[이상호의 부동산 톡톡정보] 금리인상, 부동산시장 당장 영향은 적지만 경계

지난주 말 한국은행이 기준금리를 2%에서 2.25%로 인상하기로 하면서 16개월 간 끌고 온 초저금리 기조에 변화를 주기 시작했다.금리인상은 자체로만 볼 때 부동산 시장에 악재로 작용한다. 대출규모가 큰 경우 당장에 늘어날 이자 부담은 물론이고, 실수요자의 매수심리까지도 억누르는 효과가 있어 부동산 경기를 압박하게 된다.그렇지만 이번 조치가 당장 시장에 큰 변화를 줄 정도는 아닌 것으로 보인다. 인상 의도가 그동안 과도하게 낮았던 금리를 조금씩 정상화하자는 것이고, 이미 수차례 예고돼 대비할 여유가 있었기 때문이다.또한 인상폭이 작아 인상분을 반영하더라도 여전히 저금리 기조임에는 변함이 없다. 따라서 경계의 시각은 유지하되 성급하게 움직이기보다는 잠시 관망하면서 투자전략을 가다듬는 기회로 삼아야 한다.다만 금리의 영향을 많이 받는 수익성 상가의 경우 보다 유의할 필요가 있다. 상가는 부동산 중에서도 대출의 비중이 많은 편이고 작은 금리변화에도 수익률이 크게 변할 수 있는 상품이기 때문이다. 당장의 수익률보다는 이후에도 수익을 유지할 수 있느냐를 따져봐야 한다.향후 본격적 금리인상 여부는 여전히 논란 중이다. 투자자도 관망세를 유지하며 이번 소폭 인상을 체력 강화의 계기로 삼아야 한다.

건설·부동산
전북일보
2010.07.12 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 공부상 면적과 실면적 다를땐 측량결과 기준으로

공부상 면적과 실 면적이 다를 수 있다.토지를 매매할 때 면적은 토지대장을 기준으로 정한다.그런데 간혹 토지대장상의 면적과 실제 측량한 면적이 다른 경우가 있어 분쟁이 발생하기도 한다. 실 면적이 작은 경우, 매수인은 면적부족을 이유로 계약 취소나 대금 감액을 요구할 것이고 매도인은 대장상 면적을 이유로 계약서대로 이행할 것을 주장할 것이다.위의 사례에서 행정처리는 측량 결과를 기준으로 여타의 공부를 정정해야 한다. 개별필지의 경계나 범위는 지적도에 의해 특정되는 만큼 지적도를 현실에 반영하는 장치인 측량 결과가 기준이 된다.매매계약 관련 분쟁처리는 필지매매와 수량매매 방식으로 나누어 살펴야 한다.통상적 방식인 필지매매 방식이라면 면적부족을 이유로 계약취소를 할 수 없다. 필지매매는 특정 필지 전체를 하나의 매매단위로 간주하는 방식으로 일부 면적부족 문제로 전체 계약을 취소하지 못한다.반면 수량매매 방식이라면 차이 나는 면적만큼 대금 감액 청구가 가능하다. 수량매매는 면적을 가격 결정의 가장 중요한 요소로 간주하는 계약으로 "단위면적당 가격에 면적을 곱하여 매매대금을 정한다"는 취지를 별도로 명시한다.부동산은 작은 면적에도 큰 대금이 오고간다. 면적이 불분명해 보이면 사전에 적극적으로 측량을 고려할 필요가 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.07.05 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 용정동 조경 갖춘 단독주택

△덕진구 용정동 단독주택=본건은 '서당리마을' 내에 소재하며, 주변은 단독주택, 농경지 등으로 혼재하는 시외곽 주택 지대이다. 소형차량 출입이 가능하고, 제반교통 여건은 보통시 되며, 사다리형 평지의 건부지로서 서남측면과 남동측면이 폭 약4m의 도로와 접해있으며 자연녹지지역, 자연취락지구이다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층의 단독주택으로 급. 배수시설과 개별난방이 설치되어있으며, 다락방, 샷시조 다용도실, 외부계단, 목조테라스 등이 소재한다. 조경시설물(소나무,조경수목,조경석,조경설비 등)은 토지에 포함평가 되었다.△완산구 평화동2가 근린주택=본건은 '지곡초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서 부근은 아파트단지 및 주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 지역이다. 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 대체로 무난시 된다. 세장형 평지의 주상용 건물용지로서, 본건 남측으로 폭 약8m 정도의 아스팔트 포장도로에 접해있으며, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접함), 상대정화구역에 해당된다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층으로 조사일 현재 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 구비되어있다.△김제시 백산면 상리 답=본건은 '자학마을' 북동측 근거리에 위치하는 토지로서 부근은 전, 답, 농경지 및 마을주변 야산이 혼재하는 농촌지대이다. 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 출입하는 등 경작에 따른 일반적인 교통사정은 다소 불편한 편이다. 부정형 평지의 답으로 이용 중이며, 토지이용계획확인서상 농림지역, 농업보호구역, 개발촉진지구에 해당된다.

건설·부동산
김재호
2010.07.02 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 연면적 3000㎡미만 상가, 분양업체 부도때 보장 못 받아

지난 25일 채권 은행단의 기업 신용평가 결과가 알려지면서, 부실업체에 대한 강도 높은 구조조정이 예고된 가운데 도내에 기반을 둔 건설사도 2개사가 포함된 것으로 전해져 불안감이 커지고 있다.부실의 원인으로는 미분양 아파트 증가를 꼽고 있다. 공급자 위주의 주택분양이 수요자들로부터 외면 받으면서 누적된 부채가 감당할 수준을 넘어선 것이다.앞으로 계획사업은 물론 기존사업에도 차질이 예상되며, 더욱이 관련 협력업체로까지 부실의 여진이 이어진다면 피해규모가 더 커질 가능성도 배제할 수 없어 여러모로 뒤숭숭한 분위기이다.이번 부실 건설사 문제는 상가시장에서도 타산지석으로 다루어야 할 일이다.아파트는 건설사가 부도가 나더라도 주택법에 의한 '보증이행제도'가 있어 납부금의 회수나 공사를 재개하도록 하는 최소한의 보장책이 있는데 반해, 상가는 연면적 3000㎡ 미만인 경우 이러한 보장책이 없어 분양사가 부도나면 피해는 고스란히 기 분양자의 몫으로 남게 된다.최근 도내에서는 연면적 3000㎡를 넘지 않는 중소형 상가 신축이 눈에 띄게 늘고 있고, 분양에서도 준공전 선 분양 방식인 경우가 많아 투자자의 주의가 필요하다.선분양 상가를 고려한다면 업체의 재무 건전성도 세심히 살펴야할 것이다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.28 23:02

미분양주택 세감면 연장

미분양 주택에 대한 취득세·등록세 감면 조치가 연장 시행된다.전북도는 이같은 내용을 담은 '전북도세 감면조례 일부개정조례'를 포함한 10건의 개정 조례 및 규칙 등의 자치법규를 25일 전북도보에 게재, 공포한다고 24일 밝혔다.조례개정에 따라 올 6월말로 완료되는 미분양주택에 대한 취득세와 등록세 감면 조치를 2011년 4월 30일까지 한시적으로 연장되고, 미분양주택 대상 기준일은 현재의 2009년 2월11일에서 2010년 2월 11일로 1년간 늘어난다. 지난 2008년 6월11일부터 2010년 6월 30일 사이에 분양계약이 체결된 경우는 면적과 분양가격 인하율에 관련없이 취득세 및 등록세액의 75%가 경감된다.또한 소방직 3교대 시행에 따라 소방직 정원이 1570명에서 1970명으로 400명이 증원되며, 지방교육자치에 관한 법률에 따라 다음달 1일부터 교육위원회가 도의회 상임위원회로 설치된다.

건설·부동산
김준호
2010.06.25 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 서신동 근린주택 교통 여건 양호

▲ 완산구 서신동 근린주택 = 본건은 '광진아파트' 북측 인근에 위치하고, 부근은 음식점 및 빌라, 원룸, 주택 등이 혼재된 주거지역이다. 차량접근이 자유롭고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이며, 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지이다. 동측으로 폭 약6m의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(접함)에 해당된다. 건물의 구조는 철골조 및 조적조 철근콘크리트지붕 지상3층 건물로 1층 음식점, 2~3층은 주택으로 이용 중이며, 위생설비 및 심야전기에 의한 난방시설이 되어있다.▲ 김제시 백구면 월봉리 전 = 본건은 '연대마을' 동측 인근에 위치하며, 농경지 및 취락지대가 혼재하는 순수농경지대로 지방도변 인근에 소재하고, 시내버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통시 된다. 부정형 완경사 및 밑변이 짧은 자루형 토지로서 전 및 일부 폐수처리시설이 설치되어 있으며, 외곽 일부에 콘크리트판넬 울타리가 소재한다. 지적도상 맹지이나 인접한 토지를 통하여 출입가능하고, 남측으로 폭 약2m의 비포장 농로에 접해 있으며, 토지이용계획확인서상 계획관리지역이다. 본건 지상에 비닐하우스 1동과 컨테이너박스가 소재하나 이동 및 철거가 용이한 바 토지에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료된다.▲ 완주군 상관면 신리 답 = 본건은 '백암마을' 북측 인근에 위치하고, 주위는 전,답 및 농가주택 등이 혼재하는 국도주변 농경지대이다. 인근으로 근린생활시설 및 고속도로 공사현장 등이 소재하며, 차량 접근이 가능하고, 시내버스승강장이 소재하는 바 일반적인 교통조건은 대체로 보통인 편이다. 부정형 토지로서 지반은 대체로 등고 평탄하고, 공부상 지목이 답이나 현황 전으로 북측으로 폭 약5m의 포장도로를 통하여 출입하며, 계획관리지역, 접도구역(도로법)해당된다. 지상에 타인(완주군) 소유로 탐문 조사된 제시 외 건물 및 소유자 미상의 묘목이(수종,수령,수량 미상) 식재되어 있으며, 철거가 가능한 농업용 비닐하우스 및 철재 파이프조가 소재한다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.25 23:02

전북도 미분양주택 취.등록세 감면 연장

전북도가 지난해에 이어 올해도 주택시장 안정화와 건설업계의 유동성 지원 차원에서 미분양 주택에 대한 취득세와 등록세의 감면을 10개월 연장한다. 도는 애초 작년 6월부터 올 6월까지 미분양 주택에 대한 취득세와 등록세를 감면할 예정이었으나 경기침체가 장기화함에 따라 기간을 2011년 4월까지 10개월간 한시적으로 연장한다고 24일 밝혔다. 이에 따라 미분양 주택 기준일도 2009년 2월11일에서 2010년 2월11일로 바뀐다. 지방세 가운데 도세인 취득세.등록세는 현재 지방세법에 따라 주택 취득가격의2% 비율로 각각 부과되고 있으며 감면 조치에 따라 미분양 아파트에 대한 취.등록세는 전용 면적과 분양 계약 일자에 따라 62.5∼75% 낮아진다. 도는 이번 연장으로 도내 미분양 아파트 3천가구가 82억원(가구당 260만원)의감면 혜택을 받을 것으로 전망했다. 도 관계자는 "지속적인 주택거래 위축으로 건설사의 부실 가능성과 지역경제 침체 등이 우려돼 미분양주택에 대한 취득.등록세 감면을 연장했다"며 "세수입은 다소줄어들겠지만 주택경기 활성화 등의 정책적 목적은 달성할 수 있을 것"이라고 말했다.

건설·부동산
연합
2010.06.24 23:02

도내 부동산시장 강세 꺾이나

수도권 부동산 경기 침체에도 불구하고 강세를 이어가던 도내 부동산 시장의 거래가 큰폭으로 감소하면서 상승세도 한풀 꺾이는 모습이다.전북도에 따르면 지난 5월중 도내 지가상승률이 0.05%에 그쳐 전국 평균 상승률 0.102%의 절반에도 못미치는가 하면 상승폭도 전월대비 0.007% 하락한 것으로 조사됐다.특히 5월중 토지거래량은 1만485필지로 지난해 같은기간 대비 6.74% 증가했지만, 지난 4월(1만2095필지)에 비해서는 13.3%나 감소하는 등 전반적으로 감소추세를 보이며 2개월 연속 감소세를 기록했다.지역별로 보면 새만금 인근 지역인 군산시와 부안군의 땅값이 강보합세를 보였지만, 14개 시군 전 지역이 전반적으로 보합세로 나타났다. 남원지역은 0.016% 상승에 그쳐 전국 249개 시·군·구 중 하위 16위에 머물렀다.거래량도 신우아파트를 분양한 임실군이 168.3%, 전주시가 7% 증가한 것을 제외하면 군산(-1.9%) 익산(-8%) 정읍(-4.7%) 남원(-13.2%) 등 대부분 시지역에서 감소세를 면치 못했다.이에앞서 부동산 114 발표에서도 5월중 도내 아파트 매매가격은 0.22% 상승했지만, 전월(0.76%)에 비해서는 상승세가 크게 둔화됐다. 전세 시장 역시 66㎡ 이하의 소형면적이 강세를 보이며 전체적으로 0.15% 상승했지만, 4월(0.19%)과 3월(0.25%)에 비해서는 상승폭이 크게 둔화되고 있는 형국을 보였다.이같은 현상은 개발 호재지에 연접하고 있는 지역만이 일부 영향을 받고, 기타 지역은 거래 빈도가 크게 줄었기 때문이라고 부동산 114는 설명했다.이 때문에 일각에서는 지난해 하반기부터 시작된 수도권 부동산 경기 침체 영향이 시차를 두고 도내에 상륙하면서 도내 부동산 시장의 상승세가 한풀 꺾이고 있다는 분석도 나오고 있다.도내 부동산 업계 한 관계자는 "지난달부터 아파트 등 부동산 거래가 급격히 감소하고, 상승세도 주춤하고 있다"면서 "그동안 도내 부동산 시장은 수도권과 무관하게 움직였지만, 향후에는 수도권의 영향을 직접적으로 받을 가능성도 배제하지 못한다"고 전망했다.

건설·부동산
조동식
2010.06.21 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 가격보다 가치를 먼저 봐야

투자상담을 하다보면 어디 싼 땅 없냐는 문의를 받곤 한다. 조금이라도 저렴한 가격에 원하는 토지를 구입하고픈 심정이겠지만 앞으로의 투자환경에서는 경계해야 할 방식이다.싼 땅을 찾는 이유에는 효용이 차순위 정도로 비슷하다면 좀 더 싼 땅을 구입하였다가 언젠가 그 지역의 지가가 상승할 때 1순위 효용의 토지와 동반하여 상승하기를 기대하는 심리에 있다.차익실현 면에서도 평당 1만원짜리가 2만원으로 팔리기는 쉬워 보이나 100만원짜리가 200만원으로 팔리기는 어려울 것이라는 우려가 이런 방식을 부추긴다. 실제로 대규모 개발예정지에서는 싼 땅 투자가 유용한 기법이 되기도 한다. 하지만 일반적 투자에까지 싼 땅 기법을 적용하기에는 주변환경이 만만치 않게 변하고 있다.우리사회의 양극화 경향은 부동산에서도 피할 수 없는 대세로 자리매김하고 있다. 투자자의 선택은 효용이 많은 토지로만 집중되고 상대적으로 효용이 적은 토지에는 눈길조차 주지 않고 있다. 현장에서도 지역 대표시장에는 투자자가 몰리는 반면 산골의 토지는 급매물에도 좀체 매수자를 만나기 어려워지고 있다.싼 가격만으로는 더 이상 가치를 찾기 어렵게 되었다. 조금 비싸보여도 지역의 대표성이나 개발가치를 가진 토지에 투자하는 것이 양극화에 대처하는 투자법이다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.21 23:02

[부동산, 이곳을 주목하라] 전주 서부신시가지와 효자4·5지구

전주 효자동의 서부신시가지와 효자 4·5지구는 최근 부동산 경기 침체에도 불구하고 전주권에서 투자자들의 관심을 모았던 대표적인 지역이다. 서부신시가지에 전북도청을 비롯한 도내 관공서들이 속속 이전하고, 효자 4·5지구에 들어서는 5000여세대 이상의 아파트 입주가 잇따르면서 신도심 및 신흥 주거밀집지역으로 부상하고 있기 때문이다.이 지역은 지난해 하반기까지만 해도 상업지역 및 근린생활지역내 상당수 물량이 미분양으로 남아 있었지만 추석 이후 미분양 물량이 급속히 소진되고, 상가건축도 잇따르는 등 올해 초까지 부동산 시장이 활기를 띠었다.하지만 최근 들어 시세 및 거래가 소강상태에 접어드는 등 국내 부동산 경기 침체 영향에서 자유롭지 못한 모습을 보이고 있어, 향후 시장상황 역시 국내 부동산 경기 회복 여부와 맞물려 움직일 것으로 전망되고 있다.우선 서부신시가지에서는 원룸과 상업지역 토지거래가 꾸준하게 이뤄지면서 가격도 상승세를 이어가고 있다. 원룸의 경우 소형 아파트 수급 불균형으로 인한 매매·전세값 상승 영향 등으로 신혼·은퇴세대 층의 수요가 잇따르면서 지난해 4억5000만∼6억원 선이던 매매가격이 5억∼6억5000만원 선으로 올랐다.상업지역 땅값도 오름세를 보이고 있지만, 음식점 등 자영업자들의 수요가 많은 곳과 도로변 위주로 상승하는 등 필지별로 큰 차이를 보이는 것으로 전해졌다. 주상복합 신축 예정지 인근 도로변이 3.3㎡당 700만∼800만원 선에 달하는 등 전년 대비 평균 100만원씩 상승했다.효자 4·5지구의 경우 신흥주거밀집지역으로 부상하면서 아파트값이 강세를 보이는가 하면 주변 상가에 대한 관심도 크게 늘고 있다.실제 최근의 미분양 사태에도 불구하고 분양이 완료된 이 지역 아파트는 중소형 아파트 강세 영향으로 프리미엄이 3000만∼5000만원까지 호가하고 있다.하지만 인근 일부 아파트의 분양권 전매제한이 이달 말께 해제될 예정인 가운데, 기분양자 중 상당수는 투자수요자가 포함된 것으로 전해져, 전매물량이 한꺼번에 나온다면 일부 저층을 중심으로 프리미엄 하락이 불가피하다는 전망도 나오고 있다. 실제 거래가 많지 않은 것도 이와 무관치 않아 보인다.택지의 경우 토지주택공사의 효천지구 개발사업 유보 방침으로 4지구 개발이 지연되고 있는 반면, 5지구는 상가 및 상가주택 건축이 활기를 띠는 등 대조적인 모습을 보이고 있다.도로변 상가의 1층 분양가가 3.3㎡당 1700만원 안팎, 도로 안쪽 근린생활지역은 1300만원 안팎에서 시세를 형성하고 있지만, 임대가격은 분양가에 못미쳐 수익률을 철저하게 따져 볼 필요가 있다는 지적도 나온다.식당 등 소규모 자영업자들이 몰리면서 식당타운 형성이 예상되는 5지구 상가주택지는 3.3㎡당 230만∼280만원으로 당초 분양가 180만∼230만원에 비해 평균 50만원 가량씩 올랐다는 게 부동산 관계자들의 전언이다.인근의 신 공인중개사사무소 문주영 중개사는 "이 지역은 학군 및 편의시설 등을 갖춘 대규모 주거밀집지역으로 향후 상권 활성화 등이 예상되면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다"면서도 "하지만 거품이 낀 곳이 많고, 위치에 따라 가격과 매매시점이 결정되므로 위치 선정에 대한 안목이 필요하다"고 조언했다.옥계공인중개사 이상호 공인중개사는 "분양가 및 임대료가 상대적으로 높게 형성돼 실수요자들이 부담을 느끼는 반면 향후 상권 활성화가 예상돼 초기 가격조정 과정을 거칠 것으로 보인다"면서 "민간분양중인 상가의 경우 토지주와 건축주의 건축상황 및 자금상황 등을 확인할 필요도 있다"고 말했다.

건설·부동산
조동식
2010.06.21 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 중화산동 상가지대 내 근린시설

▲ 완산구 중화산동2가 근린시설 = 본건은 '한들초교' 남서측 인근에 소재하며, 주변은 상가가 밀집한 성숙중인 상가지대이다. 차량출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통 여건은 양호한 편이며, 가장형 평지로서 인접 의뢰외 토지와 일단의 건부지로 이용 중이다. 북측 및 동측면이 폭 약 8m의 도로와 접해 있으며, 제1종일반주거지역, 소로2류(접함), 상대정화구역에 해당된다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 2층 건으로 1~2층 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 급. 배수시설과 개별난방이 되어있다.▲ 덕진구 덕진동2가 근린시설 = 본건은 '전주대교' 동남측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 소규모공장, 점포 등이 혼재하는 지역이다. 차량접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 양호한 편이며, 일단의 부정형토지로서 인근 토지 및 인근도로와 등고 평탄한 공장부지로 이용 중이다. 동측면이 폭 약6m의 아스팔트 포장도로와 접하며, 제2종일반주거지역, 상대정화구역, 소로3류(적합)이다. 건물의 구조는 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층의 공장으로 위생설비가 되어있으며, 난방은 개별난방이다.▲ 진안군 안성면 노성리 전 = 본건은 '직동마을' 북측 원거리에 소재하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대이다. 차량출입이 가능하고, 제반교통여건은 보통시 되며, 부정형 완경사지(인접도로대비고지)의 전으로 동북측면이 2차로 포장도로와 접해있다. 토지이용계획확인서상 보전관리지역, 금강수변구역, 배출시설 설치 제한지역에 해당된다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.18 23:02

정부 '부동산 거래 활성화' 카드는

이명박 대통령이 17일 비상경제대책회의에서 주택가격 안정 기조를 유지하면서 실수요자의 거래 불편을 없애는 데 집중해야 한다고 강조함에 따라 정부가 '집값 안정'과 '거래 활성화'라는 두 마리 토끼를 잡기 위한묘안 짜기에 나섰다. 국토해양부 등은 총부채상환비율(DTI) 폐지 등 집값을 자극하는 정책은 지양하되 새 아파트를 분양받고도 기존 주택이 팔리지 않아 이사를 하지 못하는 실수요자등을 위해 거래를 활성화하는 방안을 찾는 데 주력할 방침이다. 하지만 '집값 안정'과 '거래 활성화'는 개념이 어느 정도 배치되는 측면이 있어 대대적인 활성화 방안은 나오지 않을 것이라는 게 관가의 전망이다. ◇ 정부 무슨 카드 만지고 있나 = 국토부가 일단 검토하는 카드는 '4.23 대책'을 대폭 완화하는 것이다. 4.23 대책은 새 아파트 입주 예정자가 보유한 기존주택을 구입하는 무주택 또는1주택자에게 총부채상환비율(DTI)을 초과해 대출을 지원해주는 것이다. 하지만 이 대책은 지원 조건이 까다롭고 매수-매도자가 딱 맞아 떨어지기 어려워대책 시행 한 달이 넘도록 지원 실적이 전혀 없는 상태다. 정부는 이에 따라 4.23 대책의 지원 대상을 대폭 늘리는 방안을 검토 중이다. 국토부 관계자는 "현재 입주예정자가 보유한 기존주택의 범위가 강남 3개구를 제외한 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하로 제한돼 있고, 입주예정자의 자격도 입주기간이지나 분양대금을 연체하는 경우로 한정하고 있어 조건이 까다롭다는 지적이 많다"며"자격 요건을 풀어주는 방안을 고려하고 있다"고 말했다. 이 경우 기존주택의 가격, 면적 제한을 완화하고 분양대금을 연체하지 않는 경우도 대상에 포함하는 방안 등이 검토될 것으로 보인다. 분양가 상한제 폐지도 재추진된다. 국토부는 그동안 분양가 상한제가 주택공급을 저해하고 가격 급등기에 시장기능을 왜곡시킬 수 있다고 보고 민간택지에 짓는 민영 아파트에 대해서는 분양가 상한제를 폐지할 것을 주장했지만, 국회에서 번번이 좌절됐다. 국토부는 민간택지 아파트의 분양가 상한제 폐지를 골자로 한 주택법 개정안이 국회에 계류 중인 만큼 상한제 폐지를 다시 추진할 예정이다. 특히 친환경 저에너지 주택처럼 공사비가 많은 드는 아파트는 상한제 적용에서 제외하거나 민간택지의 경우 강남 3개구 등 투기우려 지역만 상한제를 적용하고 나머지는 풀어주는 등 차등 적용하는 방안도 검토될 전망이다. 정부는 그러나 이날 비상경제대책회의에 참석한 전문가들도 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 완화는 바람직하지 않다는 입장을 표명한 만큼 대출규제를 완화하지는 않을 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 "추가 금융이나 세제 완화는 검토하지 않을 것으로 안다"며 "일단 시장 추이를 지켜보면서 발생하는 부작용에 대해서는 미세 조정을 해나가는 방식을 취할 것"이라고 말했다. ◇ 업계 "대출 규제 완화 시급" = 건설업계는 그러나 투자심리가 극도로 위축된 상황에서 침체된 거래를 활성화하려면 대출 규제 완화가 필요하다는 입장이다. 한국주택협회 김동수 실장은 "주택시장 거래 정상화를 위해서는 대출규제를 완화하는 것이 유일한 해결책"이라며 "LTVㆍDTI 등 대출규제를 지역별로 차등적용해야한다"고 주장했다. 일각에서는 현재 강남 3구인 투기지역과 서울권, 수도권에 각각 40%, 50%, 60%로 적용하는 DTI 비율을 각각 10% 포인트씩 완화해야 한다는 의견도 나온다. 거래 침체로 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 다주택자를 위해 다주택자 양도세중과를 폐지하거나 현재 시행하는 감면 혜택을 연장해줘야 한다는 주장도 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "주택 거래를 일으키는 원동력 중 하나는 다주택자의 투자"라며 "시장의 불확실성을 제거하는 측면에서 다주택자에 대해 세금을 중과하지 않는다는 확신을 심어주는 것도 중요하다"고 말했다. 건설업계는 또 현재 지방에만 적용되는 미분양 주택에 대한 양도세 감면 혜택을 수도권으로 확대하고, 보금자리주택 공급 물량과 시기를 조절해 달라고 요구하고 있다. 하지만 인위적인 거래 활성화 대책을 내놓기보다는 시장 기능에 맡겨야 한다는주장도 있다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "최근 집값이 안정세를 보이는 만큼 무리하게 부양책을 남발할 시점은 아니다"면서 "양도세 중과 감면 기간을 연장해주는 정도로 심리적 안정을 유도하는 게 나을 수 있다"고 말했다.

건설·부동산
연합
2010.06.17 23:02

5월 도내 아파트 매각가율 전국 최고치

지난달 도내 아파트 경매시장에서 매각률 하락에도 불구하고 매각가율이 감정가를 웃돌며 전국 최고치를 기록했다.부동산경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 지난 5월중 도내 아파트 경매건수 465건중 매각건수는 180건에 그쳐 매각률이 38.7%로 전월(86%) 대비 절반수준에도 못미쳤다. 이는 완주군 삼례읍 드림아파트 248건이 동시에 매물로 나왔지만 모두 유찰됐기 때문으로 분석됐다.하지만 매각가율은 감정가보다 높은 103%를 기록, 2개월 연속 감정가를 웃돌았다. 이같은 매각가율은 전국 평균 80.1%를 크게 상회하는 것으로 전국에서 가장 높은 수치다.이처럼 매각가율이 높은 것은 전주 서신동 선변서신고을아파트 123건이 모두 감정가를 넘겨 낙찰됐기 때문이라고 지지옥션은 설명했다.경쟁률 부문에서는 27명이나 몰려 감정가 대비 121.6%에 낙찰된 전주 우아동 우정신세계아파트의 한 매물(35.1㎡)이, 매각가율 부문에서 감정가(4400만원) 대비 130%에 낙찰된 전주 서신동 선변서신고을아파트의 한 매물(35.1㎡)이 차지하는 등 소형아파트 강세를 실감케 했다.토지경매시장에서는 매물이 711건으로 지난달(440건) 보다 크게 증가하면서 매각률이 전월(39.3%)보다 상승한 44%를 기록했고, 매각가율 역시 전국 평균치(73.9%)보다 높은 79.6%에 달했다.

건설·부동산
조동식
2010.06.16 23:02

지난달 도내 아파트 시장 주춤…새만금 효과 한정적

수도권 아파트값 하락에도 불구하고 강세를 이어갔던 도내 아파트 시장이 주춤하는 모습이다. 새만금 관광산업에 대한 기대감과 교통호재 등으로 상승세를 보였던 도내 아파트값이 일부 개발 예정지를 제외한 대부분 지역에서 거래 감소와 함께 상승폭도 둔화된 것.부동산 114에 따르면 지난 5월중 도내 아파트 매매가격은 0.22% 상승했지만, 전월(0.76%)에 비해서는 상승세가 크게 둔화된 것으로 분석됐다.이는 개발 호재지에 연접하고 있는 지역만이 일부 영향을 받고, 기타 지역은 여전히 거래 빈도가 줄어든 데 기인한다고 회사측은 설명했다. 특히 새만금 개발과 국립공원 부분 해제 등으로 인해 가격 상승 가능성이 점쳐졌던 군산시 역시 옥구읍과 옥도면 등 방조제를 접하고 있는 일부 지역에 한정된 것으로 조사됐다.

건설·부동산
조동식
2010.06.15 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 펜션사업 관광객 유인요인 많아야 성공

최근 새만금방조제 도로 개통을 계기로 많은 관광객이 방조제를 찾고 있고, 연계지역인 변산반도 일대까지 관광객의 발걸음이 이어지면서 숙박시설에 대한 수요가 늘고 있다.관련 부동산 매수세도 살아나면서 개인투자자의 관심은 펜션 용지에 집중되고 있다. 주로 관광객의 동선에 위치한 고군산·변산·격포·궁항 지역이 사업 유망지로 떠오르고 있고, 상대적으로 건축 인허가가 가능한 곳이 적어 희소성 가치까지 시세에 반영되는 분위기다.그러나 펜션사업은 투자금 회수가 비교적 긴 사업으로 충분한 사업성 검토와 신중한 입지선택이 필요하다.흔히 펜션을 전원주택의 부수적 기능으로 이해하는 경우가 많은데 적극적인 임대사업이 목적이라면 전원주택과는 다른 입지기준을 가지고 접근해야 한다.전원주택은 수려한 풍광이 주된 입지기준이 될 수 있지만 사업적 펜션은 관광객 유인요인과 불특정 다수의 접근성이 주된 입지기준이 되어야 한다. 주변에 관광명소, 해수욕장, 유원지 등이 있어 관광객을 유인하고 이들로부터의 접근이 편리해야 4계절 내내 내방객을 확보할 수 있다.펜션은 입지가 특히 중요한 사업이다. 좋은 풍광을 확보했다는 것만으로는 부족하고 관광객의 동선을 따라 유인요인과 접근성이 양호한 입지를 선택해야 장기적으로 유리하다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.14 23:02

[부동산, 이곳을 주목하라] 군산 수송미장지구

새만금 사업의 최대 수혜지로 떠오른 군산시내 도심권에서 투자자들의 관심을 모으는 지역중 한 곳으로 수송·미장지구가 꼽힌다.이 지역은 인근 남쪽에 경제자유구역 배후도시 입지에 따른 개발 및 투자 시너지 효과 기대와 함께 군산시가 이르면 올 하반기 실시계획을 거쳐 본격적인 개발에 착수할 것이라는 기대감 등이 작용하면서 주목을 받고 있다.하지만 사업이 지연되고 있는데다, 글로벌 금융위기에 이은 부동산 경기 침체로 지난해부터 시세 및 거래가 답보상태를 거듭하고 있다. 따라서 단기 시세차익 보다는 향후 사업추진 여부와 토지보상 여부 등을 지켜보며 임대수익 등 중장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보인다.수송·미장지구가 관심을 끄는 이유는 수송지구 개발에 따른 학습효과 때문으로 볼 수 있다. 환지 방식으로 개발된 수송지구의 경우 단독주택 체비지가 당초 3.3㎡당 90만원에 불과했지만 최근 250만원까지 올랐고, 상업지역은 600만원까지 호가하고 있다. 롯데마트 인근의 상업시설이나 근린생활시설은 3.3㎡당 땅값이 1000만원을 웃돌 정도이다.이같은 상승효과가 미장지구에 영향을 미쳤다는 것이 부동산 관계자들의 전언이다. 실제 4년여전 한국토지주택공사(LH)가 1300여세대의 임대아파트를 건설하면서 토지주들에게 지급한 보상가격이 3.3㎡당 평균 약 70만원에 이른 가운데, 이 지역을 환지방식으로 개발한다는 소식이 알려진 이후 땅값이 상승했다는 후문이다.여기에 미장동 주변에 시청 등 관공서들이 들어서는가 하면 인근의 경자구역 배후도시 등 입지적 조건과 함께 수송택지에서 보상 및 시세차익을 거둔 투자자들이 미장지구에 관심을 가지면서 땅값 상승을 견인했다.미장지구 인근의 논이 지난해 3.3㎡당 80만원까지, 도로가 인접한 상업시설의 경우 3.3㎡당 180만원, 근린생활지역은 180∼200만원까지 오른 가격에 시세를 형성하고 있지만 지난해부터 관망세를 이어가고 있는 것으로 전해지고 있다.군산 태영공인중개사 사무실 육태영 중개사는 "미장지구의 경우 현재 보합세를 보이고 있지만, 개발계획 가시화 등을 지켜보며 관심을 가질 필요가 있다"면서 "토지를 소유하지 않은 일반인들은 향후 체비지 매각을 노려볼 만 하다"고 조언했다.수송지구 역시 최근 중소형 아파트를 중심으로 가격이 상승세를 보이는가 하면, 지구내 상권 활성화 등이 예상되면서 상업시설 땅값의 추가상승 기대감이 나타나고 있다.실제 수송택지지구에서 제일건설이 분양중인 오투그란데 아파트의 경우 인근 아파트 프리미엄 형성 영향 등에 힘입어 올들어 미분양 물량이 빠르게 소진되고 있는 것으로 알려졌다. 계약후 전매 가능 및 중도금 무이자 알선, 발코니 확장 및 샤시 무료 제공 등의 판매전략도 한 몫했다는 게 회사측의 설명이다.군산 복드림 공인중개사 박은희 중개사는 "가격이 이미 오른 수송지구도 미장지구 개발 등의 시너지 효과 등을 감안하면 이제 시작이라고 볼 수도 있다"면서 "상업시설의 경우 추가 상승 기대감도 나타나고 있어 시장변화에 주목할 필요가 있다"고 말했다.

건설·부동산
조동식
2010.06.14 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 삼천동 교통 편한 단독주택

▲ 완산구 삼천동1가 2층주택 = 본건은 '삼천초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산으로서 부근은 단독주택 등이 주를 이루는 정비된 주택 지대이다. 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 대중교통 상황은 무난시된다. 정방형의 남하향 완경사지대의 토지이나 본건 자체는 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 주거용 건물용지로서 서측으로 폭 약6m 정도의 아스팔트 포장도로와 접한다. 제1종일반주거지역, 소로3류(접함), 상대정화구역, 제1종지구단위계획구역에 해당된다. 건물의 구조는 시멘트 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층으로 조사일 현재 1.2층 주택, 지하층은 창고 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어있다.▲ 덕진구 금상동 전 = 본건은 '공덕리마을' 내에 위치한 토지로 주위는 전, 답, 자연림, 주택 등이 혼재한 도시근교 농경 지대이다. 차량접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 26번국도와 연결되는 등 제반교통여건은 보통시 된다. 부정형 평지의 전(비닐하우스 부지)으로서 서측으로 노폭 약 4m 내외, 남측으로 노폭 약3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해있다. 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 자연취락지구이다. 본건 지상에는 탐문조사 결과 비닐하우스 7개동과 수목(사철나무 등)이 소재한다.▲ 김제시 황산면 진흥리 근린주택 = 본건은 '중목마을' 내 간선도로변에 위치하는 토지로 주위는 마을농가주택 및 점포 등이 혼재하는 간선도로변 농촌지대이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 되며, 일단의 주유소용지, 주거용건부지로 이용 중이다. 북측으로 왕복 2차선 포장도로 및 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접해있으며, 계획관리지역이다. 건물의 구조는 벽돌조 슬래브 지붕 2층 건물로 주택 및 사무실(공부상 용도는 사무실이나 현황 일부 화장실임)로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 유류보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.11 23:02

도내 미분양주택 감소세 지속

도내 미분양 주택이 지속적으로 감소세를 보이고 있다.국토해양부가 7일 발표한 '전국 미분양주택 현황'에 따르면 4월말 현재 도내 미분양 주택은 2731호로 전월대비 4.2%(121호) 감소했다. 이는 전년말 대비 767호, 21.9% 감소한 것이다.도내 미분양 주택은 지난 2006말 5163호에서 2007년 말 4082호, 2008년 말 4617호, 2009년 말 3498호로 줄었다.이처럼 미분양 주택이 감소한 것은 신규 공급이 크게 감소한데다, 최근 지역내 아파트값 상승세에 맞춰 건설사들이 특별분양 등 미분양 해소에 적극 나섰기 때문으로 보인다.

건설·부동산
조동식
2010.06.08 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 준공전 원룸 임차인 보증금도 보호

최근 다가구 주택(원룸)의 신축 붐이 일면서 건물 준공 전에 임대차 계약을 맺는 사례가 늘고 있다. 대부분 실질적으로는 완공 상태여서 거주에는 문제가 없으나 행정적 절차인 준공을 마치지 않아 건물등기가 없는 상태로 계약이 이루어진다.이러한 계약의 배경에는 다분히 건축주의 사업성을 고려한 측면이 크다고 볼 수 있다. 건축주는 준공 전 임대를 통해 사업자금의 조기 회수가 가능해 지고, 나아가 준공 전 매매로까지 이어지게 되면 지방세 부담까지 회피하는 효과를 보게 되어, 건축주가 선호하는 계약형태이다.이 경우 임차인은 비교주택 대비 깨끗하고 최신의 집기가 구비된 터라 대체로 집은 마음에 들어 한다. 자연스레 보증금을 온전히 보호받을 수 있느냐가 최대의 관심사로 떠오르게 된다.판례는 실제 주거용이라면 주택임대차보호법으로 보호해야 한다는 입장이다. 공부상 기재 여부를 떠나 미등기·무허가·불법건물 일지라도 실제 주거용이라면 보호하겠다는 취지이다. 따라서 위의 준공 전 원룸주택에 대해서도 임차인의 보증금은 보호받게 된다.다만 건물등기가 없으므로 임대인이 진정한 소유자인지 여부에 대해서는 더욱 철저하게 확인해 보아야 한다. 토지 소유자는 물론 건축허가서상의 건축주까지 확인해볼 필요가 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.06.07 23:02

"돈 버는데는 부동산 투자가 최고"

총 자산이 30억원을 넘는 국내 부자들은 자산 축적 방법으로 부동산 투자를 1순위로 꼽았다.부자들은 하반기에 자신들의 재무상태가 개선될 것으로 전망했지만, 부동산 시장에 대해서는 서울 강남 3구 부자를 중심으로 부정적인 전망이 우세했다.한국씨티은행은 6일 부동산을 제외한 금융자산 상위 10%인 527명(만 30세 이상)을 조사해 이런 내용의 '한국의 부자보고서'를 발표했다.보고서를 보면 현재의 자산을 축적한 방법을 묻는 말에 급여를 모아 자산을 형성했다는 응답이 47%로 가장 많았으며 다음으로 사업(19%), 직.간접적인 금융 투자수익(18%)이었다. 상속에 의한 자산 축적은 6%에 그쳤다.이중 총 자산 규모가 30억원 이상인 부자의 27%는 부동산 경기 상승으로 자산을축적했다고 응답했다. 급여와 상속에 의해 자산을 쌓았다는 응답자는 각각 24.1%와 21%로 뒤를 이었다.금융 투자의 목적으로 노후생활 대비가 전체 응답자의 58%를 차지해 가장 많았다. 금융자산 운용 방법은 예.적금(91%), 보험(84%), 주식(63%), 펀드(62%) 순이었다.자산관리 또는 투자 목적으로 선호하는 은행은 신한은행(37.8%)과 국민은행(31.6%), 한국씨티은행(20.1%) 등의 순이었다.응답자의 약 76%는 주거래 은행과 별도로 자산관리 은행을 둘 의향이 있다고 말했다.자산관리 은행과 별도로 거래하는 이유로 서로 다른 시각에서 분석한 정보를 얻을 수 있고, 은행별로 특화된 상품을 거래할 수 있다는 점을 들었다.앞으로 6개월 내 투자 의향을 묻는 말에는 현 수준을 유지하거나 시장자료를 보면서 기다린다는 응답자가 39.4%에 달했으며 투자자산의 일부 현금화는 13.7%였다.

건설·부동산
연합
2010.06.07 23:02