도내 아파트 낙찰률 큰 폭 상승

지난달 도내 아파트 경매시장에서의 낙찰률이 큰 폭으로 상승했다. 낙찰가율은 전달보다 하락했다.12일 부동산경매정보 제공업체인 지지옥션에 따르면 지난 8월 중 도내 아파트 경매건수 90건 중 낙찰건수는 55건으로 낙찰률이 61.1%로 전월(40.8%) 보다 20.8%p 올랐다. 이는 부산에 이어 전국 16개 시도 중 두번째로 높은 것이며, 전국 평균 낙찰률(41.2%) 보다 무려 19.9%p가 높은 것이다.이 같은 낙착률 상승은 지리적 장점을 갖고 있는 물건들이 경매시장에 나오고, 이들 물건에 대해 소비자들이 적극적인 매수에 나섰기 때문으로 분석됐다. 실제로 전주 중화산동2가 광진햇빛찬 2차 아파트의 경우 10건이 경매시장에 나와 모두 주인을 찾았다. 또 남원시 조산동 메카센트럴 20건도 모두 낙찰됐다.낙찰된 아파트 55건의 낙찰가율은 88.4%로 전월(97.8%) 보다 9.4%p 낮아졌으나 전국평균(79.1%) 보다는 9.3%p 높았다.20명이 몰려 감정가(7700만원) 대비 102.4%(7888만원)에 낙찰된 전주 호성동 1가 동신아파트의 한 매물(70.3㎡)이 최고 경쟁률을 보였고, 감정가(1억 500만원) 대비 119.2%(1억 2518만원)에 낙찰된 전주 중화산동2가 광진아파트 한 매물(85㎡)이 가장 높은 매각가율을 기록했다.도내 토지경매 시장은 전체 586건 중 227건이 낙찰돼 38.7%로 전월(38.2%) 보다 0.5%p 상승했다. 낙찰가율은 89.3%로 전월(82.8%) 보다 6.5%p 상승했다. 토지경매의 평균 낙찰가율 상승은 감정가 14억원의 전주시 효자동 3가 임야가 예정가격의 91%에 낙찰됐기 때문이다.최고 경쟁률을 보인 토지는 감정가(3145만원) 대비 239%(7530만원)에 낙찰된 장수군 계남면 신전리 임야가 26대1을, 가장 높은 낙찰가율은 감정가(1610만원) 보다 무려 317.3%(5110만원) 높게 낙찰된 부안군 보안면 신복리 임야가 차지했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.13 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 전세 보증금 인상 때 새 계약서 작성·확정일자 다시 받기를

본격적인 이사철을 앞두고 도내 전셋집이 품귀현상을 보임에 따라 이사를 포기하고 기존계약을 연장하는 재계약 사례가 늘고 있다. 이미 익숙한 사람들 간의 연장계약이라 소홀히 넘어갈 수 있으나, 재계약도 처음처럼 신중히 대처할 필요가 있다.먼저 단순히 기간만 연장하기로 했다면 기존 계약서에 기간연장 내용만 추가하면 된다. 기존의 지위를 그대로 유지하기 위함이다. 오히려 기존 계약서를 파기하고 신규로 작성했을 때 문제의 소지가 있다. 당초 없었던 근저당권 등이 새롭게 설정되었다면 보증금 보장 순위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다.보증금을 인상하기로 했다면 새롭게 계약서를 작성하고 주민센터에 확정일자를 다시 받아둬야 한다. 인상분은 다시 확정일자를 받은 뒤부터 보장이 가능하기 때문이다. 흔히 하는 기존 계약서에 인상분만 추가하고 마는 방식으로는 위험에 노출되기 쉽다.유의할 점은 기존 계약서를 파기하거나 반환해서는 안된다. 당초의 보증금은 기존 계약으로, 인상분은 새로운 계약으로 지위가 보장되는 만큼, 기존 계약서가 파기된다면 당초에 확보한 지위가 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다.재계약은 전문가의 중재 없이 당사자들 간에 직접 이루어지는 경우가 많으므로 더욱 신중할 필요가 있다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.13 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 덕진동 주거환경개선지구 내 주택

▲ 덕진구 진북동 단독주택 = 본건은 "진북교" 남서측 인근에 소재하고, 인근지역은 1층 기존주택이 주로 소재하는 순수 주택 지대이다. 제반교통 사정이 양호하고, 차량접근이 가능하며, 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 직사각형 형태의 주택지부지로 폭 약6m의 포장된 도로와 접해있다. 본건 북서측 일부가 골목 도로로 이용 중이며, 제1종일반주거지역, 최고고도지구(5층이하)이고, 주거환경개선지구이다. 건물의 구조는 시멘트 벽돌조 함석지붕으로 주택, 화장실, 창고 등으로 이용 중이며, 유류난방시설이 되어있다.▲ 임실군 덕치면 사곡리 답 = 본건은 "자경동마을" 북서측 원거리에 위치하는 토지로서 부근은 농경지(전, 답) 및 임야 등이 혼재하는 순수 농경 지대이다. 남측 인근에 717번 지방도와 버스승강장이 위치하는 등 제반교통 사정은 보통시 되며, 부정형의 토지로서 남측 하향 계단식을 이루고 있다. 지적도상 맹지이나 서측면 노폭 약4m의 도로를 통하여 출입가능하고, 토지이용계획확인서상 농림지역이며, 농업보호구역(농지법)이다.▲ 완산구 평화동2가 근린주택 = 본건은 "평화중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 건물 및 단독주택 등이 혼재하는 아파트 인근의 성숙중인 주택 지대이다. 차량의 출입이 가능하고, 시내버스 승강장이 인근에 소재하는 등 제반교통 상황은 무난시 되며, 정방형 하향 완경사지이다. 서측 및 남측으로 폭 약8m의 포장도로와 접해있으며, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(접함), 상대정화구역에 해당된다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬래브 및 강판 지붕 3층 건으로 1층은 일반음식점, 2~3층은 주택으로 이용 중이며, 위생설비와 도시가스시설에 의한 난방설비가 구비되어 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.09.10 23:02

"다주택자 규제가 무주택자 '내 집 마련' 제동"

집을 여러 채 가진 사람에게 양도소득세를 무겁게 물리는 제도가 오히려 무주택자의 '내 집 마련'을 어렵게 한다는 주장이 나왔다. 한양대 이창무 교수는 한국건설산업연구원이 9일 대한건설협회, 한국주택협회,대한주택건설협회, 주택산업연구원과 함께 연 '주택산업 선진화(세제분야) 방안 세미나'에서 주제발표를 맡아 이같이 주장했다. 이 교수는 "다주택자 양도소득세 중과가 완화된 1999년 이후 자가 거주율은 57%에서 지속적으로 상승해 2003년에는 60%에 달했다"며 "그러나 양도소득세 중과가 강화된 2003년 이후에는 오히려 자가거주율이 미세한 하락세를 보였다"고 분석했다. 또 참여정부 후반에 도입된 종부세와 대출 규제는 고가주택의 수익률과 수요를조정해 상대적으로 소형 아파트의 가격을 급등시킴으로써 결과적으로는 서민층의 내집 마련을 더 어렵게 만들었다고 주장했다. 그는 다주택자가 지속적인 주택공급을 위한 1차 투자자라는 순기능도 존재한다며, 이들을 규제하기보다는 양도소득세 중과 폐지와 연계된 임대소득 과세제도를 정비해 순기능을 강화하는 구조를 갖추는 것이 더 효율적이라고 제안했다. 이날 세미나에서 노영훈 한국조세연구원 선임연구위원은 현재의 주택시장 침체는 조세제도가 아니라 추가 가격하락에 대한 기대감 때문이라며 지금이 주택 세제와관련된 종합적 세제 개편안을 마련하기에 적절한 시기라고 주장했다. 노 연구위원은 세금을 통한 집값 잡기 대책은 큰 후유증이 우려된다며, 정책의 실효성과 경제적 비효율성을 함께 고려한 세제 마련이 절실하다고 말했다. 그는 이어 1가구 1주택 양도세 감면과 다주택자 중과 같은 단기적 제도를 정비해야 하고, 양도소득세에 대해서도 선진국과 같은 최고세율 상한규정이 필요하다고덧붙였다.

건설·부동산
연합
2010.09.09 23:02

도내 미분양주택 감소세…7월말 2419가구

도내 지역의 미분양 주택이 지속적으로 줄어들고 있는 것으로 나타났다.국토해양부가 5일 발표한 '전국 미분양주택 현황'에 따르면 7월말 현재 도내 미분양 주택은 2419가구로 전월 대비 5.8%(149가구) 감소했다. 이는 전년말 대비 1079가구, 30.8% 감소한 것이다.도내 미분양 주택은 지난 2006년 말 5163가구로 정점을 찍은 뒤 2007년 말 4082가구, 2008년 말 4617가구, 2009년 말 3498가구로 줄어들었다.한편 같은 기간 전국적으로는 전월보다 3.2%(3556가구)의 미분양 물량이 해소된 것으로 집계됐다. 7월말 전국 미분양 주택은 10만 6646가구다.

건설·부동산
박영민
2010.09.06 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 투자 기준 미래 가치로 판단해야

"이 지역은 내가 잘 아는데 예전에는 훨씬 저렴했다." 3년째 토지를 물색하고 있는 투자자의 말이다. 집 근처로 요양시설 신축을 구상중인 투자자는, 토지구입 목적이 분명하고 장소도 현 거주지 근처로 한정한 터라 지역 동향에 밝다. 특히 과거 지가변동 이력에 대해서는 인근의 공인중개사보다 해박할 정도다. 그러나 여전히 부지를 구입하지 못했고 과거 가격에 구입하지 못한것을 후회하고 있다.투자판단의 기준을 미래가치로 바꿀 필요가 있다. 재건축 아파트를 예로 들면, 25년 넘은 낡은 아파트가 10년된 아파트보다 비싸게 거래되는 모습을 볼 수 있다. 현재의 열악한 주거여건보다 미래 재건축 이후의 가치가 기준이 되는 것이다. 개발예정지의 농지도 유사하다. 과거라면 농작물 수확량 정도로 가치가 매겨졌겠지만 앞으로는 미래의 개발구상에 의해 재평가될 것이다.상권이 쇠퇴하는 구도심이라면 오히려 과거보다 낮은 가격으로 평가될 것이다. 미래가치가 현재보다 못하기 때문이다.과거 회귀형 투자는 성공하기 어렵다. 아무리 좋은 매물이 나와도 과거 어느시점 보다는 비쌀 것이고, 기회를 놓친 투자자는 이후에도 동일한 실수를 반복할 것이기 때문이다. 투자를 고민하는 지금이 미래가치를 만드는 새로운 출발점이라는 인식이 필요하다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.06 23:02

올 전·월세 수요 늘었다…작년비 7.2% 증가

부동산 경기 침체가 지속되면서 전·월세 수요가 늘어난 것으로 나타났다.부동산 114가 지난달 9~22일까지 홈페이지 방문자 중 최근 1년 동안 이사 경험이 있는 684명을 대상으로 '주택거래 패턴'을 조사한 결과에 따르면 응답자의 65.4%(447명)가 내집이 아닌 전·월세로 집을 옮겼다. 이는 지난해 같은 조사(58.2%) 때보다 7.2% 높아진 것이다.전·월세 등 차가로 거주하다 내 집으로 이사한 비율은 전년 6.8%에서 4.8% 떨어졌고, 자가에서 자가로 이사하는 비율도 2009년 90.8%에서 87.4%로 줄어들었다. 반면 자가에서 전월세로 이사했다고 응답한 비율은 12.6%로 전년 9.2%보다 늘어 올해 전월세 수요가 증가한 것으로 집계됐다.이와 함께 이사 준비 때 최초 주택 검색 방법으로는 '인터넷 검색'이 27.2%로 가장 높았으며, 거래 중개서비스가 전년보다 3.8%p 오른 15.9%로 그 뒤를 이었다.

건설·부동산
박영민
2010.09.03 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 경원동 상가지대 근린시설

▲ 덕진구 인후동1가 2층 주택 = 본건은 '전주동초등학교' 북서측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택 등이 주를 이루는 기존주택지대이다. 인근까지 소형차량의 접근이 가능하고, 시내간선도로가 개설되어 있는 등 제반교통 여건은 보통시 된다. 부정형 평지의 건부지로서 북측으로 노폭 약2m 정도의 도로를 통하여 출입가능하며, 제1종일반주거지역, 주거환경개선지구이다. 건물의 구조는 적벽돌조 슬래브 지붕 2층 건으로 위생설비 및 유류온수 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있다.▲ 완산구 경원동1가 근린시설 = 본건은 'KT전주지사' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중. 소규모의 상가 및 금융시설 등이 혼재하는 중심 상가지대이다. 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하며, 남서측으로 간선도로(팔달로)가 통과하는 바 제반교통 상황은 편리한 편이다. 대체로 세로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하고, 상업용 및 의료시설 건물로 공사 중이다. 남서측으로 도로상태 보통인 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접해있으며, 일반상업지역, 방화지구, 중심미관지구, 대로3류(접함)이다. 건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕 4층으로 지하1,2층 주차장, 창고, 기계실등, 1층은 일부 근린생활시설로 이용 중이며, 1~4층 대부분 현재 공실상태이다. 위생설비, 소방설비, 승강기설비(인. 화물용 및 자동차용), 발전설비 등이 현재 공사 중인 것으로 조사되었다.▲ 완주군 소양면 신촌리 임야 = 본건은 '월상리마을' 남서측 인근에 소재하고, 주변은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 산간농경지대 및 순수 산림지대이다. 인근까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 북측 근거리에 시내버스 승강장이 소재하나 제반교통 여건은 다소 불편한 편이다. 부정형 완경사지의 임야 및 산림화된 휴경지 상태의 전, 답 상태로 인접지상에 관습상 형성된 폭 약2~3m의 비포장도로를 통하여 출입가능하다. 토지이용계획확인서성 계획관리지역, 보전관리지역, 임업용산지, 농림지역, 문화재보존영향검토대상지역에 해당된다. 지상에 연고자 미상의 분묘와, 타인 소유로 탐문 조사된 제시 외 수목(감나무, 느티나무, 백일홍, 철쭉 등)이 다수 식재되어 있다.

건설·부동산
전북일보
2010.09.03 23:02

8.29 부동산대책 지역실정 외면

침체된 부동산 경기 활성화를 위해 정부가 '8.29' 대책을 내놓았지만 도내 부동산 시장에는 별 다른 영향을 주지 못하고 있다. 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 등을 골자로 한 이번 대책이 지역 실정은 무시한 채 서울과 수도권, 대도시 상황만을 고려해 만들어졌다며 볼멘소리마저 나오고 있다.이런 가운데 도내 부동산 업계 종사자들은 지역의 침체된 부동산 경기 회복을 위해 양도소득세 등 각종 세액의 감면이 이뤄져야 한다고 입을 모으고 있다. 또 대책을 수립하면서 각각의 지역 현실이 제대로 반영될 수 있도록 해야 한다고 강조한다.전주 호성동 A중개업소 관계자는 "지역 현실과는 전혀 동떨어진 대책이 나왔는데 시장에 변화가 있을 수 있겠냐"면서 "이번 대책에서 지역은 완전히 배제됐다"고 했다. 그는 이어 "생애첫주택구입자금 대출과 DTI 완화는 부동산 경기 회복을 위해 사람들에게 돈 빌려서 집을 사라는 것 밖에 안된다"고 꼬집었다.송천동 B중개업소 관계자는 "현재 상황은 수요자들이 워낙 경기가 좋지 않다보니 매매에 나서지 않고 관망을 하면서 비롯된 것 같다"며 "활성화를 위해서는 세금을 낮춰주는 방법 밖에 없을 것이다"고 말했다.효자동 C중개업소 관계자는 "부동산 침체는 지역별로 분명 다르다. 전주는 투자목적보다 실제 거주목적의 부동산 구입이 많다. 그러나 대책은 일률적으로 적용되고 있다"면서 "정부가 대책을 마련할 때 지역의 현실과 특성을 고려해야 할 것이다"고 말했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.02 23:02

"500만원 대 분양 아파트를 잡아라"

31일 전주시 서완산동 '중화산동 풍림아이원' 아파트 모델하우스 앞. 모델하우스 개관(오전 11시)을 30여분 남긴 상황이지만 이미 출입구는 100여명의 시민들이 늘어서 있다. 시민들은 저렴한 가격에 아파트를 구입할 수 있는 마지막 기회가 될지도 모른다는 기대감에 모델하우스로 몰려들었다.평화동에 사는 최모씨(68)는 "전주시내에서 분양가 500만원 대 아파트를 만나기가 어디 쉽냐"면서 "남는 물량에 대한 계약기회가 오지 않을까 싶어 사전예약을 하기 위해 왔다"고 말했다. 삼천동에 사는 김모씨(40)는 "평형은 크지만 요즘 전주시내 아파트 가격에 비하면 많이 저렴한 편이고, 교통여건도 좋아 모델하우스를 찾았다"고 말했다.아파트 재분양 청약에 앞서 이뤄진 이날 사전예약에는 200여명이 사인했으며, 모델하우스에는 3000여명(분양대행사 추산)이 다녀갔다.분양대행사 관계자는 "1~3일까지 기존 청약자들을 대상으로 분양 접수를 받은 뒤 4일 추첨을 하고, 그 결과 계약이 이뤄지지 않은 세대에 대해 사전 예약자들에게 분양 우선권을 줄 예정"이라고 밝혔다.한편 이 아파트는 지난 4월 분양 당시 1973명이 접수, 20대 1의 높은 경쟁률을 기록했지만 위탁사가 분양금지 가처분 신청을 법원에 내면서 분양이 중단됐고, 최근 분양대행사가 승소하면서 분양을 재개했다.118~251㎡까지 5개 평형 498세대이며, 분양가는 118~164㎡는 500만원대, 194~251㎡는 600만원대다.

건설·부동산
박영민
2010.09.01 23:02

전북개발공, 혁신도시 내 임대아파트 건립

전북개발공사(사장 유용하)가 오는 2014년까지 혁신도시 내에 공공 임대(5년)아파트 599세대를 건립한다. 전북개발공사는 31일 최근 이사회에서 임대아파트 건립에 대한 승인이 완료 됨에 따라 공사 발주를 위한 심의를 거친 뒤 오는 11월께 입찰공고를 낼 계획이다고 밝혔다.2011년 착공할 공공 임대아파트는 국민주택규모인 전용면적 84㎡ 형 599세대로, 총 사업비가 999억원이다.개발공사 관계자는 "도내 서민의 주거안정과 혁신도시 이전 공공기관 직원들의 주택수요에 대비하기 위해 임대 아파트 건립에 나서기로 했다"면서 "공사의 주택건설사업 추진으로 혁신도시 택지공급과 침체된 지역건설경기 활성화에 도움이 될 것으로 기대한다"고 말했다.

건설·부동산
박영민
2010.09.01 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 원룸 TV·에어컨 등은 자본적 지출 해당 안 돼

〔물음〕갑 씨는 주거용 다세대주택(원룸)을 신축해 임대사업을 하고 있습니다. 건축비용 이외에 양도소득세 계산을 위해 필요경비로 인정되는 자본적 지출액에는 무엇이 있을까요?〔답변〕토지·건물 등 자산을 양도·납부하는 양도소득세는 해당자산의 양도가액에서 그 자산의 취득에 들어간 비용 및 자산의 가치를 증가시키는 자본적 지출액 등을 공제해 계산합니다.이때 자본적 지출액 등에 대해 납세자와 과세당국의 의견이 상충되는 일이 종종 일어납니다.자본적 지출액은 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용, 엘리베이터 또는 냉·난방장치 및 피난시설 등의 설치와 재해 등으로 건물 등이 멸실 또는 훼손돼 당해 자산 본래의 용도 회복을 위한 비용 지출 등입니다.주택의 경우 이용편의를 증대시키기 위해 지출하는 베란다 창틀, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적 지출액에 해당합니다.일반 상업용 건물의 경우 취득 뒤 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 했다면 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입합니다.그러나 정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판 교체비, 싱크대 등 주방기구 교체비, 옥상방수 공사비, 타일·변기공사비 등은 자본적 지출에 해당되지 않아 필요경비에 산입하지 않습니다.과세당국은 오피스텔의 비품(TV·에어컨·냉장고·가스레인지·식탁 등) 구입비는 임대조건을 유리하게 하기 위한 임대비용으로 자본적 지출이 아니라고 판단하고 있습니다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.09.01 23:02

8.29 부동산 대책 주요 내용 살펴보니

정부가 29일 발표한 '실수요 주택거래 정상화와서민·중산층 주거안정 지원 방안'은 현재의 집값 안정 기조를 확고하게 유지하면서무주택자나 1가구 1주택자 등 실수요자의 주택거래를 활성화하려는 보완적이고 한시적인 대책이라는 게 부동산정책 주무 부처인 국토해양부의 설명이다.전세자금 지원 확대 등 서민 주거안정을 강화하는 내용도 포함됐다.▲ 서민·중산층의 실수요 주택거래 활성4.23대책을 보완해 신규 주택을 분양받은 자가 소유한 기존주택을 사는 경우 주택기금(총 1조원) 지원 요건이 완화된다.적용 대상도 신규 주택 입주일이 지난 사람이 소유한 주택에서 입주 예정자(입주 6개월전부터 입주일까지)의 소유 주택으로 확대됐다.구입하는 주택도 85㎡ 이하, 6억원 이하여야 했으나 85㎡ 이하는 유지하되 금액제한은 폐지된다.구입자의 연소득 한도도 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 바뀐다.시행 기간은 당초 올해 말까지에서 내년 3월 말까지로 연장됐다.지원 조건은 현행대로 가구당 2억원 한도이며, 연 5.2%이고 20년 상환 조건에 투기지역(강남3구)은 제외된다.생애 처음으로 주택을 구입하는 무주택 가구에 대해 주택기금에서 자금을 내년 3월 말까지 한시적으로 연 5.2% 금리를 적용해 2억원까지 지원하는 방안도 새로 도입됐다.지원 대상은 가구원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구로 부부 합산 연소득이 4천만원 이하여야 하며 비투기지역의 85㎡ 이하, 6억원 이하 주택을 살 때적용된다.무주택자나 1가구 1주택자 등 실수요자가 비투기지역의 9억원 이하 주택을 매입할 때 총부채상환비율(DTI)은 내년 3월말까지 한시적으로 금융회사가 자율 심사해 결정한다.주택담보인정비율(LTV)은 현행대로 유지된다.이 대책은 내달 금융회사가 내규를 개정하는대로 시행된다.저소득층이 쉽게 주택담보대출을 받을 수 있게 지금까지는 대출금액 5천만원까지만 소득증빙을 면제했으나 앞으로 1억원까지로 확대된다.다주택자에게는 원칙적으로 2주택의 경우 50%, 3주택은 60%의 양도세가 매겨지지만 일반 세율(6~35%)을 적용하는 시한이 애초 올해 말까지에서 2년 연장된다.비사업용 부동산에 대한 중과 완화 제도의 일몰 시한도 2년 늘어난다.서울을 제외한 수도권의 매입임대 사업자에 대한 양도세 중과 완화 및 종부세 비과세, 법인세 추가과세 면제 요건도 임대 가구수는 5가구에서 3가구, 임대 기간은10년 이상에서 7년 이상, 취득 시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 완화된다.주택면적 기준(85㎡ 이하)은 현행과 같다.취득세와 등록세를 각각 2%에서 1%로 50% 감면하는 것도 올해 말 종료될 예정이었으나 1년 연장된다.◆ 주거비 경감 등 서민 주거지원 확대전셋값이 높은 수도권 과밀억제권역의 저소득 가구에 대한 전세자금 대출 한도 가 4천900만원에서 5천600만원으로 확대되고, 3자녀 이상인 경우에는 6천300만원까지 추가지원된다.대상은 60㎡ 이하, 보증금 8천만원 이하이고 가구소득이 최저생계비의 2배 이내여야 한다.전세자금 상환 부담을 덜어주려 85㎡ 이하, 연소득 3천만원 이하의 근로자·서민이 전세자금 대출기간을 연장하면 대출금 6천만원 한도에서 가산금리를 0.5%에서 0.25%포인트 인하한다.연소득 5천만원 이하 가구에 대한 주택금융신용보증기금의 보증 한도가 지금은 전세금의 70%와 연간인정소득의 1~2.5배 중 적은 금액을 기준으로 했으나 앞으로 전세금의 80%와 연간인정소득의 1.5~3배 중 적은 금액을 적용한다.보증 시 소득 입증이 어려운 서민층의 소득 입증 방법도 다양화된다.◆ 보금자리주택 공급 계획 일부 조정공급량(사업승인 기준)은 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구 등 예정대로 추진한다.다만, 올해 하반기 지정 예정인 4차 지구는 3차 지구(광명시흥) 이월 물량 등을고려해 1~3차 때 4~6개 지구를 지정한 것과 달리 2~3개 지구만 지정하는 방안이 추진된다.11월로 예정된 3차 지구 사전예약 물량은 80%에서 50% 이하로 축소하고 내년 상반기로 예정된 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 추후 조정하기로 했다.보금자리지구 내 민영주택 공급비율도 현행 25%에서 지구별 특성을 고려해 상향조정하고 중.대형 주택의 수요가 감소함에 따라 85㎡ 이하를 짓는 것도 허용된다.◆ 건설사 유동성 지원중소.중견 건설사들이 자금을 쉽게 조달할 수 있게 총 3조원 규모의 P-CBO(프라이머리 채권담보부증권)나 CLO(대출담보부증권)를 발행하기로 했다.하반기부터 1차로 5천억원 규모를 발행한 뒤 수요를 봐가며 추가 발행 여부를 결정한다.P-CBO·CLO(Primary Collateralized Bond·Loan Obligations)는 건설사 및 기타업종의 회사채 또는 대출채권을 기초로 유동화자산을 구성한 뒤 신보 보증을 통해 최우량등급으로 상향된 증권을 시장에 매각하는 것이다.CLO는 건설업 비중을 50%로 제한해 업종 편중에 따른 위험을 완화할 방침이다.지방 미분양주택을 줄이기 위해 대한주택보증의 환매조건부 매입 대상을 늘려 공정률이 50%가 아닌 30%만 넘어도 사들일 수 있게 하고 1천500억원이던 업체당 매입 한도도 2천억원으로 늘렸다.국토부는 하반기 매입 상황에 따라 서울을 제외한 수도권으로 미분양 주택 매입대상을 확대할지 결정할 방침이다.이밖에 준공 후 미분양 주택에 한정했던 리츠·펀드의 매입 대상에 올해 말까지준공 예정인 미분양 주택도 포함하기로 했다.

건설·부동산
연합
2010.08.30 23:02

[이상호의 부동산 톡톡정보] 분양가 인하 등 중소형 신규 아파트에 관심을

도내 주택시장의 약진이 돋보이고 있다. 전국적으로는 "하우스 푸어(House Poor)"라는 말이 회자될 정도로 혹독한 침체기를 겪고 있지만, 도내에서는 중소형 아파트를 중심으로 강세를 이어가고 있는 양상이다.중소형 강세의 원인으로, 무엇보다 수급 불균형을 꼽을 수 있다. 지난 3~4년간 건설경기가 극심한 부진을 겪으면서 민간 건설사는 신규공급을 중단하다시피 했다. 결과로 시차를 두면서 기존 재고주택 가격을 상승시키는 효과가 나타나는 것이다. 또한 부족한 중소형을 즉각적으로 공급할 수 없다는 점에서 수급 불균형 문제는 한동안 시장의 불안요인이 될 것이다.새만금 개발의 효과도 일조하는 것으로 보인다. 배후지로 떠오르는 군산과 전주의 인구가 증가하면서 수요를 늘리고 있다. 그밖에 외지인의 투자수요나, 1~2인 가구의 증가세도 도내 중소형 강세에 일조하는 것으로 해석된다.가을 이사철이 다가오고 있다. 주택 구입을 고려한다면 중소형 신규분양 물량에 주목할 필요가 있다. 기존 재고주택은 가격 대비 노후화가 심해지고 있다는 단점이 있는 반면, 신규물량은 건설사가 그간의 부진 여파로 분양가를 크게 인하하고 있기 때문이다. 상대적으로 좋은 조건에 새 아파트를 구입할 여건이 형성되고 있다./옥계공인중개사 사무소

건설·부동산
전북일보
2010.08.30 23:02

8·29 대책, 도내 부동산 시장 영향은

정부의 '8.29 부동산 대책'이 도내 지역에 미치는 영향은 얼마나 될까. 도내 부동산 업계와 건설업계에서는 이번 대책이 지역 부동산 시장과 건설경기 활성화에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 반응을 보이고 있다.정부가 이날 발표한 '실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안'에는 무주택자 또는 1가구 1주택자 주택 구입 때 내년 3월말까지 금융회사가 총부채상황비율(DTI) 자율 결정, 생애 첫 주택구입 기금 지원, 다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장, 취·등록세 감면 1년 연장, 견실한 건설사 유동성 지원 등이다.도내 부동산 업계 관계자는 "DTI 규제 완화는 서울과 수도권에 해당될 뿐 현재도 별 다른 규제를 받지 않는 지역에서의 영향은 극히 미미할 것으로 보인다"면서 "다만, 지역에서도 규제완화에 따른 효과를 보기 위해서는 기준을 다변화 하는 정책이 필요할 것으로 보인다"고 말했다.그는 이어 "중과세 완화 시한 연장의 경우도 중과세가 되려면 3억원을 초과해야 하는데 도내 지역에 3억을 초과하는 주택이 별로 없는 상황에서 중과세에 대한 부담은 그동안에도 크지 않았다"면서 "도민들의 이번 대책에 대한 체감도가 상대적으로 낮을 것으로 보인다"고 덧붙였다.또 다른 관계자는 "대부분 대책이 이미 예고된 상황에서 나온 것이어서 시장에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것으로 보인다"면서도 "생애 최초 주택구입자금 신설의 경우는 저금리로 돈을 빌리 수 있어 지역의 신혼부부나 저소득층에게 도움이 될 것으로 기대된다"고 말했다.건설업계 관계자는 "중소기업육성자금을 지원받기 어려운 상황에서 정부의 이번 유동성 지원이 지역 중소건설업체에 얼마나 돌아갈지는 의문이 든다"면서 "이번 대책은 지난 4월 발표된 대책의 보완 수준으로, 지역 건설업체들의 현실을 상당부분 반영하지 못하고 있다"고 말했다.

건설·부동산
박영민
2010.08.30 23:02

<8.29대책> 이명박정부 부동산대책史

이명박 정부 들어 부동산 정책은 '가격 안정'과 '거래 활성화'라는 두 마리 토끼를 모두 잡는데 초점을 맞춰왔다. 참여정부 때는 고삐 풀린 듯 치솟는 집값을 잡느라 반시장적인 정책이라는 비판까지 받으면서 '묶는 데' 치중했다면 현 정부는 그 후유증으로 꽉 막힌 거래를 터주고 쌓여가는 미분양 주택을 줄이려 각종 규제를 '푸는 데' 치중했다. 급등하던 부동산 시장은 2007년 참여정부가 분양가 상한제를 도입, 집값이 내려갈 것이라는 기대감으로 수요가 끊겨 2007년 말부터 거래 시장은 얼어붙었고 주택은 팔리지 않고 쌓여갔다. 2008년 3월 말 전국 미분양 아파트는 13만 2천가구로 연초보다 2만가구 늘어나면서 1998년 IMF 외환위기 때보다 3만가구를 웃돌았고, 이 중 83%(10만9천가구)가 지방에 집중됐다. 새 정부 들어 가장 먼저 나온 대책이 지방 미분양 주택을 해소하기 위한 6.11대책이다. 2009년 6월 말까지 한시적으로 지방 비투기지역의 미분양 주택에 대해 취.등록세를 50% 깎아주고 양도세가 면제되는 '일시적 1가구 2주택자'의 중복 보유 허용기간도 1년에서 2년으로 완화해주며 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 70%로 상향조정하는 것 등이 주요 내용. 그럼에도 지방 미분양 주택은 줄어들지 않고 각종 건설 관련 지표가 빨간 불을 보이자 8.21대책이 나왔다. 아파트 재건축 안전진단을 2회에서 1회로 줄이고 2종 주거지역의 층수를 높여주는 한편 인천검단 및 오산세교 지구를 신도시급으로 확대하고 수도권 전매제한 기간을 5~10년에서 1~7년으로 줄이며 지방 미분양 주택을 환매조건부로 사주는 내용이포함됐다. 이명박 정부의 정책이 가장 잘 드러난 대책은 2008년 9월19일 발표된 '국민 주거안정을 위한 도심 공급 활성화 및 보금자리주택 건설 방안'이다. 도시 외곽 신도시 개발, 임대주택 100만가구 건설 등 참여정부의 서민 주거안정대책이 무주택 서민에게도 도심 안팎의 저렴한 주택을 소유할 수 있게 해야 한다는 쪽으로 바뀌면서 '보금자리주택'이라는 개념이 처음 소개됐다. 이를 위해 수도권 그린벨트 100㎢가량을 풀고 120조원을 투입해 10년간 서민용보금자리주택 150만가구를 짓는 등 500만가구(수도권 300만가구)를 공급함으로써 주택보급률을 99.3%에서 107.1%로 높인다는 게 핵심이다. 보금자리주택은 공공분양 70만가구, 공공임대 30만가구 등으로, 무주택 서민과근로자, 신혼부부, 다자녀 가구 등에 사전예약 방식으로 공급된다. 그러나 미분양 주택이 7월 말 16만1천가구로 1993년 집계 이후 최대치에 달하고 실거래가격이 2006년 말 고점과 비교해 15~20% 떨어지면서 건설사 자금 압박이 가중되자 한 달 뒤 10.21대책이 나온다. 건설업체들로부터 주택용지와 미분양 주택을 사들이는데 6조3천억원을 투입하고 투기지역과 투기과열지구를 선별적으로 해제하되 부실 건설사를 퇴출시키는 등의 구조조정 방안이 들어갔다. 글로벌 금융위기가 닥치자 정부는 경기 부양을 위해 총 14조원을 동원하는 내용의 경제난국 극복 종합대책을 마련해 11월3일 발표했다. 부동산 대책으로 170~250%로 묶였던 재건축 용적률 제한을 법적 한도(300%)까지 허용하고 주택투기지역과 투기과열지구는 서울 강남3구를 빼고 전부 풀었으며 전국 토지투기지역도 모두 해제했다. 거의 모든 규제가 풀리고 부동산 가격도 소폭 등락을 거듭하자 눈에 띄는 별다른 대책은 지난해 8월23일의 '전세시장 안정대책'까지 없었다. 전세시장 안정대책은 서울 등 수도권에서 전세시장 불안이 확산되자 주택 공급을 늘리려 단지형 다세대, 원룸 주택 등 도시형 생활주택 건설이 활성화될 수 있게 주차장, 진입도로 등의 건설 기준을 대폭 완화하고 사업자에게 자금을 지원하는 것이 주요 내용이다. 국토부는 이어 같은 달 27일 이명박 대통령이 8.15 경축사에서 밝힌 '집 없는서민을 위한 주택 정책'의 후속 조치를 마련해 발표했다. 보금자리주택의 경우 2012년까지 12만가구로 예정됐던 그린벨트 내 물량을 32만가구로 늘리고, 위례신도시 아파트 중 2만2천가구를 보금자리용으로 배정하는 등 이대통령 임기 내에 60만가구(애초 40만가구)를 보급하겠다는 것이다. 한편 금융당국은 가계대출 급증에 따른 부작용에 대처하기 위해 지난해 9월7일투기지역인 강남 3구로 제한된 총부채상환비율(DTI) 규제를 수도권 전역으로 확대해 서울은 50%(강남 3구는 40~50%), 인천.경기 지역은 60%를 적용한 데 이어 10월부터는 제2금융권으로도 넓혔다. 각종 금융 완화 정책으로 확대된 시중 유동성이 부동산 시장으로 쏠려 가계대출이 부실화하는 현상을 초래하지 않겠다는 의도였지만 이는 가뜩이나 사정이 어려운주택 시장을 더욱 위축시키는 결과를 낳았다. 이어 정부가 11만6천가구에 달하는 미분양 주택을 대한주택보증이 3조원을 들여환매조건부로 2만가구 사들이는 등의 방법으로 4만가구 줄이겠다며 내놓은 대책이지난 4월23일의 '주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안'이다. 살던 집이 팔리지 않아 새 주택 입주예정일이 지나고도 이사하지 못하는 사람이보유한 주택(6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하, 투기지역 제외)을 구입하는 무주택자나 1주택자에게 2억원 내에서 국민주택기금을 빌려주거나 DTI(총부채상환비율) 한도를 초과해 대출해주는 것 등이 포함됐다. 그러나 이 같은 대책들은 꽁꽁 얼어붙은 주택수요를 되살리는데 거의 효과를 발휘하지 못했고 급기야 정부는 8.29대책을 내놓기에 이르렀다. 이번 대책으로 DTI 규제는 논란 끝에 1년 만에 수도권 전체 가구의 91%에 달하는 무주택 또는 1가구 1주택자에 일시적으로나마 풀리게 됐다.

건설·부동산
연합
2010.08.27 23:02

"세무조사, 부동산 투기억제에 효과"

부동산 투기에 대한 세무조사가 아파트 거래 및가격에 상당한 영향을 미치는 것으로 27일 분석됐다. 또 국민들도 부동산 투기 억제책으로 세무조사가 가장 효과적인 것으로 보고 있는 것으로 조사됐다. 한국조세연구원이 최근 정부에 제출한 '부동산 관련 조세행정이 부동산시장에미치는 영향분석' 용역 보고서에 따르면 부동산투기 세무조사가 1건 증가함에 따라서울시의 아파트 매매 가격지수가 100을 기준으로 0.492만큼 하락했다. 또한 부동산투기 세무조사가 1건 늘면 아파트 거래량이 63건 감소하는 것으로나타났다. 즉 부동산투기 억제를 위한 세무조사를 강화할수록 아파트 값은 내려가고거래량 또한 위축되는 결과로 이어지는 셈이다. 조세연구원은 이같은 부동산투기 세무조사가 부동산가격 및 가격상승률이 높은곳을 대상으로 이뤄져 변수가 있다는 점을 전제하면서도, 이 정책이 본래의 목적인아파트 투기수요 억제에 효과적이라고 평가했다. 조세연구원은 "정부는 앞으로도 부동산투기에 대해 일관성 있게 효율적인 세무감시시스템을 구축해 대응할 필요가 있다"고 조언했다. 또한 보고서에 따르면 최근 16개 시도별 경제활동인구 및 실업자 2천200명을 대상으로 부동산투기 세무조사에 대한 의식을 조사한 결과 국민의 76%가 부동산투기수요 억제 효과에 대해 긍정적으로 생각하고 있는 것으로 나타났다. 응답자의 92%는 가격 급등지역의 아파트 취득자 중 다주택 보유자 및 자금출처가 분명하지 않은 자 등 세금누락 혐의가 있는 자에 대한 세무조사에 동의했다. 또 아파트의 부당 취득 또는 반복적 취득 등 세금누락 혐의자 세무조사에 대해응답자의 93.9%가 찬성했으며, 부동산투기 조장 혐의가 있는 부동산중개업소 세무조사에 대해 응답자의 94%가 동의했다. 부동산 투기억제 대책은 세무조사 실시(21.6%), 부동산 관련 세제 강화(20.3%),대출억제 등 금융규제(18.2%), 분양가 인하정책 등 거래 규제(14.1%), 부동산 공급확대(13.0%) 순으로 꼽혔다. 조세연구원은 "부동산가격이 급등하는 부동산 투기 지정지역 또는 투기과열지구에 대해서는 조세 및 금융 수단을 통한 규제와 더불어 조세행정 측면에서도 보통의경우보다 많은 개입을 하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

건설·부동산
연합
2010.08.27 23:02

[이상청의 경매포인트] 전주 태평동 교통 편리한 근린주택

▲ 덕진구 진북동 2층 주택 = 본건은 '모래내다리' 남서측 인근에 소재하고, 인근지역은 모래내시장 주변 기존주택지대이다. 제반교통사정은 양호하나, 도로변에서 골목으로 약 10m정도 들어간 위치의 물건으로 본건까지 차량접근은 불가능하다. 인접지와 등고 평탄한 부정형지의 주택지부지로 일부가 폭 약2m의 포장된 공용 사도를 통하여 출입 가능하며, 토지이용계획확인서상 제1종 일반주거지역이다. 건물의 구조는 벽돌조적조 슬래브 지붕 2층 주택으로서 위생설비시설, 보일러 난방 시설등이 되어 있다.▲ 완산구 태평동 근린주택 = 본건은 'SK VIEW아파트' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 노선을 따라 소규모 점포시설, 아파트 등이 소재하며, 후면부에는 비교적 노후화된 기존주택 지대가 소재하는 지역이다. 재차량 출입이 자유롭고, 인근으로 시내버스 승강장이 소재하는 바 일반적인 교통조건은 대체로 무난한 편이다. 유사 장방형 토지로서 지반은 대체로 등고 평탄하고, 북측으로 노폭 약 15m 및 남측으로 노폭 약2~3m의 포장도로와 접해 있으며, 토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역으로 중로2류, 문화재 보존 영향 검토 대상지역이다. 건물의 구조는 시멘트 벽돌조 슬래브 지붕 2층으로 현재 1층 점포, 2층은 주택으로 이용 중이며, 급. 배수시설 및 유류온수보일러시설이 되어있다.▲ 진안군 부귀면 신정리 답 = 본건은 '신리마을' 동측인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역이다. 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스 승강장 및 남측 인근으로 26번 국도가 위치하는 등 제반교통 여건은 보통시 된다. 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입가능하고, 남서하향 완경사의 부정형 토지로서 계단식 답으로 이용 중이며, 토지이용계획확인서상 계획관리지역에 해당된다./ 호남경매신문 전북본부장

건설·부동산
전북일보
2010.08.27 23:02

지난해 전북 집값 상승률 3.60% 전국 3번째

서울·경기 지역의 평균 주택가격 상승률이 떨어지고 있는 반면 부산·대전 등지는 상승률이 계속 오르고 있다. 26일 통계청의 국가통계포털 등에 따르면 지난해 전국 16개 시도 가운데 대전의 주택가격 상승률이 4.72%로 가장 높았고 이어 부산이 4.10%로 2위를 기록했다.지난해 전국 평균 주택가격 상승률은 1.46%로, 전년도인 2008년도의 3.11%에 비해 1.65%포인트가 하락했다.전국 평균 주택가격 상승률은 최근 6개년 집계 가운데 2006년 11.6%로 정점을 찍은 이래 2007년 3.14%, 2008년 3.11%, 지난해 1.46%로 하락 추세에 있다.지난해 서울의 집값 상승률은 2.65%로 대전(4.72%), 부산(4.10%), 전북(3.60%),제주(2.81%)에 이어 16개 시도 가운데 다섯 번째로 높았다.서울의 집값 상승률은 2004년에는 -1.40%로 마이너스를 기록했다가 2005년 6.32%로 오름세로 돌아선 뒤, 2006년에는 집값 상승률이 무려 18.87%를 보이며 정점을 찍었다. 이후 2007년 5.42%, 2008년 5.03%, 2009년 2.65%로 상승률이 점차 낮아지는추세에 있다.경기도도 서울과 유사한 패턴이다. 경기도의 집값상승률은 2004년 -4.07%에서 2005년 5.54%로 플러스로 돌아선 뒤 2006년에는 24.77%로 전국 최고의 집값 상승률을보였다. 이후 2007년 4.02%, 2008년 2.32%, 2009년 0.31%로 낮아졌다.반면 부산은 전국의 평균 집값상승률이 11.6%로 높았던 2006년에 -0.62%로 침체를 겪다가 2007년 0.20%, 2008년 2.54%, 지난해 4.10%로 집값상승률이 오르고 있다.대전 역시 2006년과 2007년 각각 -0.74%와 -1.13%로 마이너스였지만 2008년 0.66%로 돌아선 이후 작년에는 4.72%로 전국 최고의 상승률을 보였다.스피드뱅크의 박원갑 연구소장은 "2004년도 이전에는 수도권과 부산 등지의 집값 움직임이 대체로 같이 움직였지만, 최근 3개년가량은 반대로 움직이는 '탈동조화현상'을 보이고 있다"며 "이명박 정부가 들어선 뒤 다주택자 양도세 중과제가 완화되고 지방 중심의 미분양대책 등이 나오면서 부산과 대전 등지의 집값상승률이 높아지는 반면 수도권은 총부채상환비율(DTI) 등의 규제로 상승률이 하락하고 있다"고 말했다.

건설·부동산
연합
2010.08.27 23:02

도내 주택 준공 승인 한달새 69% 감소

지난 달 도내에서 준공 승인을 받은 주택수가 큰 폭으로 줄어든 것으로 나타났다. 26일 국토해양부가 '국토해양통계누리(stat.mltm.go.kr)'를 통해 발표한 주택 준공실적에 따르면 7월 한 달 동안 도내에서는 모두 422가구의 신규 주택 준공 승인이 이뤄졌다. 이는 전월 1422가구 보다 69%(1000가구)가 줄어든 수치다.주택 준공 승인 통계는 이번에 처음 공개된 것으로, 국토부는 매월 이 내용을 일반에 공개해 주택 공급동향을 보여주는 지표로 활용할 계획이다.올해 1~7월까지 도내에서는 모두 4789가구에 대한 준공승인이 이뤄졌다. 월별로는 4월에 2260가구가 승인돼 가장 많았으며, 6월 1422가구, 7월 442가구, 5월 231가구, 1월 177가구, 2월 126가구 순이었다. 유형별로는 아파트 3066가구, 단독 1645가구, 연립 40가구, 다세대 38가구 등이다.전용면적별로는 60~85㎡ 이하가 1630가구로 가장 많았고, 40~60㎡ 이하 1014가구, 40㎡ 이하 842가구, 85~130㎡ 이하 658가구, 135㎡ 초과 645가구 등의 순으로 집계돼 도내에서 준공된 주택 중 77%가 85㎡이하 중소형이었다. 부문별로는 민간부문이 3287가구, 공공부문이 1502가구였다.

건설·부동산
박영민
2010.08.27 23:02