산 관계자는 "강천산이 관광지로 이름이 알려지면서 이 일대 부동산 가격이 다른 지역에 비해 소폭의 오름 선에서 가격이 제시되고는 있지만 워낙 매물이 없어 부동산 매수가 하늘에서 별 따기 보다 힘든 상태다”며"이 일대의 부동산의 투자가 가치는 단기적인 측면에서가 아닌 장기적인 투자 형태의 가치는 충분하다”고 말했다.이와 관련 지역 주민 최모씨(63)는 "강천산 부근에 관광산업 등 각종 레져 시설이 들어 선 다는 이야기가 나오면서 땅 값은 약간 올랐지만 땅을 팔려는 사람이 없어 거래는 거의 이루어지지 않고 있는 상황이라”고 말했다.

건설·부동산
임남근
2006.11.08 23:02

[최상철의 건축이야기] 공부 잘하는 방

아무리 지구촌 한 가족이라고 하더라도 동양과 서양은 분명 다르며, 남북으로 나뉘어져 사는 사람들 사이에도 적잖은 차이가 드러난다. 그 차이를 공간의 위치, 즉 방위에서 찾아보면 재미있다. 우리가 살고 있는 공간은 보통 동서남북과 그 사이까지 합쳐서 전부 여덟 개의 방위로 나눌 수 있는데, 주역에서는 이를 팔괘(八卦)로 구분하고 그 각각의 방위에 나름대로 의미와 성질을 부여해놓고 있다. 우선 동쪽은 해가 뜨는 방위라서 일의 시작과 푸름을 상징하고, 서쪽은 하루의 일과를 끝내고 저무는 석양을 나타내고 있으며, 남쪽은 젊음과 정열을, 북쪽은 한겨울의 저장과 은둔 그리고 다시 또 새로운 시작을 의미하고 있다. 그 때문인지는 몰라도 대부분 동쪽 방에 오래 거주하게 되면 적극적이고 진취적인 기운이 함양되는 반면, 서쪽 방은 다소 사색적이고 폐쇄적인 기운이 스며들게 된다고 한다. 그래서 옛날 왕조시대에도 다음 왕권을 걸머질 세자를 동궁(東宮)에 기거하게 하고 동궁마마라고 불렀는가 하면, 광해군이 인목대비를 어찌하지 못하고 결국 유폐한 곳이 바로 서궁(西宮)이었다는 사실도 눈여겨볼 필요가 있다. 이처럼 우리인간은 비록 직접 인식하고 있지는 못할지라도, 해와 달과 기류가 만들어내는 무지막지한 변화 속에서 살아가고 있는데, 건축물을 배치할 때나 방을 나눌 때도 그 변화를 적절히 활용하면 여러 가지 지혜를 얻을 수 있게 된다. 공부를 잘하는 것도 마찬가지다. 물론, 공부는 스스로 열심히 노력해야 잘하는 것이겠지만, 만약 공부를 잘하는 방이 따로 있다면 다들 귀가 솔깃해지게 된다. 그런데 정말 공부를 잘하는 방이 존재한다. 아니, 「공부를 잘 할 수 있는 방위」라고 해야 정확할 것이다. 북서쪽이다. 북서쪽은 팔괘 상으로 건방(乾方)에 해당되는데, 건(乾)은 「하늘」이라는 뜻과 함께 주인을 상징하고 있다. 태극기만 봐도 그렇다. 가운데 둥그런 태극을 중심으로 네 모서리에 각각 「건곤감리」가 차례로 배치되어 있는데, 이때도 「건(?)」은 북서쪽을 차지하고 있다. 그리고 또 북서쪽은 다른 방위와는 달리 하루 종일 일영(日影)의 변화가 거의 나타나지 않는 방향이기도 하다. 그래서 그런지 북서쪽에 오래 기거하게 되면 성격은 차분해지고, 생각마저 깊어지게 된다고 한다. 물론 선뜻 받아들이기가 어려울 것이다. 그러나 옛날 학창시절에 사용했던 공부방 위치를 곰곰이 한번 더듬어보자. 잠시잠깐 거처한 방보다는 오래 사용한 방이라야 한다. 수긍가는 대목이 적잖을 것이다. 그게 바로 하나의 생활공간 안에서도 알게 모르게 차이를 드러내는 「방위의 힘」이며, 「공간 기과학(氣科學)」의 작용인 것이다. /삼호건축사사무소 대표건축사

건설·부동산
전북일보
2006.11.08 23:02

[천상덕의 재개발 길잡이] 일간신문에 공고, 신청·청산

1. 분양공고 및 분양신청 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제28조제3항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(주택재건축사업의 경우에는 제11조의 규정에 의하여 시공자를 선정하여 계약을 체결한 날)부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.다음 각호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일가닌문에 공고하여야 한다.1) 사업시행인가의 내용 2)정비사업의 종류 · 명칭 및 정비구역의 위치 · 면적 3)분양신청서 4)분양신청기간 및 장소 5)분양대상 대지 또는 건축물의 내역 6)개략적인 부담금 내역 7)분양신청자격 8)분양신청방법 9)토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법 10)분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 11)그 밖에 시 · 도 조례가 정하는 사항2. 분양신청을 하지 아니한 자등에 대한 조치사업시행자는 토지등소유자가 ○분양신청을 하지 아니한 자 ○분양신청을 철회한 자 ○도시 및 주거환경정비법 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외 된 자의 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지 · 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다.3. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지 · 건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장 · 군수가 추천하는 "부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다./(주)에스디이 대표이사

건설·부동산
전북일보
2006.11.03 23:02

[알짜 매물 추천 베스트5] 전주 덕진구 호성동 주공 아파트 등

◇ 아 파 트△ 전주 덕진구 호성동 주공 아파트전주시 덕직구 호성동 주공 아파트 24평형이 매물로 나왔다. 지난 97년도에 준공된 아파트로 방 3개 욕실1개를 갖추고 있다. 계단식 구조로 해당아파트는 16층중 5층에 위치해 있다. 단지는 총 1466가구로 형성 되었고 대중교통이 양호하며 북초, 기린중, 호성중, 중앙여고가 가까이 있으며 코렉스마트, 삼성 홈플러스, 전북대 병원과 덕진공원, 체련공원을 이용할 수 있다. 매매가는 7천500만원◇ 토 지 △ 김제시 금구면 선암리김제시 금구면 선암리에 위치한 토지로서 도로에 약 65m 접하고 경사완만하며 주위 풍경도 우수하다 복지시설 또는 묘지로 적합하다 관리지역으로 임야 2000평 매매가 1억4000만원 / 평당 7만원 △ 김제시 금구면 금산사 입구김제시 금산면 금산초교 인근에 위치한 토지로서 전원주택 또는 가든으로 적합, 농림지역으로 1900평 매매가 4억원 / 평당 21만원 △ 완주군 경천면 성북리완주군 경천면 경천저수지 상류에 위치한 토지로 도로에 접하였고 경천저수지가 한눈에 내려다 보여 전원주택으로 최상의 입지조건을 지녔다 농림지역으로 임야 250평 매매가 1억3500만원 / 평당 54만원 △ 진안군 부귀면 황금리 진안군 부귀면 황금리에 위치한 토지로 쾌적한 전원생활에 적합한 토지이다 주말농장에도 적절한 토지 농림지역 전이며 200평 매매가 1천6백만원 / 평당 8만원자료제공: 스피트뱅크 호남지사 062-655-0114 ,상담:전주 바른 부동산 011-652-7750

건설·부동산
전북일보
2006.11.01 23:02

[강대호의 건축단상] 건축 단위의 역사

현재 건축에서는 모두 19세기에 제정된 미터(M: Meter)법에 의하여 국제적으로 통일된 단위를 사용하고 있다. 이 단위는 지구의 자오선을 기준으로 만들어진 것으로서 건축의 주사용자인 인간의 치수와는 사실은 무관한 것이다. 역사적으로 볼 때, 모든 건축의 단위는 인간 활동의 용기(容器)라는 기능에 맞도록 대부분의 인간의 성인남자 신체 크기를 기준으로한 공통점이 있다. 동양의 경우 길이 단위로는 한치(寸: 손가락 하나 굵기), 지척(指尺 : 4寸, 손가락 4개 굵기), 한 뼘(指幅: 10寸, 손가락 10개 굵기) 등으로부터 시작하여 한 척(尺: 10寸), 한 장(丈: 10尺) 등이 사용되었다. 거리단위는 1보(步: 5-6尺), 1리(里: 1800尺), 1식(息: 30里) 등으로 표기되었다. 시대별, 국가별로 약간의 차이가 있으나 1척을 20-30cm를 기준하였으며, 1보는 1-1.5m, 1리는 360-480m, 1식은 10-14km에 해당된다. 이는 과거 당시의 인간의 보행에 의한 교통거리로서의 개념을 보여주는 예이다. 과거의 전통적 면적 단위는 토지의 절대 크기가 아닌 토지에서 나오는 수확량으로 표현되었다. 즉, 절대 면적보다는 토지에서 나오는 수확량이 더욱 큰 관심사였던 것이다. 따라서 토지면적은 그 토지에서 나오는 수확물의 부피단위로 표현되었다. 인체의 손에 의한 한 줌(홉(合): 약 0.06～0.18), 한 웅큼(되(升): 약 0.6～1.8), 한 말(斗: 약 6～18), 한 섬(石, 90～180(또는 2가마))등의 개념인 결(結: 10,000㎡ 상당), 부(負: 100㎡ 상당) ,속(束: 10㎡ 상당), 파(把: 1㎡상당), 합(合: 0.1㎡ 상당), 작(勺: 0.01㎡ 상당) 등의 단위가 면적 개념이었던 것이다. 이러한 개념은 모든 단위들이 필요와 용도에 맞게 기원(起源)하고 있으며 특히 인간과 인체를 중심으로 기준하고 있다는 사실을 말해주고 있다. 지금 우리나라에서 사용되고 있는 자의 역사는 삼국사기와 삼국유사의 기록에 의하면 삼국시대부터 고려까지 기전척(箕田尺: 35.510 cm) 고구려척(高句麗尺: 35.498 cm), 10지척(指尺: 19.42 cm), 주척(周尺: 20.795-20.450 cm), 백제척(百濟尺: 23.25 cm), 당대척(唐代尺: 29.706-30.010 cm) 등이 있었다고 전해진다. 조선시대에는 경국대전(1469년), 광무 6년(1902년), 강희 3년(1909년) 등에서 척도의 기준을 기록하고 있다. 경국대전에서는 리(釐), 분(分), 촌(寸), 척(尺), 장(丈) 등을 정리하였다. 광무 6년에는 경국대전의 것에다 리(釐)의 1/10단위로서 호(毫)와 리(里: 1386尺)가 추가되었다. 강희 3년, 1909년에는 1905년 일본이 을사보호조약이후에 1910년의 한일합방 준비를 하기위해 계량 단위의 일본화를 이미 시도하고 있었다는 사실을 말해주고 있다 우리나라 단위 한자인 호(毫)를 모(毛)로서 리(毫)를 리(厘)로서 단순화시킨 일본식 한자로 교체하여 기록하였으며, 6척에 해당하는 간(間)과 360척(60間)에 해당하는 정(町)을 추가하였고 1리(里)를 12,960尺(36町)으로 변경하여 일본의 단위체계로 통일하여 선포하였다. 1964년 1월부터 지금까지 미터법에 의하여 단위를 공식표기하고 있으나, 실제로 일제 시대에 대부분 지적도가 작성된 이후, 평, 단보, 정보 등의 일본의 단위를 지금까지 일상적으로 사용해 오고 있다고 할 수 있다.

건설·부동산
전북일보
2006.11.01 23:02

[부동산] 홈플러스 개장이후 인상 조짐 안보여

홈프러스 개점 이후 지각변동을 예고했던 영등동 일대 아파트 및 상가 건물 가격이 보합세를 유지하고 있다.롯데마트와 최근 문을 연 홈프러스가 위치한 영등동 일대는 이들 대형유통할인점들이 입점을 서두르던 지난해 초 30% 가량 뛰어오르며 건물주들이 짭짤한 재미를 보기도 했다.그러나 홈프러스 개장 이후 큰 폭으로 인상될 것이라는 소문과는 달리 지켜보자는 구매자들의 심리가 확산되면서 거래 또한 뚝 끊긴 상태다.아파트의 경우 24평형이 8100원에서 높게는 8200만원, 32평형도 1억3000만원을 밑돌고 있다.이는 이들 대형할인점들이 입점하기 전인 지난 2004년말부터 지난해 초 3000만원에서 많게는 5000만원이 인상된 이후 줄곧 보합세를 유지하고 있다.다소 규모가 큰 42평형은 홈프로스 개장을 전후해 100만∼200만원이 인상된 1억4000만원에 거래되고 있다.49평형 역시 홈프러스 개장 직전 다소 인상된 이후 제자리걸음을 거듭하며 1억8000만원을 밑돌고 있는 실정이다.준공된지 10년을 넘긴 아파트의 경우 같은 평수라 하더라도 인상 폭이 더욱 낮은데 리모델링이 이뤄진 아파트는 사정이 다르다.집을 고치거나 시설물을 더한 아파트는 1000만원에서 높게는 2000만원의 웃돈이 얹혀지기도 한다.또 최근 준공된 골든캐슬아파트는 롯데마트와 이에 가세한 홈프러스가 개점되면서 지역 최고의 명당 자리로 부상하며 54평형 가격이 3000만원까지 오른데 이어 대형할임전 개점 이후 또다시 2000만원이 인상된 3억2000만원을 웃돌고 있다. 익산지역 최고의 상권으로 자리잡은 이 일대 상가 또한 대형할인점 개점 이후 사자주문 심리가 위축되면서 매물이 끊긴 상태다.홈프러스 및 롯데마트 인근 상가 건물의 전세금은 목이 좋은 노른자위 땅의 경우 평당 1500만원을 웃돌고 있지만 접근성이 다소 떨어지는 외곽지역은 1000만원을 밑돌고 있다.중앙동 일대 업소들이 몰려들며 한때 천정부지로 뛰어올랐던 영등동 일대 땅값은 지난 3년전부터 시들해지기 시작해 사자주문이 전무한 상황이다.익산시 영등동 코리아부동산 관계자는 "영등동 일대 아파트 및 상가 건물 가격이 지난 2004년 인상된 이후 보합세를 유지하거나 다소 인상된 상황으로 최근 홈프러스 개장 이후에도 별다른 인상 조짐을 보이지 않고 있다”고 말했다.

건설·부동산
장세용
2006.11.01 23:02

[부동산] 먼저 팔고 매수는 천천히...대출 가능금액 확인부터

요즘 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘었다. 중소형에서 중대형으로, 외곽지역에서 중심지 등 인기지역으로 옮기려는 사람들이다. 최근 빚어지는 지방 광역시 고분양가 영향으로, 지역 부동산 시장이 들썩이면서 하루 빨리 우량 아파트로 갈아타려는 경향이 많아졌다. 아파트를 갈아타더라도 몇 가지 요령이 있다.먼저 팔고 나중에 사라 1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 조심할 게 많다. 가급적 '선(先) 매도 후(後) 매수' 원칙을 지키라는 것이다. 상승기에는 집을 산 뒤 보유 주택을 팔면 더 많은 차익을 얻을 수 있다. 하지만 비인기지역에서 인기지역, 비인기지역에서 비인기지역으로 갈아타기를 할 때 이런 방법은 위험하다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있다. 일부 중개업소에서 "집을 사면 언제까지 종전 집을 팔아주겠다”고 약속하는 경우가 있지만 곧이 곧대로 믿어선 안된다. 정부 정책이 변화무쌍해 집을 사고 난 뒤 갑자기 시장이 얼어붙는 대책이 나올 수도 있기 때문이다. 환금성이 떨어지는 단독주택이나 빌라에서 아파트로 옮길 때에도 매도 계약을 한 뒤 매수를 해야 낭패를 당하지 않는다. 인기지역에서 인기지역으로 옮길 때는 이런 리스크가 낮지만 재테크 고수가 아닌 이상 이런 방법은 피하는 게 안전하다. 가급적 실거주 가능한 곳으로 아파트를 고를 때는 비과세 요건을 채울 수 있는 30평형대 이상이 좋다. 서울과 수도권 5대 신도시, 과천에선 3년 보유 이외에 전세대원 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있고 나머지 지역은 3년 보유 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다. 따라서 실거주 가능하며 3년 보유할 정도의 여유자금으로 옮겨야한다.재건축 추진 단지를 사더라도 거주와 재테크를 겸할 수 있는 중형을 고르는 게 낫다. 조합설립 인가를 받은 재건축 단지를 사면 입주 때까지 팔 수 없다. 이런 단지는 장기간 자금이 묶인다는 점을 감안하고 투자해야 한다. 15년 이상된 아파트라면 계단식보다는 복도식을 고르는 게 유리하다. 리모델링으로 평형을 더 많이 넓힐 수 있기 때문이다. 리모델링 등 재료를 안고 있는 아파트가 일반 아파트보다는 가격 상승폭이 큰 편이다.선 자금계획 마련 필수 자금 계획도 잘 짜야 한다. 갈아타기를 하려는 집값은 지금 거주하고 있는 집값보다 훨씬 비싼 경우가 많다. 특히 투기지역 내 시가 6억원 초과 아파트는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 이중 규제를 받으므로 은행 대출가능 금액을 알아 본 뒤 매수 계약을 해야 한다. 은행권의 대출 옥죄기로 매도자의 대출금을 매수자가 모두 승계하지 못하는 일이 생겨날 수 있다. 이를 대비해 매도자가 계약을 마음대로 해제하지 못하도록 계약서에 이런 내용을 명기하는 게 좋다. 매도자의 계약 해제 막는 법 상승기에 집을 산 경우, 매도자가 계약을 해제할지 몰라 걱정이 앞선다. 다른 특약조항이 없는 한 중도금 지급일 이전에 매도자는 계약금의 배액을 물어주고, 매수자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제 565조). 이런 가능성에 대비해 미리 안전장치를 마련해두는 것이 좋다. 예컨대 계약할 때 매매 대금의 10%를 지급하면서 '이 금액은 계약금 5%, 중도금 5%'라는 조건을 달면 매도자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다. 계약서에 쌍방이 계약 해제권을 포기한다는 내용을 특약조항에 적는 것도 한 방법이다. 다만 이런 조항을 달면 매수자에게도 족쇄가 될 수 있다.중도금 지급을 앞두고 값이 크게 올라 매도자가 계약을 해제할 것 같으면 매도자의 은행 계좌로 중도금을 송금하거나 법원에 공탁해도 된다. 다만 매도자가 계약 해제를 통보하기 이전이어야 한다.

건설·부동산
전북일보
2006.10.27 23:02

[천상덕의 재개발 길잡이] 사업 시행자 의무 '이주대책'

△이주대책정비사업의 시행에 있어 이주대책은 직접적으로 건축물의 철거 및 착공을 위한 전제이면서 토지등소유자의 대체 주거지를 마련해주기 위해 조시정비법이 사업시행자의 의무로 정하고 있는 단계이다. 이러한 이주대책은 원만한 사업진행을 위해 필수적인 것이며 건축물의 착공을 위한 가장 중요한 단계이다. 건축물이 원활하게 비워지지 않는 한 건축물의 철거 및 착공이 불가능한 것이기 때문이다. 도시 및 주거환경정비법은 기존의 재건축정비사업과는 달리 관리처분계획을 건축물의 철거 이전에 수립하도록 정하고 있다.△이주비시공자가 재건축정비사업조합원들에게 무이자로 대여하는 이주비는 조합원의 입장에서 보면 시공자의 부도·파산등의 사유로 입을지도 모르는 피해에 대한 채권의 확보대책이기도 하다. 이주비는 무이자 이주비라고 하더라도 공사완료 후 공사비(제사업비용)에 그 이자만큼의 금융비용이 포함되기 때문에 엄밀한 의미의 무이자이주비라 볼 수는 없다. 그러나 직접 조합원이 이자를 지급하지 않으므로 입주시점까지 금융적 부담은 덜하다고 본다.이주비는 전세계약서 확인 후 실제 이주하는 날에 지급해야 하며, 조합은 이주계획이 확정되면 이주비를 지급하기 전에 조합원으로부터 이주각서 등 이주와 관련된 제반서류를 받아야 한다. 실무상 시공자가 이주비를 대여할 때 대여금 중 일정금액을 무이자로 대여하면서 이주기간을 초과하는 경우에는 무이자 부분에 대하여 초과일수 만큼 이자금리를 적용하도록 단서규정을 두고 있는 경우가 보통이다. 소수 조합원의 이주의무 불이행으로 인한 사업지연 등 다수 조합원의 피해를 초래하는 경우를 대비하여, 이주지연으로 인하여 발생하는 모든 손해를 조합원이 책임을 지도록 하고 그 조합원의 권리물건을 환가처분하여 손해배상금 등으로 충당할수 있도록 규정을 두어 이주지연으로 인한 분쟁을 미리 예방해야 한다.△이주절차·미이주 조합원 문제도시 및 주거환경정비법의 이주절차는 사업시행인가 → 신탁등기(재건축사업의 경우) → 관리처분총회 → 공람과 의견청취 → 관리처분 계획인가신청 → 관리처분 계획인가 → 이주 및 철거 의 절차로 시행하여야 한다. 미 이주자는 재건축정비사업조합설립에 동의하여 조합원으로 가입하고도 재건축 추진관정에서 조합에 대한 불만 등을 이유로 약정기간 내에 이주하지 않는 자를 말한다. 이 경우 미 이주조합원이 조합원 전체에게 미치는 경제적, 시간적 손실을 막기 위한 법적 수단으로는 건물의 명도소송, 처분금지가처분, 손해배상청구소송, 매도청구소송 등이 있다.

건설·부동산
전북일보
2006.10.27 23:02

[알짜 매물 추천 베스트5] 전주 완산구 서신동 동아 아파트 등

◇ 아 파 트△ 전주 완산구 서신동 동아 아파트전주시 완산구 서신동 동아 아파트 36평형이 매물로 나왔다. 지난 96년도에 준공된 아파트로 방4개 욕실2개를 갖추고 있다. 계단식 구조로 해당아파트는 15층중 11층에 위치해 있다. 단지는 총 419가구로 형성 되었고 대중교통이 양호하며 서일초, 서신중, 한일고가 가까이 있으며 E마트, 롯데백화점, 전북대 병원을 이용할 수 있다. 매매가는 1억 5500만원◇ 토 지△ 완주군 소양읍 대흥리완주군 소양읍 대흥리에 위치한 토지로서 도로에 접하고 전원주택 또는 대체농지로 적합하다 투자가치가 있으며 농림지역으로 답 494평 매매가 4천940만원 / 평당 10만원 △ 완주군 소양면 신교리 완주군 소양명 신교리 위치한 토지로서 전주외곽에서 5분 거리로 전원주택지로 각광받는 지역이며, 투자가치도 있으며 전원주택용지로 적합, 자연녹지로 답,전 2필지 842평이며 매매가 1억8000만원 / 평당 21만4천원 △ 익산시 함라면 신등리익산시 함라면 신등리에 위치한 토지로 2차선 도로에 접하였고 완만한 경사로 전원주택 또는 농장,과수원으로 적합 보건소와 체육시설이 인접하여 투자가치도 높음, 관리지역으로 임야 2064평 매매가 1억6000만원 / 평당 7만8천원 △ 완주군 화산면 승치리 완주군 화산면 승치리에 위치한 토지로 지반이 석회암으로서 채석용으로 활용가치가 높다 .농림지역으로 임야이며 1만평 매매가 1억5000만원 / 평당 1만5천원자료제공: 스피트뱅크 호남지사 062-655-0114 상담:전주 바른 부동산 011-653-1216)